Các vấn đề cần lưu ý khi thực hiện mua bán, chuyển nhượng nhà đất

Đất đai là một tài sản rất lớn, khi bạn chuyển nhượng, tặng cho, mua bán cần phải kiểm tra rất nhiều thông tin và thực hiện nhiều thủ tục để đảm bảo quyền lợi ích của các bên đồng thời hạn chế rủi ro tối đa nhất trong trường hợp có tranh chấp. Khi bạn thực hiện việc chuyển nhượng nhà đất ngoài việc đảm bảo các điều kiện về hình thức và nội dung chuyển nhượng thì bạn cần lưu ý những gì? Hy vọng với đội ngũ chuyên viên tư vấn, luật sư của Luật Dương Gia sẽ giúp bạn hiểu và nắm rõ các vấn đề cần lưu ý khi chuyển nhượng nhà đất.

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

Dưới đây là bài phân tích của Luật Dương Gia về điều kiện để mua bán, chuyển nhượng nhà đất, về trình tự thủ tục khi chuyển nhượng nhà ở đất đai theo quy định mới nhất năm 2021. Nếu còn bất cứ thắc mắc nào liên quan đến lĩnh vực bất động sản hoặc các vấn đề pháp luật khác, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua Hotline: 1900.6568 để được tư vấn – hỗ trợ! 

1. Các vấn đề cần lưu ý khi chuyển nhượng nhà đất

Thứ nhất, kiểm tra thông tin về thửa đất:

Giấy tờ pháp lý (sổ đỏ, bản đồ địa chính,…): Kiểm tra xem đó là giấy tờ thật hay giả. Giấy tờ đó thể hiện quyền hạn của người đứng ra chuyển nhượng nhà, đất. Nội dung kiểm tra cần xem xem thông tin về thửa đất và thực tế có giống nhau không. Cần phải kiểm tra kĩ các thông tin trên giấy tờ để đảm bảo việc chuyển nhượng không vi phạm quy định của pháp luật.

Thông tin người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng (sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân/ thẻ căn cước công dân, đăng kí kết hôn/ xác nhận tình trạng hôn nhân,…): Kiểm tra kĩ giấy tờ tùy thân của các bên chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất để đảm bảo việc chuyển và nhận là đúng quy định của pháp luật.

Tính ổn định của nhà, đất: Việc kiểm tra tính ổn định của nhà, đất đảm bảo nhà, đất là đối tượng chuyển nhượng không bị tranh chấp giữa các cá nhân với nhau hoặc giữa cá nhân và tổ chức. Để kiểm tra yếu tố này, bạn có thể liên hệ với UBND xã hoặc mọi người xung quanh nơi có nhà, đất chuyển nhượng để biết thêm thông tin về nguồn gốc đất cũng như tình trạng sử dụng đất.

Xác định quyền sở hữu của nhà, đất: Khi tiến hành giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần phải xác định xem nhà, đất được chuyển nhượng là tài sản chung hay tài sản riêng. Trường hợp đó là tài sản chung của hai vợ chồng thì khi chuyển nhượng cần sự có mặt và kí kết của hai người. Nếu một trong hai người vắng mặt thì phải có giấy ủy quyền được công chứng. Thủ tục này là bắt buộc, tránh trường hợp sau khi chuyển nhượng phát sinh tranh chấp khiến hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu.

Thông tin bên thứ ba (nếu có): Để xác thực thông tin này, bạn cần đến phòng công chứng nơi có nhà, đất chuyển nhượng tìm hiểu xem có liên quan đến việc thế chấp, cầm cố, đặt cọc,…hay liên quan đến bên thứ ba là bên cung cấp điện, nước,…

Nghĩa vụ tài chính tại thời điểm chuyển nhượng: Bắt buộc phải hoàn thành việc nộp lệ phí trước bạ và các loại thuế thì mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ hai, kí hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất:

Sau khi hai bên xác minh các thông tin liên quan đến việc chuyển nhượng nhà, đất hoặc tài sản gắn liền trên đất, bạn có thể tiến hành kí hợp đồng chuyển nhượng.

– Để bảo vệ quyền lợi của các bên trong trường hợp đặt cọc tiền thì bạn nên xác lập hợp đồng đặt cọc. Tuy luật không quy định hợp đồng đặt cọc phải công chứng nhưng để tăng tính hợp pháp của hợp đồng này thì nên công chứng, tránh trường hợp tranh chấp về sau.

