Cách xác định giá đất để tính bồi thường thu hồi đất mới nhất năm 2021. Giá đất năm 2020 tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khi bồi thường.
Trong quá trình quản lý đất đai, Nhà nước trao quyền hoặc công nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân, cơ quan tổ chức để sử dụng đất được hiệu quả. Vì là nguồn tài nguyên quốc gia, nên khi phát sinh những trường hợp cần sử dụng đến nguồn tài nguyên này như xây dựng căn cứ quân sự, xây dựng các công trình giao thông, khu công nghiệp… để phục vụ mục đích phát triển kinh tế, an ninh quốc phòng…
Nhà nước sẽ tiến hành việc thu hồi đất. Tuy nhiên, khi Nhà nước thu hồi đất thì người chịu ảnh hưởng nhiều nhất từ hoạt động thu hồi đất là những người đang trực tiếp sử dụng, sinh sống, khai thác lợi ích từ mảnh đất bị thu hồi. Chính bởi vậy, mà trên thực tế, khi có sự kiện thu hồi đất thì câu hỏi mà nhiều người dân có đất bị thu hồi thường thắc mắc là họ có được đền bù hay không và căn cứ để xác định giá đất để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được xác định như thế nào.
Dưới đây là bài phân tích mới nhất của Luật Dương Gia về cách xác định giá đất để tính bồi thường thu hồi đất theo quy định mới nhất năm 2021. Nếu còn bất cứ thắc mắc nào liên quan đến trường hợp này hoặc các vấn đề pháp luật đất đai khác, vui lòng liên hệ: 1900.6568 để được tư vấn – hỗ trợ!
Hiện nay, đối với quy định về giá đất và cách xác định giá đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được quy định cụ thể tại Luật đất đai năm 2013,
1. Thu hồi đất và các trường hợp được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Về khái niệm “thu hồi đất”, hiện nay căn cứ theo quy định tại khoản 11 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 thì “thu hồi đất” được hiểu là việc Nhà nước quyết định thu lại (“lấy lại”) quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất thuộc diện thu hồi từ người sử dụng đất. Người sử dụng đất có đất bị thu hồi được xác định là người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc người sử dụng đất nhưng có hành vi vi phạm pháp luật đất đai.
Khi Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất từ người sử dụng đất thì phải xem xét nội dung về vấn đề bồi thường, trong đó sẽ bao gồm việc bồi thường về đất, bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại hoặc bồi thường về tài sản trên đất. Trong đó:
Bồi thường về đất, theo quy định tại khoản 12 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 được hiểu là việc Nhà nước trả lại cho người sử dụng đất một khoản tiền hoặc một phần giá trị quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất bị thu hồi đất.
Về nguyên tắc, căn cứ theo quy định tại Điều 74, 75, 82 Luật đất đai năm 2013, khi thực hiện việc thu hồi đất, Nhà nước chỉ bồi thường nếu người sử dụng đất đáp ứng được các điều kiện để được bồi thường theo quy định tại Điều 75 Luật đất đai năm 2013, và không thuộc các trường hợp được quy định tại Điều 82 Luật đất đai năm 2013.
Đối với các trường hợp được bồi thường về đất thì người sử dụng đất sẽ được bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi. Nếu không có đất để thu hồi thì người sử dụng đất sẽ được bồi thường bằng tiền.
2. Giá đất và cách xác định giá đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Như đã phân tích, khi người sử dụng đất có đất bị thu hồi hoàn toàn đáp ứng điều kiện để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất nhưng quỹ đất hạn hẹp nên không có đất để bồi thường, thì trường hợp này, người sử dụng đất sẽ được bồi thường bằng tiền. Số tiền được bồi thường sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất (khoản 2 Điều 74 Luật đất đai năm 2013).
Trên cơ sở quy định tại khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai năm 2013 về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất thì có thể xác định giá đất để làm căn cứ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được xác định là giá đất cụ thể. Vậy giá đất cụ thể được xác định như thế nào?
- Về khái niệm “giá đất cụ thể”:
Trước hết, “giá đất”, theo quy định tại khoản 19, 20 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 được hiểu là giá trị (được tính bằng tiền) của quyền sử dụng đất được tính trên một đơn vị diện tích đất cụ thể, được xác định trong một thời hạn sử dụng đất xác định. Việc quyết định về giá đất là một trong những nội dung thể hiện quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai của Nhà nước.
