Hiện nay, hoạt động cho vay thế chấp tại các NHTM được thực hiện theo quy định tại một số văn bản về quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng, Luật đất đai 2013, Bộ luật Dân sự 2015, thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016. Trên cơ sở các văn bản trên, các NHTM đã ban hành quy định nội bộ hướng dẫn thi hành cụ thể hoạt động cho vay thế chấp.
Mục lục bài viết
1. Chủ thể là ngân hàng thương mại:
Về điều kiện vay vốn, các NHTM đều yêu cầu khách hàng phải có một phần vốn tự có (khoảng 20% đến 30 % tổng vốn đầu tư) tham gia vào dự án, riêng Ngân hàng công thương yêu cầu khách hàng vay phải có 50% vốn tự có tham gia vào dự án, phương án đầu tư. Các NHTM sẽ dựa vào giá trị tài sản đảm bảo, nhu cầu vay vốn, khả năng trả nợ của khách hàng và khả năng bố trí nguồn vốn, các NHTM thường cho vay không vượt quá 70 đến 75% tổng nhu cầu vốn đầu tư của phương án, dự án vay vốn. Đối với trường hợp thế chấp bằng BĐS để vay vốn thì các NHTM sẽ cho vay không quá 70 đến 75% giá trị BĐS thế chấp, còn tuỳ thuộc vào chính sách của từng Ngân hàng và vào vị trí cũng như khả năng thanh khoản của BĐS đó là cao hay thấp, tiềm lực tài chính của người vay vốn. Cụ thể như sau:
– Đối với đất ở: Các NHTM đều cho vay từ 70 đến 75% giá trị định giá;
– Đối vớí đất vườn liền kề:
+ Ngân hàng thương mại cổ phần nhà – Habubank cho vay 85% giá trị định giá;
+ Ngân hàng Đông Á, Ngân hàng Sacombank thì không tính giá trị đất vườn liền kề vào giá trị định giá;
– BĐS là căn hộ tập thể cũ:
+ Ngân hàng Đông Á: Hạn chế nhận chung cư cũ làm tài sản đảm bảo, nếu nhận thì giá trị định giá tối đa bằng khung giá
+ Ngân hàng Habubank: Định giá bằng giá trị thị trường và cho vay 85% giá trị định giá.
+ Ngân hàng Sacombank: Định giá theo giá trị thị trường và cho vay 60% giá trị định giá.
+ Ngân hàng Phương Nam: Định giá theo giá thị trường và cho vay 80% giá trị định giá.
Hoạt động cho vay thế chấp tại các NHTM phải tuân theo các quy định của Chính phủ và NHNN ban hành. Đối với mỗi loại tài sản thế chấp khác nhau có những quy định khác nhau. Riêng đối với BĐS thì ngoài những quy định đó ra còn căn cứ vào các văn bản như:
Có nhiều quy định khác nhau tại các NHTM liên quan đến BĐS thế chấp như: Phân loại BĐS thế chấp, điều kiện BĐS thế chấp, hợp đồng thế chấp, quyền và nghĩa vụ của bên nhận và bên thế chấp BĐS… Sau đây, luận văn sẽ tập trung vào hai quy định sau:
Ngân hàng phân loại BĐS thế chấp như sau:
– Nhà ở riêng biệt, công trình xây dựng gắn liền với đất.
– Nhà chung cư.
– Nhà nhiều hộ, nhiều tầng.
– Đất vườn liền kề.
– Đất nông nghiệp.
– Đất thuê thì gồm 2 trường hợp sau:
+ Đất thuê, thuê lại trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao.
+ Đất thuê, thuê lại ngoài khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao.
Các NHTM đều quy định chặt chẽ và chi tiết về điều kiện của BĐS được phép thế chấp, các quy định của các NHTM đều tuân theo quy định chung của Pháp luật về đất đai, cụ thể như sau:
– Đối với giá trị quyền sử dụng đất thì BĐS phải có đầy đủ các giấy tờ sau:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Bản đồ trích lục.
+ Hợp đồng mua bán căn hộ giữa chủ đầu tư và người mua nhà (đối với nhà chung cư).
+ Các giấy tờ chứng minh người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước: Biên lai thu lệ phí trước bạ.
