Các bước mua căn hộ chung cư? Thanh toán tiền khi nào?

1. Các bước mua căn hộ chung cư?

1.1. Các bước mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai:

Bước 1: Lập hợp đồng mua bán nhà ở

– Theo khoản 1 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, hai bên thống nhất với nhau lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà.

– Số lượng của hợp đồng: được lập thành 07 bản, trong đó:

+ 03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu;

+ 01 bản nộp cho cơ quan thuế;

+ 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu;

+ 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu;

+ 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực.

Bước 2: Công chứng hoặc chứng thực

Đối với hộ gia đình, cá nhân thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại sẽ phải được công chứng hoặc chứng thực.

Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:

– 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.

– Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

– Chứng minh nhân dân/thẻ căn cước công dân/hộ chiếu (bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính).

– Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân/giấy đăng ký kết hôn.

Bước 3: Kê khai thuế, phí, lệ phí.

Bước 4: Nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận

– Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận bao gồm các giấy tờ sau:

+ 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng.

+ Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

+ Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.

+ Chứng minh nhân dân/thẻ căn cước công dân/hộ chiếu (bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính).

– Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời gian tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ bộ hồ sơ và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ những giấy tờ sau:

+ 02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ đầu tư, trong đó:

++ 01 bản của bên chuyển nhượng;

++ 01 bản của bên nhận chuyển nhượng.

+ Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại;

+ Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.

1.2. Các bước mua căn hộ chung cư đã có giấy chứng nhận:

Bước 1: công chứng hợp đồng mua bán

Hồ sơ công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bao gồm:

– Phiếu yêu cầu công chứng

– Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng căn hộ chung cư (nếu hai bên đã dự thảo trước nội dung hợp đồng).

– Giấy tờ tuỳ thân của các bên:

+ Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/hộ chiếu

– Nếu căn cước công dân của các bên chưa được tích hợp các thông tin thì cần phải có thêm các giấy tờ sau:

+ Giấy tờ chứng minh chỗ ở: giấy xác nhận cư trú.

+ Giấy tờ về tình trạng hôn nhân:

++ Đăng ký kết hôn;

++ Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân;

++ Bản án/quyết định ly hôn (nếu như bên bán đã ly hôn và hoàn tất thủ tục tại Toà án…).

– Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư (sổ hồng)

– Giấy tờ khác có liên quan (nếu có).

Bước 2: người yêu cầu công chứng nộp phí và thù lao công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà chung cư.

Bước 3: Nộp nghĩa vụ tài chính và đăng ký sang tên nhà chung cư

Người mua căn hộ chung cư chuẩn bị bộ hồ sơ bao gồm những loại giấy tờ sau để thực hiện đăng ký biến động và kê khai thuế, nộp thuế:

– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;

– Tờ khai lệ phí trước bạ;

– Bản gốc Giấy chứng nhận (sổ hồng);

– Hợp đồng chuyển nhượng nhà chung cư đã được công chứng;

– Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế, lệ phí trước bạ (nếu có);

– Giấy tờ chứng minh bên bán căn hộ chung cư đã nộp thuế thu nhập cá nhân (nếu như không ủy quyền cho bên mua căn hộ chung cư nộp thuế thu nhập cá nhân);

– Văn bản ủy quyền (nếu ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác nộp hồ sơ).

Sau khi chuẩn bị bộ hồ sơ trên thì người nộp hồ sơ đăng ký biến động có thể nộp hồ sơ tại một trong những nơi sau:

– Bộ phận một cửa nếu địa phương nơi có nhà chung cư đã thành lập bộ phận một cửa;

– Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có nhà chung cư;

Sau khi đã nộp nghĩa vụ tài chính, người thực hiện thủ tục đăng ký biến động (đăng bộ) nộp giấy tờ chứng minh đã hoàn thành xong tất cả các nghĩa vụ tài chính theo pháp luật cho văn phòng đăng ký đất đai.