Còn về khái niệm “giá đất cụ thể”? Mặc dù có quy định về khái niệm giá đất như đã xác định ở trên, nhưng trong quy định của Luật đất đai năm 2013, và các văn bản hướng dẫn có liên quan không quy định cụ thể về khái niệm “giá đất cụ thể”. Tuy nhiên, trên cơ sở xem xét quy định tại Điều 18, Điều 114 Luật đất đai năm 2013, Điều 15 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, có thể hiểu, giá đất cụ thể được hiểu là giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành trên cơ sở xem xét nguyên tắc định giá đất, áp dụng phương pháp định giá đất, tiến hành tổng hợp, phân tích các thông tin về giá đất trên thị trường, về các thửa đất, để nhằm áp dụng làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền bồi thường hoặc giá trị quyền sử dụng đất trong một số trường hợp cụ thể.
Trong đó, các trường hợp cụ thể mà sử dụng “giá đất cụ thể” làm căn cứ tính hiện nay được xác định theo quy định tại khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013, khoản 3 Điều 20 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, Điều 43
- Cách xác định giá đất cụ thể – giá đất dùng để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Căn cứ xác định giá đất cụ thể:
Giá đất cụ thể, căn cứ theo quy định tại Điều 112, Khoản 3 Điều 114 Luật đất đai năm 2013, Điều 15 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, sẽ được xác định trên cơ sở các yếu tố sau:
Một là, dựa trên nguyên tắc định giá đất.
Cũng như việc tạo lập khung giá đất, bảng giá đất, thì khi xây dựng và tạo lập giá đất cụ thể thì cơ quan quản lý về đất đai cấp tỉnh giúp đỡ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định giá đất cụ thể trên cơ sở định giá đất đảm bảo những nguyên tắc nhất định như:
– Việc định giá đất phải phù hợp với mục đích sử dụng đất của loại đất định giá tại thời điểm định giá.
– Định giá đất có xem xét đến thời hạn sử dụng đất đối với loại đất được định giá.
– Phù hợp với giá đất trên thị trường. Trong đó, giá đất trên thị trường là giá đất phổ biến trên thị trường chuyển nhượng, giao dịch bất động sản của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giá đất thu thập từ việc sử dụng đất hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
– Đảm bảo các thửa đất liền kề mà được sử dụng vào cùng một mục đích sử dụng, có khả năng sinh lợi, tạo ra thu nhập từ việc khai thác, sử dụng đất trong cùng một thời điểm sẽ có mức giá ngang nhau, không có sự chênh lệch.
Hai là, dựa trên phương pháp định giá đất,
Việc xác định giá đất cụ thể còn phải được dựa trên các phương pháp định giá đất được quy định tại khoản 1, 2, 3, 4 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, cụ thể gồm:
– Phương pháp so sánh trực tiếp:
Phương pháp này là phương pháp định giá đất trên cơ sở phân tích, và so sánh một cách trực tiếp mức giá của các thửa đất trống đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất có đặc điểm tương tự nhau về mục đích sử dụng, về khả năng sinh lợi, về vị trí, diện tích, hình thể mảnh đất, hay các điều kiện về kết cấu hạ tầng, cũng như tính pháp lý về quyền sử dụng đất.
Phương pháp so sánh trực tiếp này sẽ được áp dụng để định giá đất đối với trường hợp trên thị trường bất động sản có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, hoặc đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
– Phương pháp chiết trừ:
Đây là phương pháp mà khi định giá đất áp dụng đối với các thửa đất có tài sản gắn liền với đất thì sẽ không tính đến phần giá trị tài sản, công trình xây dựng trên đất trong tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất). Theo đó:
Giá đất được sau khi được định giá = Tổng giá trị bất động sản – Giá trị tài sản, công trình xây dựng trên đất.
– Phương pháp thu thập:
Đây là phương pháp định giá đất được áp dụng đối với các thửa đất đã xác định cụ thể về thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất. Với phương pháp này sẽ xác định theo cách tính như sau:
Giá trị của thửa đất cần định giá = Thu nhập ròng bình quân một năm / (chia cho) Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm .
Trong đó:
+ Thu nhập ròng bình quân một năm là mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất, và được xác định theo công thức:
Thu nhập ròng bình quân một năm = thu nhập bình quân một năm – Chi phí bình quân một năm.
+ Còn lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm được xác định bình quân lãi suất tiền gửi tiết kiệm của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại Ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn tỉnh nơi định giá đất trong vòng 01 năm tính đến thời điểm định giá đất.
– Phương pháp thặng dư:
Phương pháp này là phương pháp định giá đất áp dụng cho loại đất có tiềm năng phát triển theo nội nội dung quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và được phép chuyển mục đích sử dụng đất và được tính bằng cách: trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giải định của bất động sản.
Ba là, dựa trên nội dung báo cáo kết quả tổng hợp, thông tin về thửa đất trong tương quan đối chiếu với giá đất thị trường.
3. Trình tự, thủ tục thực hiện để xác định giá đất cụ thể
Căn cứ theo quy định tại Điều 16 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, Thông tư liên tịch 87/2016/TTLT-BTC-BTNMT, thủ tục thực hiện xác định giá đất cụ thể được xác định như sau:
– Trước khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định về giá đất cụ thể, Chủ tịch Ủy ban nhân dân dân tỉnh sẽ phân công cho các Cơ quan quản lý về đất đai cấp tỉnh thực hiện các công việc để xác định giá đất cụ thể. Trong đó, cơ quan quản lý về đất đai cấp tỉnh (Sở Tài nguyên và môi trường) sẽ thực hiện các nội dung như: Xác định mục đích định giá đất cụ thể; điều tra, thu thập thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai, giá đất trên thị trường cũng như áp dụng phương pháp định giá đất cụ thể; xây dựng phương án về giá đất cụ thể để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
– Trong quá trình thực hiện việc xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh (Sở Tài nguyên và môi trường) có quyền được thuê có tổ chức có chứng năng tư vấn giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể trong trường hợp cần thiết. Việc lựa chọn tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất cụ thể thực hiện theo quy định về đấu thầu.
– Căn cứ theo kết quả tư vấn xác định giá đất, Sở tài nguyên môi trường sẽ lập hồ sơ trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét. Hồ sơ thẩm định phương án giá đất bao gồm:
+ Văn bản đề nghị thẩm định phương án giá đất.
+ Văn bản dự thảo về giá đất, Tờ trình về phương án giá đất. báo cáo thuyết minh xây dựng phương án.
+ Văn bản tổng hợp ý kiến tham gia của các cơ quan chuyên ngành có liên quan.
+ Văn bản, tài liệu khác liên quan đến việc định giá đất.
– Hội đồng thẩm định giá đất tiến hành tổ chức các phiên họp, thực hiện việc thẩm định giá đối với phương án giá đất. Trong quá trình thẩm định phương án giá đất, theo yêu cầu của Hội đồng thẩm định thì đại diện Sở Tài nguyên và môi trường, Tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất được thuê (nếu có) có trách nhiệm giải trình trước Hội đồng về phương án giá đất.
Thời hạn thẩm định phương án giá đất tối đa không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày Hội đồng thẩm định nhận được hồ sơ từ Sở tài nguyên và môi trường, trường hợp phức tạp thì có thể kéo dài nhưng tối đa không quá 05 ngày làm việc.
Sau khi thực hiện việc thẩm định thì Hội đồng thẩm định phải lập văn bản thông báo kết quả thẩm định phương án giá đất.
– Sau khi có kết quả thẩm định giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất thì trong thời gian 03 ngày làm việc, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ hoàn thiện hồ sơ phương án quy định về giá đất cụ thể, trình lên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Hồ sơ xác định giá đất cụ thể được trình lên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ gồm có:
+ Dự thảo và tờ trình về phương án giá đất cụ thể
+ Báo cáo thuyết minh về nội dung xây dựng phương án giá đất cụ thể.
+ Văn bản thẩm định phương án giá đất.
– Sau khi nhận được hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sau khi nhận được hồ sơ sẽ ra quyết định giá đất cụ thể.