– Đối với giá trị tài sản trên đất thì phải có các giấy tờ sau:
+ Giấy phép xây dựng.
+ Hồ sơ thiết kế công trình.
+ Dự toán công trình.
+ Bản vẽ thi công.
– Còn trong trường hợp đất thuê thì cần phải có những giấy tờ sau:
+
+ Hoá đơn thu tiền đã đóng tiền thuê đất cho Ngân sách Nhà nước.
+ Bản vẽ nhà xưởng.
+ Bản vẽ thiết kế.
+ Quyết toán công trình.
+ Giấy phép xây dựng, chứng chỉ quy hoạch.
+ Các giấy tờ liên quan đến việc đền bù, giải phóng mặt bằng.
Mặt khác khi nhận thế chấp đối với đất nông nghiệp NH Á Châu quy định mảnh đất đó phải có một phần hoặc liền thửa với đất thổ cư/đất sản xuất kinh doanh.
Ngoài ra khi thế chấp BĐS thì bên thế chấp phải cung cấp một số giấy tờ khác nữa như: Chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu gia đình, báo cáo tài chính (đối với trường hợp người vay là công ty).
Qua đây, chúng ta có thấy được các NHTM đều phân loại và quy định chi tiết, cụ thể về điều kiện của BĐS thế chấp hay nói cách khác tính chất pháp lý là điều kiện quan trọng nhất đối với các BĐS thế chấp. Cách phân loại của các NHTM đều bắt nguồn từ thực tế của việc sử dụng đất ở nước ta hiện nay và từ cách phân loại trên các NHTM sẽ đưa từng phương thức định giá cụ thể đối với mỗi BĐS.
Tài sản bất động sản chiếm tỷ trọng khá lớn cả về lượng và giá trị trong tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng. Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Chi nhánh Đà Nẵng dựa trên báo cáo hoạt động của các TCTD thì đến hết tháng 5/2017, tổng dư nợ của các tổ chức tín dụng (TCTD) trên địa bàn Đà Nẵng đạt 639.286 tỷ đồng, trong đó dư nợ cho vay BĐS lên tới 58.750 tỷ đồng, chiếm 9,19% tổng dư nợ. Tuy nhiên, giá trị lớn đi kèm với rủi ro lớn. Hiện nay, dư nợ trong hệ thống ngân hàng là khoảng hơn 3 triệu tỷ đồng, tỷ lệ nợ xấu tính đến tháng 2/2016 là 4,46%. Trong đó, nợ xấu BĐS chiếm khoảng 58%, tương đương khoảng 137.781 tỷ đồng.
Tùy thuộc vào chính sách định giá của mỗi ngân hàng mà mức cho vay được xác định. Đối với đất ở, mức cho vay của các ngân hàng thường được xác định là 70% giá định giá. Do vậy, mức cho vay tối đa là: 70% * 98% = 68.6% giá thị trường.
Có một số ngân hàng có chính sách định giá khác như:
* Ngân hàng TMCP quốc tế (VIB Bank)
– Giá định giá: được xác định theo giá thị trường, định giá bằng 70% giá thị trường (giao dịch thực tế trên thị trường)
– Cho vay bằng 70% giá trị định giá
– Mức cho vay tối đa: 70% * 70% = 49% giá thị trường
* Ngân hàng Habubank
– Giá định giá: trung bình cộng giữa giá thị trường và giá khung do Nhà nước ban hành.
– Cho vay bằng 85% giá trị định giá
– Mức cho vay tối đa: 70% * 85% = 59.5% giá thị trường
Định giá đối với bất động sản là đất vườn liền kề
* Ngân hàng Habubank
– Định giá đất vườn liền kề bằng trung bình cộng của giá thị trường và giá khung
– Cho vay bằng 80% giá trị định giá
– Mức cho vay tối đa: 70% * 80% = 56% giá thị trường
* Ngân hàng ACB
Không tính giá trị đất vườn liền kề vào giá trị định giá
* Ngân hàng Đông Á
Định giá đất vườn liền kề bằng với khung giá đất vườn liền kề do Nhà nước ban hành.
