Cách phòng tránh các chiêu trò lừa đảo khi mua bán nhà đất

1. Điều kiện để mua bán nhà đất:

Mua bán nhà đất là một giao dịch dân sự nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ người này sang người khác.

Việc mua bán nhà đất phải được xác lập thông qua Hợp đồng mua bán nhà đất hay còn gọi là Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có công chứng hoặc chứng thực. Đối tượng nhà đất phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 và khoản 4 Điều 31 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Cụ thể như sau:

– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Đất và nhà không có tranh chấp; khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, có thể thấy điểm chung của điều kiện mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải được cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng, sở hữu; không có tranh chấp; không bị kê biên để thi hành án; vẫn còn thời gian sử dụng và không bị thu hồi.

2. Việc mua bán nhà đất hiện nay thường gặp phải những rủi ro như thế nào?

Việc mua bán nhà đất là một giao dịch dân sự đặc biệt bởi đối tượng của giao dịch thường có trị giá lớn nên nhiều đối tượng xấu đã lợi dụng việc mua bán nhà đất để thực hiện hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Kẻ gian thường lợi dụng nhu cầu sở hữu bất động sản của người mua để thực hiện hành vi lừa đảo. Do đó, nếu không kiểm tra kỹ thông tin thửa đất thì người mua dễ bị “sa bẫy” của bên bán hoặc bên môi giới mua bán bất động sản.

Bằng kinh nghiệm thực tiễn cũng như những trao đổi với khách hàng sử dụng dịch vụ luật sư tại Luật Dương Gia, chúng tôi rút ra một số chiêu trò lừa đảo mà các đối tượng xấu thường thực hiện khi tiếp cận cũng như bán đất cho những người có nhu cầu sở hữu bất động sản như sau:

2.1. Kẻ gian bán một mảnh đất cho nhiều người mua:

Hiện nay, khi vào các hội nhóm chuyển nhượng bất động sản, chúng ta thường dễ bắt gặp những tin chuyển nhượng hấp dẫn, giá cả phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người nên thu hút được nhiều người mua. Người mua Việt Nam thường bị thu hút bởi những bất động sản đẹp, sang trọng và giá thành rẻ.

Theo đó, kẻ gian thường dụ dỗ người mua đặt cọc tiền, lập hợp đồng đặt cọc với nhiều người. Sau khi nhận được nhiều số tiền đặt cọc chúng sẽ bỏ trốn và không liên lạc được.

2.2. Kẻ gian cung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giả cho người mua và tổ chức hành nghề công chứng:

Đây là hình thức lừa đảo phổ biến trong giao dịch mua bán nhà đất hiện nay. Kẻ gian bán đất thường làm Giấy chứng nhận giả để thực hiện giao dịch theo trình tự, thủ tục cũng như điều kiện mà pháp luật quy định. Khi được người mua cũng như tổ chức hành nghề công chứng yêu cầu cung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì kẻ gian bán đất sẽ cung cấp giấy tờ giả này để qua mắt.

Hiện nay việc làm giả giấy tờ, chứng thư của Nhà nước cấp rất tinh vi nên người mua không thể phân biệt được. Một số tổ chức hành nghề công chứng cũng không kiểm tra kỹ càng và không thể phân biệt được giấy tờ giả nên đã công chứng Hợp đồng mua bán nhà đất cho bên mua và bên bán. Do đó, kẻ gian dễ dàng qua mặt người mua và chiếm đoạt tài sản là số tiền người mua thanh toán cho việc mua bán nhà đất.

2.3. Kẻ gian lừa bán đất cho người mua nhà đất đang bị kê biên để thực hiện thi hành án:

Một trong những điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là nhà và đất không thuộc diện kê biên để thi hành án. Trường hợp nhà đất bị kê biên, một số chủ sở hữu tìm cách chuyển nhượng, thế chấp hoặc cầm cố cho người khác để lấy tiền mặt và tẩu tán số tiền này mà không thi hành án theo yêu cầu của tòa.

