Thủ tục mua bán nhà đất đứng tên hộ gia đình hợp pháp?

1. Thế nào là đất đứng tên hộ gia đình?

Căn cứ theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì đất thuộc sở hữu của hộ gia đình (hay còn gọi là đất đứng tên hộ gia đình) là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Theo đó, việc công nhận đất đứng tên hộ gia đình được thể hiện thông qua việc ghi nhận đất của hộ gia đình trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Những người trong hộ gia đình đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với thử đất được công nhận thuộc sở hữu chung của hộ gia đình.

Bên cạnh đó, tại Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng quy định về việc chiếm hữu, định đoạt và sử dụng tài sản chung của các thành viên trong gia đình được thực hiện theo nguyên tắc thoả thuận. Nếu việc sử dụng, định đoạt đó không được các thành viên trong hộ gia đình thoả thuận thì áp dụng theo nguyên tắc về sở hữu chung từng phần theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và những văn bản pháp luật khác có liên quan.

2. Đất đứng tên hộ gia đình có thể chuyển nhượng cho người khác được không?

Như đã phân tích tại mục 1 của bài viết này, khi đất đứng tên hộ gia đình thì các thành viên trong hộ gia đình sẽ có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với đất. Do đó, khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình sang cho người khác thì phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong gia đình có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 2 Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất thuộc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của nhóm người (hộ gia đình) thì phải lập thành Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản có ký tên của tất cả các thành viên trong gia đình hoặc nếu thành viên nào không có mặt, không ký kết thì phải có văn bản juyr quyền theo quy định của pháp luật Dân sự với nội dung uỷ quyền về việc định đoạt quyền sử dụng đất.

Như vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đứng tên hộ gia đình phải có sự đồng ý và phải có chữ ký của tất cả các thành viên trong hộ gia đình đó thì việc chuyển nhượng mới được công nhận là hợp pháp. Ngoài ra người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Thủ tục mua bán nhà đất đứng tên hộ gia đình hợp pháp?

Việc mua bán nhà đất đứng tên hộ gia đình hợp pháp khi có được sự đồng ý, thống nhất của tất cả các thành viên trong hộ gia đình về việc bán đất thuộc sở hữu chung đó. Do đó, trình tự, thủ tục mua bán nhà đất đứng tên hộ gia đình được thực hiện theo các bước sau:

3.1. Chuẩn bị hồ sơ yêu cầu công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ hộ gia đình sang cho người khác:

Căn cứ theo quy định tại Điều 40, Điều 41 Luật Công chứng năm 2014 và những văn bản pháp luật khác có liên quan thì hồ sơ yêu cầu công chứng bao gồm:

– Dự thảo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã ký kết (bên chuyển nhượng là hộ gia đình phải có chữ ký của tất cả các thành viên trong hộ gia đình) (nếu không có dự thảo thì có thể yêu cầu công chứng viên soạn thảo);

– Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng;

– Văn bản uỷ quyền (nếu có);

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Giấy tờ tuỳ thân của những người yêu cầu công chứng như Căn cước công dân hoặc Chứng minh thư nhân dân còn hiệu lực.

3.2. Nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng:

Sau khi chuẩn bị hồ sơ gồm đầy đủ các giấy tờ, tài liệu nêu tại mục 3.1 của bài viết này thì các bên yêu cầu công chứng sẽ nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền.

Theo quy định tại Điều 42 Luật Công chứng năm 2014 thì người yêu cầu phải nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng (Văn phòng công chứng tư nhân hoặc Phòng công chứng thuộc Sở Tư pháp tỉnh/ thành phố trực thuộc trung ương) nơi có đất được chuyển nhượng.