Định giá đối với bất động sản là căn hộ tập thể cũ
* Ngân hàng Đông Á: hạn chế nhận chung cư cũ làm tài sản bảo đảm, nếu phương án kinh doanh tốt có thể nhận, giá trị định giá tối đa bằng khung giá theo Nghị định 61/CP.
* Ngân hàng Habubank: định giá bằng giá thị trường thực tế, cho vay bằng 85% giá trị định giá.
2. Chủ thể là cá nhân, tổ chức vay vốn:
Đối với những chủ thể là cá nhận, tổ chức đang cần huy động vốn thì việc thế chấp tai NHTM nào đó để họ có một số vốn nhất định đề đầu tư, kinh doanh, trả nợ…Cho dù với mục đích nào thì quyền và nghĩa vụ của họ với NHTM cũng là nghĩa vụ trả nợ là chính. Bằng tài sản đảm bảo để thực hiện nghĩa vụ đó, cá nhân tổ chức vay vốn thì BĐS thế chấp phải thoả mãn các điều kiện sau để đảm bảo an toàn và phòng ngừa rủi ro cho các NH:
Thứ nhất: BĐS phải thuộc quyền sử dụng (đất) và quyền sở hữu (tài sản trên đất) của khách hàng vay, phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản trên đất. Đối với quyền sử dụng đất thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai. Đối với BĐS mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp Nhà nước quản lý, sử dụng, thì doanh nghiệp được thế chấp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp Nhà nước và pháp luật có liên quan khác.
Thứ hai: BĐS được phép giao dịch, tức là BĐS đó được pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các dịch vụ khác.
Thứ ba: BĐS không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm, khách hàng vay phải cam kết bằng văn bản với tổ chức tín dụng về việc thế chấp không có tranh chấp tại thời điểm đăng ký hợp đồng tín dụng.
Thứ tư: BĐS mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm BĐS trong thời gian bảo đảm tiền vay.
Hơn nữa, chúng ta cần phải làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ thể là vay vốn:
Thứ nhất về quyền của chủ thể là cá nhân, tổ chức vay vốn :
Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ BĐS thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc BĐS thế chấp, trong trường hợp khách hàng vay giữ BĐS thế chấp.
Cho thuê, cho mượn BĐS thế chấp, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật quy định
Yêu cầu ngân hàng giữ BĐS, giấy tờ liên quan tới BĐS bồi thường thiệt hại nếu BĐS thế chấp, giấy tờ về BĐS bị mất, hư hỏng.
Yêu cầu bên thứ ba giữ tài sản bồi thường thiệt hại nếu BĐS thế chấp bị hư hỏng
Nhận lại BĐS, giấy tờ về BĐS khi hoàn thành nghĩa vụ được bảo đảm, trong trường hợp ngân hàng hoặc bên thứ ba giữ.
Thứ 2, Nghĩa vụ của chủ thể là cá nhân, tổ chức vay vốn
Thông báo cho ngân hàng nhận BĐS thế chấp về quyền của bên thứ ba (nếu có)
Giao BĐS thế chấp (nếu các bên có thoả thuận); giao bản chính giấy tờ về BĐS thế chấp cho ngân hàng
Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật.
Trường hợp khách hàng vay giữ BĐS thế chấp thì không đựoc bán, trừ trường hợp là nhà, công trình xây dựng để bán, để cho thuê thì khách hàng có thể bán, cho thuê nếu được ngân hàng chấp nhận bằng văn bản. Trong trường hợp này, khách hàng phải dùng yêu cầu đòi nợ, số tiền thu được từ việc bán BĐS trả nợ cho ngân hàng.
Không được trao đổi, tặng, cho, cho thuê, cho mượn, góp vốn liên doanh BĐS thế chấp.
Tạo điều kiện thuận lợi cho ngân hàng kiểm tra BĐS thế chấp
Không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã thế chấp và phải sử dụng đúng mục đích, không được huỷ hoại làm giảm giá trị của đất.
Trong trường hợp khách hàng vay giữ BĐS thế chấp thì phải bảo quản an toàn, áp dụng các biện pháp cần thiết kể cả phải ngừng việc khai thác nếu thấy việc tiếp tục khai thác có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị BĐS thế chấp. Trường hợp khách hàng vay giữ BĐS thế chấp, nếu làm mất, hư hỏng thì phải sửa chữa, khôi phục giá trị, thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác hoặc trả nợ trước thời hạn cho ngân hàng.
