Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ giao đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất để thực hiện sử dụng đất. Tuy nhiên, hiện nay một số trường hợp khi được giao đất và đã quá hạn đưa đất vào sử dụng nhưng lại không thực hiện việc sử dụng đất hoặc đưa vào sử dụng muộn so với cam kết. Vậy pháp luật hiện hành quy định những trường hợp nào được gia hạn thời gian đưa đất vào sử dụng?
Mục lục bài viết
1. Đưa đất vào sử dụng được quy định như thế nào?
Đất chưa được đưa vào sử dụng được xác định là đất chưa có đủ điều kiện sử dụng hoặc chưa được xác định mục đích sử dụng đất là gì (sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp,nuôi trồng thuỷ sản hay đất khu dân cư nông thôn, đô thị…) và đất này chưa được Nhà nước giao cho cá nhân, tổ chức hay bất kỳ hộ gia đình nào sử dụng lâu dài và ổn đất.
Căn cứ theo quy định tại Điều 58
– Đất bằng chưa sử dụng;
– Đất đồi núi chưa sử dụng;
– Núi đá không có rừng cây.
Theo quy định trên thì hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất chưa đưa vào sử dụng có trách nhiệm báo cáo Ủy ban nhân dân cấp huyện về tình hình quản lý, khai thác quỹ đất chưa sử dụng. Từ đó, khi xác định được mục đích sử dụng đất của các loại đất chưa sử dụng nêu trên thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành đưa đất vào sử dụng theo đúng mục đích được xác định.
2. Các trường hợp được gia hạn thời gian đưa đất vào sử dụng:
Căn cứ theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 thì đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng thì sẽ bị Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai.
Tuy nhiên, trong trường hợp không đưa đất vào sử dụng nêu trên thì chủ đầu tư được quyền gia hạn thời gian đưa đất vào sử dụng 24 tháng và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này. Theo đó, khi hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng theo cam kết thì Nhà nước có quyền thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
Như vậy, trường hợp được nêu tại điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 thì chủ đầu tư có quyền được gia hạn thời gian đưa đất vào sử dụng và thời gian gia hạn là 24 tháng. Và thời điểm để tính gia hạn 24 tháng đối với trường hợp được nêu trên được hướng dẫn xác định tại khoản 2 Điều 15 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và khoản 12 Điều 2 Nghị định số 01/207/NĐ-CP. Cụ thể thời điểm được xác định như sau:
– Đối với trường hợp dự án đầu tư không được chủ đầu tư đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất của Nhà nước trên thực địa thì pháp luật cho phép chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng tính từ tháng thứ 13 kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa;
– Đối với trường hợp dự án đầu tư chậm tiến độ đưa đất vào sử dụng đất 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa thì thời điểm để tính gia hạn sử dụng đất 24 tháng được tính từ tháng thứ 25 kể từ thời điểm phải kết thúc việc đầu tư xây dựng;
– Đối với trường hợp dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo tiến độ thì việc gia hạn sử dụng đất 24 tháng được áp dụng đối với từng phần diện tích đất đó. Theo quy định của pháp luật thì thời điểm để tính gia hạn sử dụng đất 24 tháng được tính từ tháng thứ 25 kể từ thời điểm phải kết thúc việc đầu tư xây dựng trên phần diện tích đất đó;
– Đối với trường hợp dự án đầu tư đến thời điểm kiểm tra, thanh tra thì tổ thanh tra mới xác định hành vi không sử dụng đất đã quá 12 tháng liên tục hoặc đã chậm tiến độ sử dụng đất quá 24 tháng của chủ đầu tư thì thời điểm để tính gia hạn đưa đất vào sử dụng được xác định như sau:
+ Tính từ ngày cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định gia hạn;
+ Quyết định gia hạn tiến độ sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền được ban hành trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được báo cáo kết quả kiểm tra hoặc kết luận thanh tra nếu người sử dụng đất có văn bản đề nghị.
3. Trình tự, thủ tục gian hạn thời gian đưa đất vào sử dụng:
Theo quy định tại khoản 6 Điều 15 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức rà soát, xử lý và công bố công khai trên trang thông tin điện tử của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh các dự án đầu tư không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc chậm tiến độ sử dụng đất 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư; cung cấp thông tin để công khai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Tổng cục Quản lý đất đai.
Theo quy định trên thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh công bố thông tin dự án không đưa đất vào sử dụng theo đúng thời gian quy định thì sẽ tiến hành lập văn bản thông báo tới chủ đầu tư dự án xác định hành vi vi phạm của chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Sau khi nhận được văn bản xác định vi phạm của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nếu người sử dụng đất không đưa đất vào sử dụng theo đúng thời hạn được quy định nếu có nhu cầu gia hạn tiến độ đưa đất vào sử dụng phải có văn bản đề nghị gia hạn thời gian đưa đất vào sử dụng gửi đến Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất xem xét quyết, định gia hạn.
Lưu ý: Trường hợp sau 15 ngày kể từ ngày cơ quan Nhà nước có văn bản xác định hành vi vi phạm mà người sử dụng đất không có văn bản đề nghị được gia hạn thì UBND cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định thu hồi đất theo quy định. Việc thu hồi đất được thực hiện mà không phải bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ một số trường hợp được xác định là bất khả kháng như:
– Do ảnh hưởng trực tiếp của thiên tai, thảm họa môi trường;
– Do ảnh hưởng trực tiếp của hỏa hoạn, dịch bệnh;
– Do ảnh hưởng trực tiếp của chiến tranh;
– Các trường hợp bất khả kháng khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.
4. Hậu quả của việc chủ đầu tư chậm đưa đất vào sử dụng theo tiến độ ghi trong dự án đầu tư:
Việc chậm đưa đất vào sử dụng theo đúng thời gian quy định đang diễn ra khá phổ biến tại Việt Nam hiện nay, đặc biệt là những dự án đầu tư được chủ đầu tư đứng ra xây dựng. Khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác định đất đã bảo đảm các điều kiện để đưa vào sử dụng nhưng người sử dụng lại không đưa đất vào sử dụng theo thời hạn cam kết hoặc đưa vào sử dụng nhưng lại chậm hơn so với thời hạn được quy định.
Theo đó, việc chậm đưa đất vào sử dụng được xác định là hành vi vi phạm về pháp
– Thứ nhất, việc chậm đưa đất vào sử dụng gây ảnh hưởng đến tiến độ dự án, tiến độ đầu tư công trình được Nhà nước cấp phép;
– Thứ hai, việc chậm đưa đất vào sử dụng gây ra tình trạng lãng phí nguồn đất. Đất được đưa vào sử dụng được Nhà nước kiểm tra, xác minh rất chặt chẽ về điều kiện đảm bảo sử dụng. Do đó mà việc chậm đưa đất vào sử dụng đã gây ảnh hưởng nghiêm trọng và mạnh mẽ đến giá trị sử dụng của nguồn đất. Chậm đưa đất vào sử dụng sẽ gây ra lãng phí nguồn đất trong một khoảng thời gian nhất định;
– Thứ ba, việc người sử dụng đất chậm đưa đất vào sử dụng còn gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Bên cạnh đó, một số trường hợp còn gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến việc quản lý trật tự, an toàn xã hội;
– Thứ tư, chậm đưa đất vào sử dụng gây ra những tác động tiêu cực về cơ cấu đất đai, dự án đầu tư, quy hoạch và hoạt động quản lý Nhà nước của cơ quan Nhà nước.
Các văn bản được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai năm 2013;
– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 15/5/2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