– Hai bên lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo các điều kiện sau:

Hợp đồng phải được lập thành văn bản và công chứng tại văn phòng công chứng nơi có nhà, đất chuyển nhượng

Hợp đồng phải ghi rõ ràng các thông tin về đất, về các bên nhận và chuyển nhượng, các điều khoản cần thiết khác,..

Thứ ba, phương thức thanh toán và một số lưu ý khác:

– Hạn chế việc thanh toán bằng tiền mặt. Để đảm bảo an toàn, bạn nên chuyển khoản tại ngân hàng

– Không được sử dụng tiền ngoại tệ để giao dịch

– Sau khi hoàn tất thủ tục và nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng phải kiểm tra kĩ tất cả các thông tin ghi trên giấy.

2. Các trường hợp không được chuyển nhượng đất nông nghiệp

Căn cứ Khoản 3 và Khoản 4 Điều 191 Luật đất đai 2013 quy định cụ thể về các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp:

Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.

Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Theo Điều 44 Nghị định 43/2014 NĐ-CP quy định hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng cây lâu năm, cây hàng năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối của mỗi hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp được áp dụng đối với các hình thức nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối: Không quá 30 hecta đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực Đồng Bằng Sông Cửu Long. Không quá 20 hecta đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc khu vực còn lại.

Đất trồng cây lâu năm: Không quá 100 hecta đối với các xã, phường thị trấn khu vực đồng bằng. Không quá 300 hecta đối với các xã, phường, thị trấn thuộc khu vực trung du, miền núi.

Đất rừng sản xuất là đất trồng: Không quá 150 hecta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng. Không quá 300 hecta đối với các xã, phường, thị trấn thuộc khu vực trung du, miền núi

Sở dĩ luật quy định về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất để hạn chế tối đa nhất việc lạm dụng việc chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện một số hành vi trái pháp luật, để lách luật hoặc trốn tránh nghĩa vụ, trách nhiệm đối với cơ quan có thẩm quyền.

3. Thủ tục, trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Hiện nay, đối với các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, pháp luật chỉ công nhận khi hợp đồng chuyển nhượng được công chứng, chứng thực. Đây là điều kiện bắt buộc để hợp đồng giao dịch có hiệu lực. Theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong từng trường hợp cụ thể:

– Trường hợp 1: Chuyển nhượng tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực (trừ trường hợp kinh doanh bất động sản)

– Trường hợp 2: Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì hợp đồng giao dịch được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

– Trường hợp 3: Thừa kế quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định về pháp luật.

Vì thế, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải thực hiện kí hợp đồng và công chứng tại văn phòng công chứng hoặc Ủy ban nhân dân xã nơi có bất động sản.

Nộp hồ sơ tại văn phòng đăng kí đất đai thuộc Phòng tài nguyên môi trường nơi có đất. Hồ sơ gồm:

Đơn xin đăng kí biến động đất đai

Hợp đồng chuyển nhượng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân của hai bên

Tờ khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng quyền sử dụng đất

4. Hỏi về chuyển nhượng nhà đất khi chủ sở hữu mất tích

Tóm tắt câu hỏi:

Ba mẹ tôi có khối tài sản chung là ngôi nhà 2 tầng trên diện tích đất 58m2 ở mặt phố cổ Hà Nội. Năm 1996, Ba tôi đi vào Miền Trung chơi với đồng đội cũ và không thấy trở về.

Gia đình tôi đã nhiều lần tìm kiếm nhưng không thấy. Năm 2002, Toà án đã ra Quyết định tuyên bố: Ba tôi mất tích. Xin hỏi chúng tôi có được chuyển nhượng nhà đất nói trên hay không?

Luật sư tư vấn:

5. Chuyển nhượng nhà khi chưa có giấy chứng nhận sở hữu nhà

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi có một căn nhà chung cư chưa nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng làm hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Hiện nay tôi bán cho một người khác, vậy tôi có bán được khi chưa có giấy tờ không?

Luật sư tư vấn:

Điều 8. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn

1. Bên thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn theo quy định tại Mục 4 Chương II Luật Kinh doanh bất động sản có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đó cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là giấy chứng nhận) cho bên thuê mua chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận.

3. Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng thì phải chuyển nhượng toàn bộ hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đã ký với bên cho thuê mua. Đối với trường hợp là nhà ở thì thực hiện chuyển nhượng hợp đồng thuê mua từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ; trường hợp hợp đồng thuê mua nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong hợp đồng đó.