Trường hợp BĐS thế chấp bị hư hỏng mà BĐS đã được bảo hiểm thì khách hàng vay phải phối hợp với ngân hàng tiến hành các thủ tục cần thiết nhận tiền bảo hiểm từ tổ chức bảo hiểm để trả nợ cho ngân hàng. Nếu khoản tiền nhận từ tổ chức bảo hiểm chưa đủ trả nợ, thì khách hàng vay phải bổ sung, thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác hoặc trả nợ trước thời hạn.
Đối với BĐS thế chấp hình thành từ vốn vay:
Phải giao cho ngân hàng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của khu đất mà BĐS sẽ được hình thành khi ký kết hợp đồng bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay.
Thông báo cho ngân hàng về quá trình hình thành và tình trạng tài sản bảo đảm, tạo điều kiện để ngân hàng kiểm tra tài sản bảo đảm tiền vay.
Đối với tài sản bảo đảm tiền vay mà pháp luật quy định đăng ký quyền sở hữu thì trước khi đưa vào sử dụng phải đăng ký sơ hữu tài sản và giao cho ngân hàng giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản đó.
Không đựơc bán, chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn liên doanh hoặc dùng tài sản hình thành từ vốn vay để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ khác khi chưa trả hết nợ cho ngân hàng, trừ trường hợp được ngân hàng đồng ý cho bán để trả nợ cho chính khoản vay được bảo đảm.
3. Chủ thể là tổ chức định giá khác:
Hoạt động dưới các hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn, chịu sự quản lý của các cơ quan định giá Nhà nước, phục vụ nhu cầu đa dạng của khu vực sở hữu tư nhân vể BĐS (chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS). Ngoài Văn phòng Định giá Bất động sản của Chính phủ, các công ty tư nhân và các công ty Nhà nước (ví dụ, Tổng công ty Quản lý Bất động sản), hoạt động định giá còn được thực hiện ở một số tổ chức khác nhau như: Uỷ ban chứng khoán Nhà nước, Ngân hàng về Nhà ở của Chính phủ Thái Lan.
Tổ chức định giá BĐS tư nhân hoạt động dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn theo giấy phép hành nghề do Hội đồng định giá Trung ương cấp. Các công ty tập hợp trong một tổ chức nghề nghiệp là Hội đồng định giá Trung ương, có đại diện trong ủy ban định giá Trung ương, có điều lệ và quy chế hoạt động riêng, các công ty định giá tư nhân có thể có chi nhánh ở các địa phương (Công ty trách nhiệm hữu hạn Sirida có 17 văn phòng đại diện tại các địa phương).
Giá cả đất đai trong thời gian vừa qua song song tồn tại nhiều loại giá: Giá đất do Nhà nước quy định, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường, giá đất đấu giá. Thông tin về giá đất đai không minh bạch, không đầy đủ gây ra nhiều hậu quả xấu, ảnh hưởng nghiêm trọng đến việc quản lý đất đai, đến thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản và nền kinh tế. Giá đất Nhà nước quy định thường thấp hơn rất nhiều so với giá đất trên thị trường dẫn đến tình trạng đầu cơ đất đai, nhà ở và công trình xây dựng đã diễn ra khá phổ biến, khó kiểm soát. Tổ chức kinh doanh bất động sản thì đầu cơ các dự án bất động sản, đầu tư dự án dàn trải; hộ gia đình, cá nhân đầu cơ nhà đất, các tổ chức kinh tế cũng đầu cơ đất đai gây ra tình trạng khan hiếm nhà, đất giả tạo, sốt đất kéo dài. Nhiều tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất nhưng không thể có đất để sử dụng. Thị trường quyền sử dụng đất hoạt động “ngầm” ngoài vòng kiểm soát của pháp luật. Thông tin về giá đất không minh bạch dẫn đến các cơ quan nhà nước, các tổ chức và cá nhân đưa ra các quyết định sai trong hoạt động quản lý nhà nước; quyết định sai lầm trong đầu tư kinh doanh, ảnh hưởng xấu đến quản lý nhà nước và hoạt động sản xuất kinh doanh. Thông tin về giá đất không chính xác dẫn đến phân chia các lợi ích từ đất đai, bất động sản không công bằng, được mất “như canh bạc” thông qua các hoạt động giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất. Gây thất thu cho ngân sách nhà nước. Nhiều tổ chức, cá nhân kinh doanh (bất động sản) không thực sự chú trọng sản xuất hàng hóa (bất động sản) có chất lượng cao mà lại thiên về các hoạt động đầu cơ, trốn thuế, cấu kết với một số cán bộ, công chức thoái hóa biến chất để ăn chia, tham nhũng, lũng đoạn nền kinh tế – xã hội. Thực trạng trên kéo dài trong nhiều năm là do