3.3. Tổ chức hành nghề công chứng tiếp nhận và giải quyết hồ sơ yêu cầu công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình:

Công chứng viên có tiếp nhận hồ sơ của người yêu cầu công chứng và có trách nhiệm kiểm tra tính hợp lệ và đầy đủ của hồ sơ. Trong trường hợp xét thấy hồ sơ chưa đầy đủ, hợp lệ theo quy định thì công chứng viên có trách nhiệm thông báo và hướng dẫn người yêu cầu công chứng bổ sung để hoàn thiện hồ sơ. Nếu hồ sơ đã hợp lệ, đầy đủ theo đúng quy định pháp luật thì công chứng viên sẽ tiếp nhận, thụ lý và ghi vào sổ công chứng.

Sau khi thụ lý hồ sơ yêu cầu công chứng thì Công chứng viên sẽ giải quyết yêu cầu theo 02 trường hợp sau:

– Trường hợp 1: Các bên đã có dự thảo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã ký kết (bên chuyển nhượng là hộ gia đình phải có chữ ký của tất cả các thành viên trong hộ gia đình) thì công chứng viên phải kiểm tra dự thảo văn bản đó.

+ Nếu dự thảo Hợp đồng chuyển nhượng không đúng theo quy định pháp luật (hình thức và nội dung) thì công chứng viên có quyền yêu cầu các bên sửa cho đúng quy định, trường hợp người yêu cầu công chứng không sửa thì công chứng viên có quyền từ chối yêu cầu công chứng Hợp đồng;

+ Nếu dự thảo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đảm bảo tuân thủ đúng về cả nội dung và hình thức thì công chứng viên sẽ hỏi các bên xem có muốn sửa đổi gì nữa không, nếu không thì sẽ tiến hành công chứng, ghi lời chứng, ký và đóng dấu công chứng vào Hợp đồng.

– Trường hợp 2: Các bên yêu cầu công chứng không có dự thảo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình:

+ Công chứng viên yêu cầu xuất trình bản chính giấy tờ để đối chiếu (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp cho hộ gia đình);

+ Công chứng viên sẽ thực hiện soạn thảo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình cho người khác theo yêu cầu của người đề nghị công chứng;

+ Người yêu cầu công chứng (các thành viên hộ gia đình hoặc người đại diện cho hộ gia đình theo uỷ quyền và bên nhận chuyển nhượng) đọc lại toàn bộ văn bản để kiểm tra và xác nhận vào Hợp đồng chuyển nhượng;

+ Người yêu cầu công chứng ký vào văn bản đồng ý chuyển nhượng (ký trước mặt công chứng viên). Hợp đồng phải có đầy đủ chư ký của các thành viên trong hộ gia đình và bên nhận chuyển nhượng. Nếu hộ gia đình đã uỷ quyền cho một người thực hiện thì phải có giấy uỷ quyền và chữ ký của những người còn lại trong giấy uỷ quyền;

+ Công chứng viên ghi lời chứng, ký và đóng dấu công chứng. Quá trình soạn thảo và công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình được hoàn tất.

3.4. Thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai sang tên cho chủ sở hữu mới đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ hộ gia đình:

Để thực hiện hoàn tất thủ tục mua bán đất đứng tên hộ gia đình thì phải chuẩn bị hồ sơ yêu cầu đăng ký biến động đất đai, sang tên cho người nhận chuyển nhượng. Theo đó, hồ sơ bao gồm:

– Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Mẫu số 09/ĐK;

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã công chứng;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp cho hộ gia đình;

– Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính đối với đất đai (nếu có).

Sau khi chuẩn bị hồ sơ gồm đầy đủ các giấy tờ, tài liệu trên thì người sử dụng đất sẽ nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu hoặc tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký biến động đất đai/ Văn phòng đăng ký biến động đất đai cấp huyện.

Trong trường hợp, ở một số địa phương nếu đã tổ chức bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ thì nộp hồ sơ trực tiếp đến Bộ phận một cửa cấp huyện để yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Sau khi nộp hồ sơ thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ giải quyết hồ sơ và gửi kết quả về cho người nhận chuyển nhượng là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đứng tên người nhận chuyển nhượng.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Luật Đất đai năm 2013;

– Luật Công chứng năm 2014