Bảo trì trung cư? Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu? Một số kiến nghị để hoàn thiện quy định của pháp luật về bảo trì nhà trung cư?
Nhà trung cư là một trong những loại nhà ở đang có sức ảnh hưởng hiện nay bởi sự tiện nghi và thiết kế phong phú theo sự phát triển của xã hội. Nhà trung cư hiện nay được chủ sở hữu xây dựng với mục đích khác nhau như cho thuê, bán …Khi đến thời hạn theo quy định thì chủ sở hưu phải bảo trì nhà trung cư theo quy định, đối với trường hợp có nhiều chủ sở hữu thì phải bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu đó theo quy định. Vậy cụ thể việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thực hiện như thế nào? Dưới đây là thông tin chi tiết về nội dung này.
Cơ sở pháp lý:
Luật nhà ở 2014
Luật sư
1. Bảo trì nhà trung cư
Căn cứ dựa trên Điều 107. Bảo trì nhà chung cư luật nhà ở 2014 quy định:
– Bảo trì nhà chung cư bao gồm bảo trì phần sở hữu riêng và bảo trì phần sở hữu chung. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
– Việc đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thực hiện theo quy định tại Điều 108 của Luật này; việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung có nhiều chủ sở hữu được thực hiện theo quy định tại Điều 109 của Luật này.
– Nội dung bảo trì, quy trình bảo trì và việc quản lý hồ sơ bảo trì nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Như vậy, căn cứ dựa trên quy định nêu trên thì có các phần chung và riêng chủ sở hữu sẽ phải đóng góp kinh phí để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung đóvà quy định tại
2. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
Căn cứ dựa trên quy định tại khoản 2 điều 108 Luật nhà ở 2014 có nêu về phần sở hữu chung của nhà trung cư:
” 2. Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:
a) Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều này; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;
b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;
c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;
d) Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.”
Như vậy, theo như trên chúng ta có thể thấy phần sở hữu chung của nhà chung cư gồm những phần như đã nêu, Theo đó nên bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tiến hành dựa trên các phần sở hữu chung đó. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định tại Điều 108 Luật nhà ở năm 2014 như sau:
Thứ nhất, đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác bán, cho thuê mua; khoản tiền này được tính vào tiền bán, tiền thuê mua nhà mà người mua, thuê mua phải đóng khi nhận bàn giao và được quy định rõ trong
Thứ hai, đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.
Trường hợp kinh phí bảo trì quy định tại khoản 1 Điều 108 Luật nhà ở năm 2014 không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu.
Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư theo quy định mà chưa thu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu nhà chung cư họp Hội nghị nhà chung cư để thống nhất mức đóng góp kinh phí này; mức đóng góp kinh phí có thể được nộp hằng tháng vào tài khoản tiền gửi tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam do Ban quản trị nhà chung cư lập hoặc được đóng khi phát sinh công việc cần bảo trì.
Trường hợp nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh mà phân chia được riêng biệt các khu chức năng khác nhau trong cùng một tòa nhà bao gồm khu chức năng căn hộ, khu chức năng kinh doanh, dịch vụ và mỗi khu chức năng này có phần sở hữu chung được tách biệt với phần sở hữu chung của cả tòa nhà, được quản lý, vận hành độc lập thì chủ đầu tư và người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua việc phân chia tỷ lệ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung thành nhiều phần để quản lý, sử dụng theo quy định tại khoản 4 Điều 109 của Luật nhà ở năm 2014.
Trên thực tế dựa trên quy định của pháp luật về nhà ở quy định thì hiện nay cũng chưa quy định về phương án cụ thể thu phí từng tháng, từng quý từ cư dân. Đối với các trường hợp chung cư có lượng căn hộ lớn thì phương án này sẽ phát sinh nhiều hệ lụy dẫn đến trì hoãn việc bảo trì nhà chung cư và ảnh hưởng tới quyền lợi của từng hộ dân sẽ không được đảm bảo một cách đồng đều. Trong khi thực tiễn chúng ta có thể thấy nhiều hạng mục dễ phát sinh việc bảo trì sớm như thang máy, hệ thống cấp điện, cấp ga, cấp nước, bể phốt, cứu hỏa… Do đó, pháp luật quy định đóng phí bảo trì 2% ngay tại thời điểm bàn giao nhà là hợp lý, tránh khá nhiều rắc rối ở giai đoạn sau.
3. Một số kiến nghị để hoàn thiện quy định của pháp luật về bảo trì nhà trung cư
Khiến nghị đầu tiên đó là về vấn đề kinh phí, để bảo đảm phí bảo trì chung cư được sử dụng đúng mục đích, hiệu quả, tác giả cho rằng, cần áp dụng biện pháp ngăn chặn các chủ đầu tư chiếm dụng khoản phí bảo trì trong thời gian nắm giữ trước khi bàn giao. Vì vậy, cần sửa đổi khoản 1 Điều 109 Luật Nhà ở năm 2014 theo hướng quy định tại thời điểm bàn giao nhà, chủ đầu tư theo quy định thì cần lập 2 tài khoản:
Thứ nhất đo là tài khoản nhận trả tiền mua hoặc thuê nhà
Thứ hai đó là tài khoản nhận phí bảo trì chung cư.
Như vậy có thể thấy đối với tài khoản nhận phí bảo trì sẽ thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư, nhưng tài khoản này sẽ được tổ chức tín dụng phong tỏa toàn bộ. Như vậy, căn cứ theo quy định của pháp luật tại khoản 1 Điều 109 Luật Nhà ởnăm 2014 được sửa lại với nội dung đó là “Đối với kinh phí bảo trì sẽ được chủ sở hữu trực tiếp nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì tại thời điểm nhận bàn giao nhà và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán. Như vậy nên tài khoản phí bảo trì sẽ do chủ đầu tư mở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam và thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư biết; đồng thời, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư ra quyết định phong tỏa tài khoản trên”.
Trên đây là thông tin chúng tôi cung cấp về nội dung ” Bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu” và các thông tin pháp lý khác dựa trên quy định của pháp luật hiện hành.
