Những khoản nợ sau khi đến hạn khách hàng không thể hoàn trả, thanh toán, ngân hàng sẽ tiến hành thanh lý để thu hồi nợ. Vậy các mua nhà ngân hàng thanh lý như thế nào? Có rủi ro pháp lý gì khi thực hiện mua nhà đất bán thanh lý của ngân hàng hay không?
Mục lục bài viết
1. Cách mua nhà ngân hàng thanh lý:
Nhà ngân hàng thanh lý có thể hiểu đơn thuần là các căn nhà hay chung cư mà ngân hàng muốn bán lại nhằm hoàn vốn. Phần đông một số ngân hàng thương mại hiện nay đã có hình thức cho khách hàng mượn mặt bằng cách thế chấp đất đai hay nhà nhằm trợ giúp đối với những cá nhân và tổ chức về nhu cầu mua nhà để ở hoặc kinh doanh. Các số tiền cho khách hàng vay chưa hoàn trả sẽ bị ngân hàng thu giữ tài sản thế chấp và thực hiện thanh lý tài sản đảm bảo theo hợp đồng đã kí kết. Đây cũng là nguyên nhân chính để ngân hàng thực hiện thanh lý nhà. Có hai loại nhà ngân hàng thanh lý hiện nay bao gồm: Ngân hàng tiến hành thanh lý nhà bằng cách cho chính chủ tự thực hiện chào bán và ngân hàng sẽ tự chào bán trong các trường hợp chủ nhà không đồng ý hoặc không có khả năng chào bán.
Bước 1: Ngân hàng
Tổ chức chịu trách nhiệm xử lý tài sản phải
– Văn bản ghi rõ ràng mục đích xử lý tài sản;
– Miêu tả cụ thể về tài sản;
– Trách nhiệm được giao
– Địa điểm xử lý tài sản, thời hạn và biện pháp xử lý tài sản.
Bước 2: Xác định tài sản thế chấp ngân hàng phải bán Nếu người mua và ngân hàng không có thoả thuận nào thì tài sản đó sẽ được xác định theo hai phương pháp:
– Thẩm định của tổ chức đánh giá tài sản
– Ngân hàng và bên người mua có toàn quyền quyết định về giá trị của tài sản đó.
Quá trình định giá tài sản phải được diễn ra công khai và bảo đảm hợp lý, không quá cao so với giá thực tế.
Bước 3: Bán nhà phát mại ngân hàng
Trước khi xử lý tài sản thế chấp, nếu bên bảo lãnh đã thực hiện xong nghĩa vụ của mình đối với tài sản này và thanh toán đầy đủ chi phí liên quan thì bên bảo lãnh có quyền từ chối bàn giao tài sản thế chấp, kể cả trường hợp pháp luật có quy định cụ thể trong việc trả lại tài sản đó trước khi xử lý. Trường hợp không xác định rõ cách thức xử lý tài sản thế chấp hoặc không thực hiện nghĩa vụ thì tài sản này được bán đấu giá, số tiền thu được sau đó sẽ chuyển hoàn trả ngay đến người mua, tuy nhiên có thể được phân chia theo nhiều mức khác nhau. Các bước này tuỳ thuộc theo điều khoản mà giữa ngân hàng cùng người mua đã thoả thuận ngay từ đầu.
Bước 4: Thanh toán ngay khi phát mại nhà đất
Tổng số tiền thu được sau khi thanh toán đầy đủ chi phí liên quan đến việc bán nhà phát mại ngân hàng như chi phí lưu trữ hồ sơ, xử lý tài sản, . .. sẽ phân chia theo nguyên tắc và quy định của pháp luật tại hợp đồng như sau:
– Nếu số tiền bán đấu giá tài sản sau khi đã thanh toán đầy đủ chi phí, thấp hơn giá trị tài sản sử dụng nhằm thực hiện nghĩa vụ bảo đảm (trong trường hợp các bên thoả thuận chuyển nhượng tài sản bảo đảm) thì việc chậm thanh toán nghĩa vụ được coi là không có bảo đảm và mỗi bên định đoạt quyền thực hiện nghĩa cụ của mình khi phát mại tài sản.
– Nếu số tiền thu được thông qua hoạt động bán đấu giá tài sản sau khi đã thanh toán đầy đủ những khoản chi phí thấp hơn tài sản bảo đảm thì phần lợi sẽ thuộc về người có quyền sở hữu tài sản thế chấp.
Bước 5: Đăng ký quyền sở hữu, sử dụng tài sản
Sau khi việc bán đấu giá nhà phát mại ngân hàng thành công, mỗi bên phải làm hợp đồng và chuyển giao sổ hồng hoặc thường gọi là quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản thế chấp (bất động sản) đến từng người mua tài sản theo quy định của pháp luật.
