Các trường hợp phải đăng ký biến động đất đai mới nhất

1. Các trường hợp phải đăng ký biến động đất đai mới nhất:

– Pháp luật Việt Nam ghi nhận, Đăng ký biến động đất đai là thủ tục bắt buộc phải thực hiện đối với đất đai, tài sản gắn liền trên đất có sự thay đổi, chuyển biến nhất định về thông tin đã được đăng ký tại cơ quan Nhà nước quản lý hồ sơ địa chính theo đúng với quy định pháp luật. (Căn cứ Theo khoản 3 Điều 3 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT).

Người sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện đăng ký biến động được hướng dẫn tại Khoản 4, Điều 95 Luật Đất đai 2013. Các trường hợp, người dân đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký thông tin của đất nhưng trong quá trình sử dụng có sự thay đổi thông tin đất thì tiến hành đăng ký biến động như sau:

+ Những cá nhân là người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có mong muốn thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; muốn đưa tài sản thuộc sở hữu của mình đem đi  thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có quyền được phép đổi tên diện tích đất, tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của mình;

+ Trong quá trình sử dụng có những thay đổi nhất định về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

+ Chủ sở hữu có toàn quyền trong việc sử dụng, định đoạt, thay đổi thông tin về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

+ Theo nhu cầu sử dụng trên thực tế, cá nhân có quyền chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Đất đai có những trường hợp quy định về thời hạn sử dụng. Chính vì vậy, khi có thay đổi thời hạn sử dụng đất thì tiến hành đăng ký biến động;

+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất, thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

+ Có sự biến động về thay đổi chủ sở hữu như chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người có mối quan hệ là vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

+ Đất đai nếu đảm bảo điều kiện để chia tách đúng theo quy định thì những thay đổi vì chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất cũng cần bắt buộc đăng ký;

+ Đất xảy ra tranh chấp, đã được hòa giải thông qua Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận nên việc thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không thể tránh khỏi; Ngoài ra, có những thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật khi có bất kỳ sự biến động nào cũng nghiêm túc thực hiện;

+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.

Bên cạnh đó, về thời gian đăng ký biến động như sau: Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các mục 1, 2, 8, 9, 10, 11 khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

2. Cơ quan đăng ký biến động đất đai:

Người sử dụng đất đăng ký biến động đất đai tại một trong các nơi sau đây:

– Cá nhân có thể đến Văn phòng đăng ký đất đai, chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Tùy từng trường hợp thay đổi, biến động đất đai thì thẩm quyền giải quyết thuộc cơ quan khác nhau;

– Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, cụ thể:

+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ đăng ký biến động đất đai đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký biến động đất đai đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam;

– Ngoài ra, người dân có thể nộp trực tiếp tại Ủy ban nhân dân cấp xã nếu hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu;

– Với những diện tích đất tại khu công nghệ cao, khu kinh tế, cảng hàng không, sân bay dân dụng thì thẩm quyền thuộc Ban Quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế; Cảng vụ hàng không: Ban Quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế; Cảng vụ hàng không thực hiện. Đây cũng chính là cơ quan nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính về đất đai tại khu vực này.

(Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung khoản 19 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP).

3. Thời hạn giải quyết đăng ký biến động đất đai:

Đăng ký biến động đất đai cần thực hiện trong thời gian nhất định. Thông thường, sẽ được Nhà nước quy định là không quá 10 ngày đối với đăng ký biến động trong các trường hợp:

–  Khi cá nhân, tổ chức trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

– Với những vụ việc giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai;

– Quyền sử dụng đất được đem đi thế chấp thì khi tiến hành xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải thực hiện theo đúng thời hạn này;

– Việc kê biên, bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án;

– Chủ thể tiến hành chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty;

Những thỏa thuận được ký kết về vấn đề hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, nhóm người sử dụng đất;

– Quá trình đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoàn toàn có thể diễn ra hoặc những biến động thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất hoặc thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất hoặc thay đổi về nghĩa vụ tài chính hoặc thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký.

4. Mức xử phạt không đăng ký biến động đất đai được quy định ra sao?

Theo quy định, đăng ký biến động là thủ tục bắt buộc phải diễn ra. Cá nhân, tổ chức có sự vi phạm sẽ phải chịu một mức phạt theo quy định Khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về vấn đề không đăng ký đất đai như sau:

– Trong trường hợp bắt buộc phải đăng ký lần đầu nhưng không thực hiện theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 95 của Luật đất đai thì ở mỗi khu vực có hình thức và mức xử phạt hoàn toàn khác biệt:

+ Tại khu vực nông thôn:

Chủ sở hữu có thể bị áp dụng việc phạt cảnh cáo hoặc mức phạt tiền đạt mức  từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng. Mức phạt này áp dụng trong trường hợp người dân đăng ký muộn nhưng thực hiện việc đăng ký lần đầu trong thời hạn 2 năm kể từ ngày Nghị định này được thông qua;

Như vậy, nếu quá thời hạn 2 kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu thì sẽ bị áp dụng mức xử phạt đã khác đó là phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng.

– Việc không tiến hành đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a, b, h, i, k và 1 khoản 4 Điều 95 của Luật đất đai tại khu vực nông thôn thì áp dụng hình thức và mức xử phạt như sau:

+ Nếu không thực hiện việc đăng ký biến động đất đai trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 điều 95 của luật đất đai thì các cá nhân tổ chức có thể bị phạt từ 1 triệu đến 3 triệu đồng về hành vi vi phạm của mình;

+ Mức phạt tiền sẽ được nâng cao lên từ 2 triệu đến 5 triệu đồng nếu trong trường hợp quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày qua thời hạn quy định tại khoản 6 điều 95 của luật đất đai mà các cá nhân tổ chức cố tình không thực hiện việc đăng ký biến động theo đúng quy định;

 – Về mức xử phạt đối với những vi phạm ở trong khu vực đô thị sẽ bằng hai lần mức xử phạt đối với những trường hợp tương ứng theo quy định tại khoản 1 và 2 của Điều 17 Nghị định 91/2019NĐ-CP. Mức xử phạt này áp dụng cả trong trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu và không thực hiện đăng ký biến động đất đai tại khu vực đô thị.

Ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính thì chủ sở hữu đất có những hành vi vi phạm phải áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả như sau: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành buộc người đang sử dụng đất trong trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, hoặc không thực hiện đăng ký biến động đất đai phải làm thủ tục đăng ký đất theo đúng quy định của nhà nước.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai 2013;

– Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi một số Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai;

– Nghị định 91/2019/NĐ-CP  của Chính phủ: Về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

– Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường: Quy định về hồ sơ địa chính.