Trong trường hợp này, khi người mua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất thì sẽ dễn gặp phải những rắc rối liên quan đến vấn đề thi hành án, dễ gặp phải tranh chấp không phải do mình gây ra.

Trên đây là ba trường hợp xấu thường xảy ra khi mua bất động sản. Ngoài ba trường hợp này thì kẻ gian còn dở những chiêu trò khác như: bán nhà đất nhưng không phải là chủ sở hữu nhà đất, mua bán nhà đất bằng vi bằng, “treo đầu dê bán thịt chó”,… để lừa người mua số tiền tương đương với số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Cách phòng tránh các chiêu trò lừa đảo khi mua bán nhà đất:

Trước những chiêu trò lừa đảo diễn ra trên thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Luật Dương Gia khuyên quý bạn đọc nên có những tìm hiểu kỹ về thửa đất, căn nhà dự định mua, đề phòng các chiêu trò lựa đảo để hạn chế những rủi ro khi mua bán nhà đất. Dưới đây là một số cách phòng tránh các chiêu trò lừa đảo khi mua bán nhà đất mà quý bạn đọc cần lưu ý:

– Thứ nhất, người mua cần kiểm tra kỹ lưỡng tính hợp pháp của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Để tránh mắc bẫy chiêu trò lừa đảo của kẻ lừa bán đất, người mua nên yêu cầu bên bán cùng mang Giấy chứng nhận đã được cấp cho bên bán đến Văn phòng đăng ký biến động đất đai hoặc Sở Tài nguyên và môi trường nơi có đất để kiểm tra và xác minh về tính hợp pháp của Giấy chứng nhận. Nếu bên bán đồng ý đi kiểm tra tính hợp pháp của Giấy chứng nhận cũng như cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận Giấy chứng nhận đó là thật thì người mua hoàn toàn có thể chắc chắn để mua thửa đất, căn nhà đó. Nếu người bán có ý đồ trốn tránh hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác minh Giấy chứng nhận được cấp là giả thì người mua có thể tránh được mối nguy lừa đảo, mất tiền mua đất;

– Thứ hai, khi mua đất phải có đặt cọc và lập thành hợp đồng đặt cọc có người làm chứng để bảo đảm quyền lợi khi bên bán lừa bán một thửa đất cho nhiều người.

Trong trường hợp này, khi được bên bán yêu cầu đặt cọc thì người mua chỉ nên đặt cọc số tiền không quá 10% giá trị chuyển nhượng của nhà đất đó và giao dịch đặt cọc mua bán nhà đất phải được thể hiện thông qua Hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng đặt cọc này không bắt buộc phải có công chứng hoặc chứng thực nhưng phải có một bên thứ ba tin cậy để làm chứng. Trong hợp đồng đặt cọc phải nêu rõ trách nhiệm của các bên, quyền và nghĩa vụ cũng như cam kết của các bên trong việc thực hiện hợp đồng đặt cọc.

Theo đó, nếu đến thời hạn lập Hợp đồng mua bán có công chứng hoặc chứng thực mà bên bán có hành vi trốn tránh thì người mua có căn cứ để khởi kiện hoặc tố cáo ra cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, cụ thể là cơ quan công an để đề nghị xác minh, điều tra và truy cứu trách nhiệm hình sự đối với hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

– Thứ ba, người mua nên kiểm tra đầy đủ các thông tin được ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để bảo đảm mua đúng thửa đất mà bên bán đã thông tin.

Nếu người bán nói đất đang trong quá trình làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng, bạn hãy yêu cầu cho xem phiếu hẹn và trả kết quả của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nếu nghi ngờ người bán nói sai về mục đích sử dụng đất, bạn yêu cầu họ cung cấp trích lục bản đồ địa chính và bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Luật Nhà ở năm 2014;

– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 15 tháng 5 năm 2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.