Sau khi nhận được giấy tờ chứng minh người mua nhà chung cư đã hoàn thành xong tất cả các nghĩa vụ tài chính thì văn phòng đăng ký đất đai thực hiện chỉnh lý và cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận cho người được cấp.

2. Thanh toán tiền mua căn hộ chung cư khi nào?

Sẽ có hai trường hợp khi mua căn hộ chung cư đó chính là:

– Mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai

– Mua căn hộ chung cư đã có quyết định bàn giao nhà của chủ đầu tư hoặc đã có giấy chứng nhận.

Điều 15 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định giá mua bán, chuyển nhượng bất động sản do các bên thỏa thuận và được ghi rõ ở trong hợp đồng. Trường hợp Nhà nước mà có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

Chính vì thế, tùy theo từng trường hợp mà người mua căn hộ chung cư sẽ có các phương thức thanh toán tiền khác nhau. Cụ thể:

2.1. Thanh toán tiền mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai:

– Trong trường hợp này, pháp luật về kinh doanh bất động sản có quy định về thanh toán trong mua bán bất động sản hình thành trong tương lai tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Theo đó, việc thanh toán trong mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần:

+ Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng,

+ Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng căn hộ chung cư nhưng tổng số sẽ không quá 70% giá trị của hợp đồng khi chưa bàn giao nhà chung cư, công trình xây dựng cho người mua;

+ Trường hợp bên bán căn hộ chung cư là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

– Trường hợp bên mua căn hộ chung cư chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán căn hộ chung cư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận cho bên mua căn hộ chung cư.

2.2. Thanh toán tiền mua căn hộ chung cư đã có quyết định bàn giao hoặc đã có giấy chứng nhận:

Trường hợp này lại chia thành 02 trường hợp:

Trường hợp 1: đã có quyết định bàn giao căn hộ chung cư

Trường hợp 1: đã có sổ hồng.

Thông thường, cả hai trường hợp trên đều có thể chủ động thỏa thuận về tiến độ thanh toán tiền mua căn hộ chung cư với chủ nhà. Nó sẽ phụ thuộc vào thiện chí mua bán của cả hai bên. Pháp luật luôn tôn trọng sự thỏa thuận đó. Tức là, kể cả bên bán thỏa thuận rằng khi có giấy chứng nhận mới phải thanh toán 100% tiền thì vẫn hợp pháp, không sai luật. Nhưng trên thực tế, việc thanh toán tiền mua căn hộ chung cư thường chia thành 03 giai đoạn.

+ Giai đoạn 1: thanh toán tiền đặt cọc

Nếu hai bên có thiện chí mua bán với nhau thì hai bên có thể ký hợp đồng đặt cọc. Khoản tiền đặt cọc sẽ do hai bên tự thỏa thuận với nhau, pháp luật không quy định cụ thể.

+ Giai đoạn 2: thanh toán khi ký hợp đồng công chứng

Trên thực tế, khi ký hợp đồng công chứng mua bán căn hộ chung cư xong, thông thường bên bán sẽ yêu cầu bên mua thanh toán 100% tiền, nhưng bên mua căn hộ chung cư không nên thỏa thuận thanh toán hết mà cần phải thỏa thuận giữ lại một khoản tiền với mục đích là để khi có vấn đề phát sinh về pháp lý mà cần bên bán phối hợp để giải quyết thì bên bán căn hộ chung cư phải có trách nhiệm với bên mua. Nếu như thanh toán hết thì rất dễ bị gây khó dễ trong quá trình làm thủ tục sang tên.

+ Giai đoạn 3: Thanh toán sau khi nhận giấy chứng nhận:

Số tiền còn lại sẽ được thanh toán tại thời điểm này do các bên tự thỏa thuận.

Những văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở và Nghị định 99/2015/NĐ-CP;

– Luật Kinh doanh bất động sản 2014.