Như vậy, qua quá trình phân tích ở trên, “Giá đất cụ thể” – được ban hành bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là một trong những căn cứ quan trọng để làm căn cứ bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất. Mỗi một địa phương, tùy vào từng thời điểm xác định giá đất, cũng như loại đất và giá cả thị trường, mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh của địa phương đó sẽ ban hành “Giá đất cụ thể khác nhau”. Tuy nhiên, dù ở địa phương nào, dù thời điểm nào thì việc xác định “giá đất cụ thể” cũng phải đáp ứng các nguyên tắc và được thực hiện theo phương pháp, trình tự, thủ tục nhất định theo quy định của pháp luật đất đai.
4. Xử lý tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng khi bị thu hồi đất
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi công tác tại Công ty than Na Dương, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn. Do là mỏ khai thác lộ thiên nên cần rất nhiều đất để sử dụng làm khai trường sản xuất và bãi đổ thải. Hiện Công ty tôi đang phối hợp cùng Trung tâm phát triển quỹ đất của huyện thực hiện dự án bồi thường GPMB với tổng diện tích là 250ha. Kinh phí để chi trả cho các hộ bị thu hồi đất và chi phí tổ chức thực hiện (kinh phí 2%) do Chủ đầu tư dự án là Công ty chúng tôi ứng trước, sau đó bù trừ vào tiền thuê đất hàng năm. Tôi xin Luật Dương gia giải đáp giúp một số thắc mắc như sau: 1. Việc Công ty chúng tôi trực tiếp chi trả kinh phí cho người bị thu hồi đất(phiếu chi do GĐ Công ty ký) có sai quy định của pháp luật hay không? Hay phải chuyển kinh phí vào tài khoản của Trung tâm phát triển quỹ đất của huyện để Trung tâm chi trả cho người bị thu hồi đất, nếu phải chuyển thì căn cứ trên quy định nào? 2. Kinh phí trích đo bản đồ địa chính để thực hiện công tác bồi thường GPMB có được sử dụng nguồn từ kinh phí 2% không (do tôi thấy trong Thông tư 74/2015/TT-BTC có quy định nội dung chi gồm có “đo đạc xác định diện tích đất” )? Kính mong sớm nhận được giải đáp của Luật Dương Gia. Xin trân trọng cảm ơn?
Luật sư tư vấn:
1. Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất. Theo Luật Đất đai năm 2013, vấn đề bồi thường do giải phóng mặt bằng sẽ được nhà nước bồi thường cho chủ sở hữu (người đứng tên) trên Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất.
Việc xử lý tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được quy định tại Điều 13 Nghị định 46/2014/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. Và được hướng dẫn tại Điều 6 Thông tư 77/2014/TT-BTC về Xử lý tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Theo đó, trường hợp được ứng trước là người được Nhà nước cho thuê đất tự nguyện ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được trừ số tiền đã ứng trước vào tiền thuê đất phải nộp theo phương án được phê duyệt. Công ty bạn nếu thỏa mãn điều kiện trên thì phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Nếu không số tiền bồi thường phải chuyển kinh phí vào tài khoản của Trung tâm phát triển quỹ đất của huyện để Trung tâm chi trả cho người bị thu hồi đất.
2. Kinh phí trích đo bản đồ địa chính để thực hiện công tác bồi thường GPMB
Khi bạn lập Tổng mức đầu tư hay dự toán thì đều có chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái đinh cư (GPMB).
Chi phí cho GPMB gồm 02 khoản mục:
– Kinh phí bồi thường Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (GPMB), trong đó bao gồm 2% là kinh phí tổ chức thực hiện GPMB (2% là chi phí mà tổ chức làm nhiệm vụ GPMB được hưởng, cụ thể là ban bồi thường hoặc Trung tâm phát triển quỹ đất).
– Kinh phí lập bản đồ trích lục, trích đo địa chính, cắm mốc ranh GPMB, lập bản vẽ quy hoạch điểm điểm sử dụng đất…tùy vào yêu cầu của Chủ đầu tư và quy mô của dự án. Khoản chi này được lập dự toán riêng với nhà thầu (thường thì Trung tâm Phát triển quỹ đất hoặc VP đăng ký quyền sử dụng đất có thể làm luôn). Khoản mục này không bao gồm trong 2% kinh phí tổ chức GPMB
Nội dung chi tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quy định tại khoản 1 Điều 4 Thông tư 74/2015/TT-BTC.
Kinh phí trích đo bản đồ địa chính để thực hiện công tác bồi thường GPMB không phải là khoản đo đạc xác định diện tích đất theo điểm b nêu trên. Bạn chỉ cần thực hiện dự án theo hướng sau:
– Sau khi làm các thủ tục về đầu tư tại địa phương, địa phương sẽ giới thiệu bạn liên hệ với Sở/phòng TNMT; rồi thành lập Ban bồi thường GPMB hoặc giao cho TTPTQĐ, đồng thời với việc bạn thuê lập bản đồ/vẽ trích lục, trích đo địa chính để làm cơ sở xác định phạm vi, đất mà bạn cần lấy cấp thẩm quyền xem xét đối chiếu với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà phê duyêt.
– Sau khi phê duyệt xong đến công tác triển khai GPMB. Chủ đầu tư chỉ phối hợp để Đơn vị làm nhiệm vụ GPMB lâp, trình phê duyệt Phương án cho cấp thẩm quyền phê duyệt. Sau đó làm tục chuyển tiền theo Quyết định của cấp thẩm quyền theo đề nghị của Đơn vị làm nhiệm vụ GPMB (số tiền này đã có 2%). Chờ và nhận bàn giao mặt bằng, tiến hành là các thủ tục thuê đất, cấp giấy CNQSDĐ tại cơ quan có chức năng.
Về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đo đạc, lập bản đồ địa chính trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn bạn có thể căn cứ vào Quyết định 07/2015/QĐ-UBND để thực hiện thủ tục.
5. Đất không có trong sổ đỏ có được bồi thường khi thu hồi không?
Tóm tắt câu hỏi:
Chào luật sư. Ông A được Uỷ ban nhân dân cấp đất đồi (đất trồng cây lâu năm) làm nhà ở từ năm 1991, thử đất giao cách mép đường cái 10m, sau đó ông A san ủi tôn tạo mặt bằng làm nhà xưởng trên phần đất đó. Đến năm 2007 ông A bán lại cho gia đình tôi. Đến năm 2013 gia đình tôi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phạm vi cấp giấy cách tim đường quốc lộ 15m (gia đình tôi phải thực hiện nghĩa vụ tài chính chuyển mục đích sử dụng đất 100%). Năm 2017 Ủy ban nhân dân xã thu hồi đất để làm đường. Vậy cho tôi hỏi phần đất ngoài phạm vi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đất trước mặt nhà tôi, hiện nay đang là sân nhà) có được bồi thường không. Xin cảm ơn luật sư.?
Luật sư tư vấn:
Bạn nêu ông A được Uỷ ban nhân dân cấp đất đồi (đất trồng cây lâu năm) làm nhà ở từ năm 1991, thử đất giao cách mép đường cái 10m, sau đó ông A san ủi tôn tạo mặt bằng làm nhà xưởng trên phần đất đó. Đến năm 2007 ông A bán lại cho gia đình tôi. Đến năm 2013 gia đình tôi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phạm vi cấp giấy cách tim đường quốc lộ 15m (gia đình tôi phải thực hiện nghĩa vụ tài chính chuyển mục đích sử dụng đất 100%). Năm 2017 Ủy ban nhân dân xã thu hồi đất để làm đường. Trong trường hợp này, khi nhà nước thu hồi đất để làm đường, để xem xét gia đình bạn có đáp ứng điều kiện được bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất hay không thì cần phải căn cứ vào các quy định sau:
Theo Khoản 1 Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Như vậy, theo quy định trên để được bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh; phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê hàng năm, có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại:
+ Điều 100 Luật đất đai 2013 quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
+ Điều 101 Luật đất đai 2013 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất;Theo đó, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ về đất nhưng đã sử dụng ổn định trước ngày 01/7/2004 và không có vi phạm pháp luật về đất đai, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận.
Mặt khác, theo quy định của Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì trường hợp người sử dụng đất sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, tặng cho trước ngày 01/01/2008 hoặc từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của Điều 100 Luật Đất đai 2013.
