Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là loại giấy tờ quan trọng minh chứng cho quyền của người sử dụng đất nói chung và hộ gia đình nói riêng. Vậy câu hỏi đặt ra, khi đứng tên giấy chứng nhận thì chủ hộ có quyền gì đối với "sổ đỏ" cấp cho gia đình mình?
Mục lục bài viết
1. “Sổ đỏ” được hiểu như thế nào?
Sổ đỏ hay còn gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 có đưa ra khái niệm như sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lí để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
Theo đó, khái niệm chỉ rõ giá trị của “sổ đỏ”, đó là cơ sở và là căn cứ để xác lập quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đồng thời xác định, nhà ở, tài sản khác được tạo ra trên đất, gắn liền với đất – chúng sẽ là một chỉnh thể thống nhất không thể tách rời với đất và phải được Nhà nước công nhận quyền sở hữu hợp pháp khi đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
2. Quyền của chủ hộ đối với sổ đỏ cấp cho hộ gia đình:
Căn cứ theo các quy định liên quan đến
Một là, đứng tên sổ đỏ, sổ hồng: Theo quy định của pháp luật (Điểm c khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT) thì cách ghi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi cấp sổ đỏ, sổ hồng cho hộ gia đình sẽ ghi là “Hộ ông” hoặc “Hộ bà”, sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Nếu chủ hộ gia đình hay người đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó. Trường hợp chủ hộ gia đình có quyền sử dụng đất chung với những thành viên khác thì được ghi tên trong Giấy chứng nhận (ghi rõ tại trang 1 của Giấy chứng nhận).
Hai là, chủ hộ gia đình có quyền ký hợp đồng chuyển nhượng hoặc các giao dịch khác. Căn cứ theo quy định tại
Ba là, chủ hộ đất hộ gia đình có quyền ký các giấy tờ khi thực hiện thủ tục hành chính về đất đai. Như chúng ta đã biết, trong quá trình sử dụng đất có thể sẽ phát sinh nhiều thủ tục hành chính về đất đai, khi đó người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chủ hộ sẽ có quyền ký các biểu mẫu, giấy tờ, hồ sơ của các thủ tục đó. Ví dụ như là ký vào đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất; các mẫu đơn khi thực hiện thủ tục cấp đổi, cấp lại, đính chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; các mẫu đơn của các thủ tục đăng ký biến động khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền như: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
3. Giá trị pháp lí của sổ đỏ đối với người sử dụng đất là hộ gia đình:
Thứ nhất, việc cấp sổ đỏ cho hộ gia đình là đảm bảo pháp lí để người sử dụng đất yên tâm khai thác, đầu tư lâu dài trên đất. Trong một thời gian dài nền kinh tế nước ta được quản lí bởi cơ chế kế hoạch hóa, tập trung quan liêu bao cấp nên đất đai không được thừa nhận có giá. Kể từ khi chuyển đổi sang nền kinh tế thì đất đai mới được trả lại những giá trị ban đầu vốn có của nó.
Thứ hai, cấp sổ đỏ cho hộ gia đình là cơ sở pháp lí để người sử dụng đất thực hiện đầy đủ các quyền năng mà pháp luật đất đai quy định. Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định rằng, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai…
Như vậy, chỉ hộ gia đình có sổ đỏ hợp pháp mới được thực hiện các giao dịch về đất.
Thứ ba, sổ đỏ cho hộ gia đình là một trong những điều kiện để hộ gia đình được bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi. Theo Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 thì một trong những điều kiện để người sử dụng đất được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là họ phải có “sổ đỏ” hoặc “sổ hồng”. Những người không có thì không được bồi thường, chỉ có thể được xem xét để hỗ trợ một phần thiệt hại.
Thứ tư, sổ đỏ cho hộ gia đình là một trong những căn cứ pháp lí để người sử dụng đất tự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, theo Điều 166 Luật Đất đai năm 2013 thì một trong những quyền chung của người sử dụng đất là được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình (khoản 5). Điều này có nghĩa là người sử dụng đất hợp pháp bị người khác xâm phạm quyền và lợi ích thì có quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện yêu cầu các cơ quan nhà nước có thẩm quyền bảo vệ.
4. Ai đứng tên trong sổ đỏ thì đó là chủ hộ đúng hay sai?
4.1. Chủ hộ theo quy định của pháp luật hiện hành:
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì chủ hộ được xác định là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ do các thành viên hộ gia đình thống nhất đề cử; trường hợp hộ gia đình không có người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì chủ hộ là người được các thành viên hộ gia đình thống nhất đề cử; trường hợp các thành viên hộ gia đình không đề cử được thì chủ hộ là thành viên hộ gia đình do Tòa án quyết định. Trường hợp hộ gia đình chỉ có một người thì người đó là chủ hộ (Điều 10 Luật Cư trú năm 2020).
Theo đó, người đứng tên chủ hộ phải đáp ứng đủ các điều kiện sau: Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và được thành viên hộ gia đình thống nhất đề cử. Như vậy, chủ hộ không ấn định phải là một thành viên cụ thể, mà có thể là bất kỳ một thành viên nào khác trong hộ gia đình đó.
4.2. Ai đứng tên trong sổ đỏ thì đó là chủ hộ có đúng không?
Theo khoản 1 Điều 25 Luật Cư trú năm 2006 quy định về sổ hộ khẩu cấp cho hộ gia đình, theo đó, sổ hộ khẩu được cấp cho từng hộ gia đình. Mỗi hộ gia đình cử một người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ làm chủ hộ để thực hiện và hướng dẫn các thành viên trong hộ thực hiện quy định về đăng kí, quản lí cư trú. Trường hợp không có người từ đủ 18 trở lên hoặc có người từ đủ 18 tuổi trở lên nhưng bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì được cử một người trong hộ làm chủ hộ. Những người ở chung một chỗ ở hợp pháp và có quan hệ gia đình là ông, bà, cha, mẹ, vợ, chồng, con và anh, chị, em ruột, cháu ruột thì có thể được cấp chung một sổ hộ khẩu. Theo đó thì việc ai đứng tên làm chủ hộ trong sổ hộ khẩu hộ gia đình là do hộ gia đình, mọi người thoả thuận và cử ra một người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật, đứng ra để làm chủ hộ. Pháp luật không có bất kì một quy định bắt buộc nào chủ hộ phải là một người nhất định, cụ thể. Vì thế, người đứng tên trong sổ đỏ không nhất thiết, luôn luôn là chủ hộ, nếu người đứng tên đó không được mọi người thỏa thuận công nhận là chủ hộ.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Cư trú năm 2020;
– Luật Đất đai năm 2013;
– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
– Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành;
– Thông tư 02/2023/TT-BTNMT sửa đổi Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và sửa đổi Thông tư
THAM KHẢO THÊM:
