Hiện nay, Bộ luật dân sự 2015 đã bổ sung một quyền khác, đó chính là quyền bề mặt. Vậy căn cứ xác lập quyền bề mặt? Ví dụ về quyền bề mặt như thế nào?
Mục lục bài viết
1. Thế nào là quyền bề mặt?
Quyền bề mặt là một quyền được quy định rất cụ thể trong Bộ luật dân sự 2015. Cụ thể theo Điều 267 Bộ luật dân sự 2015, quyền bề mặt được hiểu là quyền của một chủ thể đối với các bề mặt như mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về một chủ thể khác.
Thực tế, quyền bề mặt là quyền mới được quy định tại Bộ luật dân sự 2015, trước đây pháp luật Việt Nam chưa ghi nhận quyền này. Theo quy định trên, chủ thể của quyền bề mặt không chỉ có quyền khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước mà còn được trao cho quyền thực hiện khai thác, sử dụng lòng đất thuộc quyền sử dụng đất của một người khác.
Quyền bề mặt có thời hạn. Thời hạn của quyền bề mặt được xác định theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc di chúc nhưng không vượt quá thời hạn của quyền sử dụng đất. Do đó, để biết được quyền bề mặt được hưởng tối đa thời gian là bao nhiêu lâu thì phải dựa trên quy định của
Theo quy định chung của Bộ luật dân sự, trường hợp thỏa thuận hoặc di chúc không xác định được thời hạn của quyền bề mặt thì mỗi bên đều có quyền chấm dứt quyền bề mặt bất kể lúc nào nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên kia biết trước ít nhất 06 tháng.
2. Căn cứ xác lập quyền bề mặt?
Căn cứ Điều 268 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định quyền bề mặt được xác lập dựa trên các căn cứ sau:
– Theo quy định của pháp luật.
– Theo thỏa thuận của các bên.
– Hoặc dựa theo di chúc.
Quyền bề mặt theo quy định sẽ có hiệu lực với toàn bộ cá nhân, pháp nhân, ngoại trừ trường hợp luật có quy định khác.
Hiệu lực của quyền bề mặt xác định từ thời điểm chủ thể có quyền sử dụng đất chuyển giao mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền bề mặt, tuy nhiên ngoại trừ trường hợp các bên có sự thỏa thuận khác.
3. Nội dung của quyền bề mặt:
Thứ nhất, chủ thể của quyền bề mặt được quyền tiến hành trồng cây, canh tác, xây dựng công trình, tức là có quyền được phép khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác.
Lưu ý việc khai thác, sử dụng này sẽ phải đảm bảo đúng quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng, quy hoạch, khoáng sản, tài nguyên cũng như quy định của pháp luật có liên quan khác.
Thứ hai, những tài sản được hình thành từ việc khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất sẽ thuộc quyền sở hữu của chủ thể có quyền bề mặt.
Thứ ba, chủ thể quyền bề mặt được quyền chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền bề mặt cho chủ thể khác.
Việc chuyển giao được hiểu là việc chuyển quyền sở hữu tài sản và quyền khai thác mặt nước, mặt đất, lòng đất cho người khác thông qua các giao dịch như mua bán, tặng cho, thế chấp, trao đổi tài sản.
Khi đó, chủ thể nhận chuyển giao được kế thừa quyền bề mặt theo điều kiện và trong phạm vi tương ứng với phần quyền bề mặt được chuyển giao nếu thuộc trường hợp quyền bề mặt được chuyển giao một phần hoặc toàn bộ.
Ví dụ: A xác lập quyền bề mặt đối với 10.000m2 đất rừng thuộc quyền sử dụng đất của B. Hàng năm A phải trả cho B số tiền là 200 triệu đồng. Hiện nay, A chuyển giao quyền bề mặt cho C với giá là 300 triệu đồng với diện tích khoảng 1/3.
Từ thời điểm C xác lập quyền bề mặt, C sẽ phải có trách nhiệm chi trả cho B số tiền là 100 triệu đồng cho đến hết thời hạn của quyền bề mặt.
4. Quy định về chấm dứt quyền bề mặt:
Theo Điều 272 Bộ luật dân sự năm 2015, quyền bề mặt sẽ chấm dứt trong các trường hợp sau:
– Thời hạn hưởng quyền bề mặt đã hết:
Theo di chúc hoặc theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật, quyền bề mặt được xác lập trong một khoảng thời gian nhất định thì khi hết thời hạn đồng nghĩa với việc quyền bề mặt sẽ chấm dứt.
Ví dụ: Ông A thỏa thuận với Bà B cho hưởng quyền bề mặt với khoảng thời gian nhất định là 10 năm. Như vậy, khi hết 10 năm, Bà B sẽ chấm dứt quyền đối với bề mặt đang hưởng.
– Trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất cũng đồng thời là chủ thể có quyền bề mặt:
Thực tế, người có quyền sử dụng đất và người được hưởng quyền bề mặt sẽ là hai chủ thể khác nhau với những tư cách, quyền lợi cũng khác.
Ở khía cạnh khác, thông qua hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế, chủ thể có quyền sử dụng đất vẫn có thể thực hiện chuyển giao quyền sử dụng đất đó cho người có quyền bề mặt. Và khi đó, chủ thể quyền sử dụng đất và chủ thể được hưởng quyền bề mặt sẽ là một, và quyền bề mặt cũng sẽ chấm dứt.
Ví dụ: A và B là hai mẹ con ruột. Năm 2018, A giao cho B được hưởng quyền bề mặt (diện tích là 5.000m2 đất trồng cây lâu năm) để canh tác, trồng trọt. Đến năm 2023, A mất đi, B là người thừa kế duy nhất của A được hưởng quyền thừa kế là quyền sử dụng đất 5.000m2 đất trồng cây lâu năm đó. Như vậy, trong trường hợp này, B đã trở thành chủ sử dụng đất thông qua thủ tục hưởng di sản thừa kế, khi đó quyền bề mặt ban đầu sẽ chấm dứt.
– Chủ thể quyền bề mặt từ bỏ quyền bề mặt:
Quyền bề mặt quy định là một loại tài sản thuộc quyền sở hữu chủ sở hữu. Do đó, chủ thể có quyền bề mặt hoàn toàn có quyền từ bỏ quyền đó của mình vì lý do như không còn nhu cầu khai thác, sử dụng quyền đó nữa và đồng thời cũng không muốn chuyển giao cho người khác.
– Theo quy định của luật đất đai, quyền sử dụng đất có quyền bề mặt bị thu hồi:
Trường hợp người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nước sẽ thu hồi hoặc nằm trong các trường hợp Nhà nước ra quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước giao, cho thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định.
Nghiễm nhiên, khi nhà nước thu hồi quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất của người được Nhà nước giao đã xác lập quyền bề mặt của người khác sẽ chấm dứt.
– Chấm dứt trên cơ sở thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật:
Việc chấm dứt quyền bề mặt hoàn toàn có thể dựa trên sự thỏa thuận của các bên vào bất kể thời điểm nào hoặc theo quy định của pháp luật.
Ví dụ: theo quy định của
Khi khai khác hết 20 năm đầu tiên, A thỏa thuận chuyển giao cho B xác lập quyền bề mặt nhưng không ghi rõ thời hạn trong hợp đồng.
Tuy nhiên, B cũng chỉ có thể được quyền sử dụng bề mặt đến hết 20 năm còn lại tiếp theo. Vì theo quy định, thửa đất của A là đất nông nghiệp chỉ có thời hạn sử dụng là 40 năm.
5. Quy định xử lý tài sản khi quyền bề mặt chấm dứt:
Theo quy định, khi quyền bề mặt chấm dứt thì chủ thể sử dụng quyền bề mặt phải thực hiện việc xử lý tài sản hình thành, cụ thể như sau:
– Chủ thể quyền bề mặt phải trả lại mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền sử dụng đất khi quyền bề mặt chấm dứt theo sự thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật.
– Trước khi quyền bề mặt chấm dứt, chủ thể quyền bề mặt phải xử lý tài sản thuộc sở hữu của mình, ngoại trừ có sự thỏa thuận khác giữa các bên.
– Trước khi quyền bề mặt chấm dứt, chủ thể quyền bề mặt không xử lý tài sản thì quyền sở hữu tài sản đó sẽ thuộc về chủ thể có quyền sử dụng đất, tính từ thời điểm quyền bề mặt chấm dứt, ngoại trừ trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản đó.
Nếu như dẫn đến việc phải xử lý tài sản khi chủ thể quyền sử dụng đất không nhận tài sản đó thì các chi phí phải chi trả cho việc xử lý tài sản đó sẽ thuộc trách nhiệm của chủ thể có quyền bề mặt.
CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT ĐƯỢC SỬ DỤNG TRONG BÀI VIẾT:
Bộ luật dân sự 2015.
Luật đất đai 2013.