nhiều nguyên nhân, nhưng nguyên nhân cơ bản là thiếu một hệ thống cơ quan, tổ chức định giá đất chuyên nghiệp để định giá đất đai, giá bất động sản chính xác, khách quan, làm căn cứ cho các nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ đất đai và bồi thường khi thu hồi đất. Định giá đất là một nghề chuyên môn cần được đào tạo bài bản và thực hiện chuyên nghiệp. Các nhân viên định giá phải có đầy đủ các kiến thức chuyên sâu về quản lý đất đai, vật giá, thẩm định giá, kinh doanh bất động sản..v.v. Đồng thời phải trung thực, khách quan, liêm khiết khi định giá đất đai, bất động sản. Do vây, việc phát triển mạnh các tổ chức định giá mang tính xã hội hóa là vô cùng cần thiết để bảo đảm tính cạnh tranh công bằng, khách quan, minh bạch trong định giá đất đai. Nhưng thời gian qua, các tổ chức định giá đất, tư vấn về giá đất lại không có môi trường và điều kiện và để tồn tại và phát triển, bởi lẽ Luật Đất đai 2013 quy định giá đất tư vấn chỉ để tham khảo cho các cơ quan nhà nước và các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi có nhu cầu. Còn giá đất chính thống để làm căn cứ cho nguồn thu vào ngân sách nhà nước từ đất đai như thu tiền sử dụng đất, thuê đất, thuế sử dụng đất và để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của người dân là khung giá đất, bảng giá đất do Nhà nước quy định. Giá đất Nhà nước quy định được giao cho cơ quan hành chính nhà nước không chuyên nghiệp quyết định khung giá, bảng giá đất. Cơ quan quyết định giá đất cũng đồng thời là cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh; là cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất và quyết định giá bồi thường khi thu hồi. Do tập trung quá nhiều quyền lực vào một số cơ quan, dẫn đến khó kiểm soát việc thực thi quyền lực, tình trạng xin – cho, lạm quyền và hình thành các nhóm lợi ích từ việc xác định giá đất rồi giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất. Việc định giá đất thường chỉ chú trọng về mặt hình thức, thủ tục của việc định giá mà chưa thực sự quan tâm đến chất lượng của việc định giá đất, đến nguyên tắc của việc định giá. Chưa quan tâm đến việc thu thập đầy đủ các thông tin về thị trường, về tình trạng pháp lý, về quy hoạch, về thông tin đất đai cũng ảnh hưởng lớn đến chất lượng của việc định giá đất.
Tuy vậy, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường thì hầu hết khi kê khai các tổ chức, cá nhân đều ghi thấp hơn rất nhiều giá chuyển nhượng thực tế để trốn thuế, cùng với tình trạng lạm quyền, xin – cho nên việc xác định giá cụ thể thời gian qua hiệu quả chưa cao. Có nhiều quan điểm cho rằng ở Việt Nam nên thành lập cơ quan định giá đất quốc gia trực thuộc trung ương. Cơ quan này sẽ định giá trên cơ sở xem xét, lựa chọn các kết quả do các tổ chức định giá đất chuyên nghiệp đưa ra. Như vậy sẽ minh bạch hơn vì có sự độc lập giữa cơ quan quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất với cơ quan định giá đất. Ở một số quốc gia như Hàn Quốc và Trung Quốc, nhà nước không xác định giá đất mà các tổ chức độc lập có năng lực định giá đất. Nhà nước chỉ việc lựa chọn phương án và quyết định mức giá. Luật Đất đai 2013 có một số quy định mới về giá đất Nhà nước và định giá đất. Theo đó, chỉ có hai loại giá đất là giá đất theo bảng giá do UBND cấp tỉnh ban hành và giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định sát giá thị trường. Trong đó, giá đất cụ thể có thể được xác định theo hai phương pháp: Giá theo hệ số (giá theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành nhân với hệ số) hoặc giá thẩm định. Bảng giá đất UBND tỉnh quy định 5 năm 1 lần được sử dụng hạn chế trong một số trường hợp như: Tính thuế sử dụng đất, lệ phí; tiền xử phạt vi phạm hành chính về đất đai…v.v. Giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định được sử dụng rộng rãi hơn, để làm căn cứ: Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; Tính tiền thuê đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác đinh giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm : Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại điện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn đinh giá đất. (Điều 114 Luật Đất đai 2013).