2. Lợi ích khi mua nhà thanh lý của ngân hàng:
– Mua nhà thanh lý tại ngân hàng với cái giá siêu rẻ. Bản chất của ngân hàng không phải là những công ty, tập đoàn lớn. Mục đích chủ yếu của thanh lý nhà không phải là thu được lợi nhuận cao hay không vì mục đích chính của ngân hàng là hoàn trả tiền cùng lãi suất đã cho khách hàng thuê lại trước đấy.
– Mua nhà thanh lý ngân hàng được bảo đảm tính uy tín, an toàn cao Khi quyết định mua nhà ngân hàng thanh lý bạn sẽ hiếm khi lo lắng sẽ bị lừa đảo vì ngân hàng là đơn vị có uy tín, có cơ sở pháp lý cùng pháp nhân rõ ràng. Tất cả những thông tin liên quan mua nhà ngân hàng thanh lý sẽ được kiểm soát chặt chẽ về tính pháp lý và xác định lại giá thành trước khi chính thức đưa rao bán.
3. Rủi ro khi mua nhà thanh lý của ngân hàng:
– Gặp vấn đề đối với chủ sở hữu: Như đã phân tích ở trên, ngân hàng ban đầu sẽ tạo cơ hội cho chủ nhà được tự mở cửa bán nhà. Qua đó, thoả thuận sẽ có sự tham dự của tất cả ba phía gồm người bán (chủ nhà) và ngân hàng cùng người mua nhà. Tuy nhiên người mua nhà ngân hàng cũng sẽ phải gánh chịu những rắc rối phát sinh khi họ mất tiền hoặc một số chi phí liên quan khác nếu mua nhà trả góp từ đổi chủ mà không có sự đồng ý hay uỷ quyền bởi phía ngân hàng.
– Gặp nhiều khó khăn trong thực hiện thủ tục: Bởi vì là tài sản thanh lý cho nên cần phải có sự có mặt hoặc uỷ quyền của nhiều bên tham gia. Đặc biệt bạn cần phải có văn bản thoả thuận và uỷ quyền của nhiều bên liên quan khiến thủ tục có chút rối rắm, phức tạp. Do vậy sẽ phải mất rất nhiều công sức khi hoàn thành thủ tục thanh lý tài sản.
– Dễ dính vào các vấn đề liên quan đến việc kiện tụng, tố cáo. Trường hợp này hay vấp phải do bên nhận vốn không đồng tình với bảng giá bán căn hộ mà họ đưa ra. Vì vậy cũng hay xảy ra những trường hợp khiếu nại, tố cáo khi mâu thuẫn xảy ra. Hai phía sẽ mất thêm thời gian mới có thể dứt điểm vấn đề trên.
4. Lưu ý khi mua nhà thanh lý của ngân hàng:
Nếu vẫn quyết tâm mua nhà đất ngân hàng cũ để nhằm hạn chế đi tất cả các nguy cơ sẽ xảy đến bạn nên chú ý một số điểm gì:
– Đảm bảo chắc chắn đó là đất ngân hàng thanh lý do lượng nhà đất bị ngân hàng thanh lý đang gây náo loạn thị trường bất động sản và thu hút sự chú ý của cả người mua lẫn các chủ bỏ tiền vào bất động sản. Lợi dụng cơ hội trên, không hiếm cò đất và giới kinh doanh bất động sản đã phù phép từ nhà bình thường trở thành nhà ngân hàng thanh lý đánh lừa người mua. Để đảm bảo không tiền mất tật mang trước lúc mua nhà người mua nên nghiên cứu thật kĩ và xác định rõ ràng đây là đất ngân hàng thanh lý bằng việc vào thẳng ngân hàng hoặc tìm kiếm thông tin trên trang website chính thống của ngân hàng.
– Đảm bảo những giấy tờ pháp lý Giấy tờ pháp lý đảm bảo các quyền hạn của người sở hữu đất, và một khi đã được giải quyết mua bán thì đó sẽ là quyền hạn của bạn. Bởi vậy, người mua nên nắm vững một số hồ sơ pháp lý như có các giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất nhà ở, đất có trong danh sách quy hoạch đô thị không, đất có đang tranh chấp không, . ..
– Thực trạng và giá trị gia tăng của nhà Không phải nhà đất bán thanh lý nào cũng có giá trị gia tăng. Thông thường hầu hết chúng ta đều chú ý ở mức độ giá trị của căn nhà mà bỏ qua mất các vấn đề quan trọng như nhà có phù hợp với mục đích hay không? Điều kiện giao thông có thuận lợi hay giá trị ngày một gia tăng của nhà có là không? … Hãy kiểm tra tính phù hợp và cân nhắc xem nó có phải là sự hùn tiền kinh doanh không.