Theo quy định tại Nghị định này thì bạn có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận.

6. Miễn thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng nhà duy nhất

Tóm tắt câu hỏi:

Xin chào Luật sư Dương Gia! Tôi có một vấn đề muốn hỏi: Tôi có một căn nhà duy nhất, bây giờ tôi muốn chuyển nhượng cho người khác. Vậy tôi có được miễn thuế thu nhập cá nhân hay không?

Luật sư tư vấn:

Theo Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi, bổ sung năm 2012 quy định về các trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân:

“1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

3. Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.

4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

5. Thu nhập của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng, đánh bắt thuỷ sản chưa qua chế biến thành các sản phẩm khác hoặc chỉ qua sơ chế thông thường.

6. Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất.

7. Thu nhập từ lãi tiền gửi tại tổ chức tín dụng, lãi từ hợp đồng bảo hiểm nhân thọ.

8. Thu nhập từ kiều hối.

9. Phần tiền lương làm việc ban đêm, làm thêm giờ được trả cao hơn so với tiền lương làm việc ban ngày, làm trong giờ theo quy định của pháp luật.

10. Tiền lương hưu do Bảo hiểm xã hội chi trả; tiền lương hưu do quỹ hưu trí tự nguyện chi trả hàng tháng.

11. Thu nhập từ học bổng, bao gồm:

a) Học bổng nhận được từ ngân sách nhà nước;

b) Học bổng nhận được từ tổ chức trong nước và ngoài nước theo chương trình hỗ trợ khuyến học của tổ chức đó.

12. Thu nhập từ bồi thường hợp đồng bảo hiểm nhân thọ, phi nhân thọ, tiền bồi thường tai nạn lao động, khoản bồi thường nhà nước và các khoản bồi thường khác theo quy định của pháp luật.

13. Thu nhập nhận được từ quỹ từ thiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thành lập hoặc công nhận, hoạt động vì mục đích từ thiện, nhân đạo, không nhằm mục đích lợi nhuận.

14. Thu nhập nhận được từ nguồn viện trợ nước ngoài vì mục đích từ thiện, nhân đạo dưới hình thức chính phủ và phi chính phủ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.

Với quy định này, đối với thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân. Xét trường hợp của bạn, nếu bạn chứng minh được ngôi nhà mà bạn chuyển nhượng là ngôi nhà duy nhất của bạn, thì thu nhập từ chuyển nhượng ngôi nhà này, bạn sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.

7. Chưa có quyết định thu hồi đất có được chuyển nhượng nhà đất không?

Tóm tắt câu hỏi:

Xin chào luật sư, tôi xin phép được hỏi: Trường hợp nhà chung cư cũ đã được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sử dụng căn hộ, đang có dự án cải tạo đã được công bố quy hoạch dự án cải tạo và có kế hoạch sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, chưa có quyết định thu hồi đất, chủ đầu tư chưa triển khai dự án sau khi đã công bố quy hoạch thì có được phép thực hiện các thủ tục chuyển nhượng hay không? Xin cảm ơn Luật sư!

Luật sư tư vấn:

Căn cứ theo khoản 2 Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định:

“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

…”.

Đối chiếu với quy định trên, thì trường hợp nhà chung cư cũ đã được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sử dụng căn hộ, đang có dự án cải tạo đã được công bố quy hoạch dự án cải tạo và có kế hoạch sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, chưa có quyết định thu hồi đất, chủ đầu tư chưa triển khai dự án sau khi đã công bố quy hoạch thì trong trường hợp này chỉ bị hạn chế việc xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; đối với việc sửa chữa nhà, công trình hiện có thì phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép, trong trường hợp đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng thì người sử dụng đất vẫn được chuyển nhượng sử dụng đất.

Luật sư tư vấn về chuyển nhượng nhà đất trong quy hoạch:1900.6568

Tuy nhiên, trong trường hợp này, bạn có nói đối tượng mà bạn chuyển nhượng ở đây là căn hộ chung cư, trong trường hợp này, Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định: 

“Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

…”.

Như vậy, đối với trường hợp giao dịch nhà ở, không gắn liền với đất thì một trong những điều kiện là nhà ở không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền, nếu căn nhà mà bạn định chuyển nhượng chỉ mới có quy hoạch đã có công bố chứ chưa có quyết định thu hồi đất, thông báo giải tỏa, phá dỡ và đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng còn lại thì vẫn được tham gia giao dịch.