Ở đây, bạn trình bày phần đất trước mặt nhà bạn, hiện nay đang là sân nhà và không được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Và nhà bạn mua mảnh đất này từ năm 2007, khi cấp giấy chứng nhận đã trừ phần đất này ra. Trong trường hợp này, nếu phần đất của gia đình bạn sử dụng không nằm trong giấy chứng nhận từ năm 2007, mà không có giấy tờ theo Điều 100 Luật Đất đai 2013 và không phải do chuyển nhượng, tặng cho thì không đủ điều kiện để được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.
6. Bồi thường đất bị thu hồi cho nhiều gia đình cùng chung hộ khẩu?
Tóm tắt câu hỏi:
Chào luật sư. Tôi muốn luật sư tư vấn về luật đất đai. Tôi ở xã Nhơn Hội, tp. Quy Nhơn, tỉnh Bình Định. Gia đình tôi nằm trong khu thu hồi. Tại địa phương có chính sách hỗ trợ mỗi cặp vợ chồng sống cùng với chủ hộ sẽ được 1 lô đất khi tái định cư. Anh trai tôi đã chuyển hộ khẩu về bên nhà vợ và nhập về năm 2015. Đến khi thu hồi 12/2016 bên dự án giải phóng mặt bằng không cấp cho anh trai tôi lô đất và được trả lời là “chuyển hộ khẩu qua lại trước năm 2015” sẽ không được cấp. Cơ quan bồi thường trả lời vậy đúng không. Nếu khiếu kiện tôi phải làm sao?
Luật sư tư vấn:
Theo Luật đất đai 2013, bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất.
Do đó, khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất thì việc thực hiện bồi thường về đất sẽ dựa trên diện tích đất bị thu hồi, trường hợp sổ hộ khẩu của gia đình bạn có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất thì được bồi thường theo quy định tại khoản 2 Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP.
Theo đó, pháp luật có quy định về vấn đề bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất ở đối với trường hợp trong hộ gia đình mà có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình hình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.
Theo thông tin bạn cung cấp thì gia đình bạn ở xã Nhơn Hội, tp Quy Nhơn, tỉnh Bình Định thuộc diện thu hồi đất theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Anh trai bạn đã chuyển hộ khẩu về bên nhà vợ và nhập về gia đình bạn năm 2015. Đến khi thu hồi đất hồi tháng 12/2016 thì bên dự án giải phóng mặt bằng không cấp cho anh trai bạn 01 lô đất và trả lời rằng chuyển hộ khẩu qua lại trước năm 2015 thì sẽ không được cấp.
Về vấn đề bồi thường đất cho hộ gia đình, theo quy định tại Khoản 2 Điều 42 Quyết định số 37/2015/QĐ-UBND.
Theo đó, đối với các hộ gia đình bị thu hồi toàn bộ diện tích đất đang ở đủ điều kiện bồi thường về đất ở theo quy định tại Quyết định 37/2015/QĐ-UBND mà trong hộ có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng thực tế cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở thu hồi, nếu không có chỗ ở nào khác trên địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở bị thu hồi và có như cầu về đất ở thì mỗi cặp vợ chồng tăng thêm (trừ cặp vợ chồng đứng tên chủ hộ đã được bố trí 01 lô đất ở theo quy định tại khoản 1 Điều 42 Quyết định 37/2015/QĐ-UBND) được bố trí thêm 01 lô đất ở tại khi tái định cư có thu tiền sử dụng đất.
Theo quy định tại Quyết định 37/2015/QĐ-UBND thì không quy định đối với trường hợp chuyển hộ khẩu qua lại trước năm 2015 thì sẽ không được cấp đất ở tại khu tái định cư có thu tiền sử dụng đất. Như vậy, vợ chồng anh trai bạn đã nhập khẩu về ở với gia định bạn từ năm 2015 nếu gia định bạn đủ điều kiện để được bồi thường về đất theo quy định tại Điều 5 Quyết định 37/2015/QĐ-UBND thì vợ chồng anh trai bạn vẫn đủ điều kiện để được bố trí thêm 01 lô đất ở tại khu tái định cư có thu tiền sử dụng đất.