Vấn đề định giá độc lập đối với đất đai lần đầu tiên được quy định, tại Điều 115 Luật Đất đai 2013: Tư vấn xác định giá đất được thực hiện trong các trường hợp: Khi xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền có yêu cầu; Khi giải quyết khiếu nại về giá đất theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên có liên quan; Khi thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến giá đất cụ thể mà các bên có yêu cầu. Việc xác định giá đất của tư vấn xác định giá đất phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân theo nguyên tắc, phương pháp định giá đất theo quy định pháp luật và “Giá đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá đất”.
Như vậy, việc xây dựng bảng giá đất quy định là phải có sự tham gia của tổ chức có chức năng tưvấn điṇh giá đất và tư vấn định giá đất là một trong những yếu tố để các cơ quan có quyền định giá làm cơ sở định giá chứ không phải chỉ để tham khảo như trước đây.
Hiện nay, cả nước có khoảng hơn 200 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá và có một số công ty thẩm định giá nước ngoài. Tuy nhiên, hầu hết các công ty này gặp rất nhiều khó khăn khi thẩm định giá đất đai, bất động sản. Việc thuê các công ty tư vấn chuyên nghiệp trong việc xác định giá đất hiện nay là rất cần thiết để giải quyết tình trạng nhân lực thừa số lượng nhưng thiếu chuyên nghiệp trong các cơ quan quản lý nhà nước đang giữ vai trò định giá đất. Nhưng vấn đề đặt ra là làm thế nào để việc thuê các công ty tư vấn chuyên nghiệp thực sự là “tư vấn độc lập”, thực sự có hiệu quả cao cho công tác định giá đất, bất động sản. Làm thế nào để loại trừ việc các cấp có thẩm quyền lựa chọn một số công ty tư vấn giá đất như là những công ty con, là sân sau, là quan hệ… của các cơ quan nhà nước có quyền quyết định giá đất? Để giải quyết vấn đề này, cần phải xã hội hóa việc định giá đất. Cần xây dựng khung pháp lý đầy đủ cho sự ra đời và phát triển mạnh mẽ của các tổ chức tư vấn giá đất. Việc định giá đất phải phù hợp với các chuẩn mực quốc tế. Các tổ chức tư vấn giá đất độc lập nên tổ chức theo loại hình doanh nghiệp kinh doanh có điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Quy định cụ thể và mở rộng vai trò của tổ chức tư vấn giá đất trong việc xây dựng khung giá, bảng giá đất và giá đất cụ thể. Quy định người bị thu hồi đất không đồng ý với mức giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh xác định để bồi thường, có thể khiếu nại để yêu cầu tổ chức khác định giá đất. Khi có sự chênh lệch thì sẽ căn cứ vào tư vấn giá đất do người dân lựa chọn để bồi thường. Cần quy định rõ việc người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu tổ chức định giá đất xác định giá đất và giá do một số tổ chức tư vấn giá đất có uy tín đưa ra là giá để tính bồi thường khi thu hồi đất. Quy định người bị thu hồi đất có quyền tham gia giới thiệu danh sách các tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất độc lập sẽ tham gia đấu thầu định giá đất để xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Vấn đề này, hiện nay pháp luật chưa quy định cụ thể. Nếu có khiếu nại thì người dân có quyền thuê các tổ chức tư vấn giá đất khác để tiến hành định giá.
