Một câu hỏi phổ biến trong lĩnh vực tài chính cá nhân là liệu cá nhân có thể sử dụng ngôi nhà của mình như tài sản thế chấp để vay tiền hay không. Trong bài viết này, chúng ta sẽ đi sâu vào vấn đề này để hiểu rõ hơn về quy trình và các quy định pháp luật có liên quan.
Mục lục bài viết
1. Cá nhân nhận thế chấp nhà cho vay tiền có được không?
Theo quy định tại Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được quy định rõ như sau: Cá nhân và tổ chức kinh tế không thuộc loại tổ chức tín dụng khi muốn thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản liên quan đến đất của hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng đất, miễn là họ tuân thủ các điều kiện sau: Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
Theo đó, từ ngày 15/5/2021, cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng được nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Trước ngày 15/5/2021, Bộ luật Dân sự không quy định cụ thể người được nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và trên thực tế người được nhận thế chấp là tổ chức tín dụng như ngân hàng.
2. Điều kiện thế chấp nhà có hiệu lực:
Căn cứ Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP và điểm a khoản 3 Điều 167, khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, sửa đổi năm 2018, để việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực cần đáp ứng các điều kiện sau:
2.1. Điều kiện về chủ thể:
– Cá nhân nhận thế chấp phải là công dân Việt Nam đủ 18 tuổi trở lên và có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Nói một cách khác, người nhận thế chấp phải đủ điều kiện về tuổi và không bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự, cũng không thuộc trường hợp khó khăn về nhận thức hoặc kiểm soát hành vi.
– Bên thế chấp là cá nhân có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Trong trường hợp cá nhân từ 15 đến dưới 18 tuổi muốn thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải có sự đồng ý của người đại diện theo quy định của pháp luật. Đối với hộ gia đình, sự đồng ý này phải được thể hiện bằng văn bản và được công chứng từ các thành viên có quyền sử dụng đất.
2.2. Điều kiện về nội dung:
– Việc nhận bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự và các luật khác liên quan, đồng thời không được trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác.
– Trường hợp Nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm việc trả tiền lãi, trong đó lãi suất phát sinh do việc chậm trả tiền, lãi trên số nợ gốc trong thời hạn, lãi trên số nợ gốc vượt quá thời hạn, lãi trên số nợ lãi chưa trả, hoặc các khoản lãi khác, không được vượt quá giới hạn đã thỏa thuận về lãi suất tại Điều 357, Điều 466 khoản 5, và Điều 468 của Bộ luật Dân sự.
Trường hợp các bên có thỏa thuận về việc xử lý đối với hành vi không trả nợ đúng hạn của bên có nghĩa vụ và không có quy định khác của pháp luật thì chỉ xử lý một lần đối với mỗi hành vi không trả nợ đúng hạn.
2.3. Điều kiện về hình thức:
Hợp đồng thế chấp phải được lập thành văn bản và phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.
2.4. Điều kiện về quyền sử dụng đất:
Quyền sử dụng đất phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất.
– Đất không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Còn thời hạn sử dụng đất (trong thời hạn sử dụng đất).
Ngoài các điều kiện trên thì việc thế chấp phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
3. Hồ sơ, thủ tục nhận thế chấp nhà:
3.1. Hồ sơ đăng ký thế chấp:
Theo quy định của Điều 27 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, người yêu cầu đăng ký thế chấp Sổ đỏ cần nộp một bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:
– 01 bản chính phiếu yêu cầu đăng ký theo mẫu .
– 01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định hợp đồng phải thực hiện công chứng, chứng thực.
– Bản chính Giấy chứng nhận (trừ trường hợp nộp đồng thời hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm với hồ sơ đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất hoặc với hồ sơ chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).
3.2 Trình tự, thủ tục thực hiện:
Bước 01: Nộp hồ sơ
Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, người đăng ký thế chấp nộp hồ sơ theo cách thức sau:
– Nơi tiếp nhận hồ sơ: Văn phòng đăng ký đất đai
– Phương thức nộp hồ sơ:
+ Nộp trực tiếp;
+ Qua hệ thống đăng ký trực tuyến;
+ Qua đường bưu điện;
+ Qua thư điện tử trong trường hợp người yêu cầu đăng ký đã được cấp mã số sử dụng cơ sở dữ liệu về biện pháp bảo đảm.
Bước 02: Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ
Bước 03: Giải quyết
– Theo quy định tại Điều 35 của Nghị định 99/2022/NĐ-CP, trong quá trình giải quyết hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai tiến hành các công việc sau đây:
+ Khi nhận được hồ sơ đăng ký, nếu không có lý do cụ thể từ chối, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ ghi, cập nhật thông tin đăng ký theo thứ tự nhận hồ sơ vào sổ đăng ký và Giấy chứng nhận.
+ Sau khi ghi vào sổ đăng ký và Giấy chứng nhận, thông tin đăng ký và thời điểm đăng ký (bao gồm giờ, phút, ngày, tháng, năm) sẽ được ghi vào Phiếu yêu cầu đăng ký.
+ Sổ đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất trong tương lai sẽ được lập theo mẫu quy định.
– Trong trường hợp hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm được nộp đồng thời với hồ sơ đăng ký biến động đất đai hoặc hồ sơ chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ:
+ Tiếp nhận cả hai hồ sơ.
+ Thực hiện các thủ tục đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, sau đó tiến hành thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm.
4. Việc thế chấp có được ghi nhận trong sổ đỏ không?
Điểm a khoản 5 của Điều 18 và điểm a khoản 2 của Điều 20 trong Thông tư
Trên đây là các quy định về việc cá nhân nhận thế chấp Sổ đỏ. Mặc dù có nhiều quy định khác nhau, nhưng cần chú ý rằng đất không được tranh chấp, các hợp đồng thế chấp phải được công chứng hoặc chứng thực, và cần chuẩn bị hồ sơ để thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ;
– Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi năm 2018;
– Nghị định 99/2022/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm;
– Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
THAM KHẢO THÊM:
