Quy định về các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở? Bán nhà đang cho thuê có cần người thuê đồng ý không?
Việc thuê nhà để ổn định về nơi ở hoặc kinh doanh trên thực tế hiện nay thường xuyên xảy ra, nhưng không ít trường hợp trên thực tiễn chủ nhà tiến hành bán nhà trong thời hạn hợp đồng cho thuê nhà để ở hoặc làm kinh doanh. Hiện nay, trong thực tiễn, các tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở chiếm tỷ lệ khá lớn trong các tranh chấp dân sự tại Tòa án. Nguyên nhân cơ bản bởi vì hiện nay việc thuê nhà là nhu cầu phổ biến trong cuộc sống nhưng các bên lại xác lập hợp đồng thuê nhà ở chưa được chặt chẽ hoặc có cách hiểu khác nhau. Các tranh chấp này thường phát sinh khi các bên chấm dứt hợp đồng. Để đảm bảo quyền lợi các bên và tránh các tranh chấp pháp luật đã đưa ra các quy định cụ thể về vấn đề này. Bài viết dưới đây Luật Dương Gia sẽ giúp người đọc tìm hiểu quy định về việc bán nhà đang cho thuê có cần người thuê đồng ý hay không?
Luật sư tư vấn luật qua điện thoại trực tuyến miễn phí: 1900.6568
1. Quy định về các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở:
Việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp được quy định tại Điều 131 Luật Nhà ở năm 2014 với nội dung cụ thể như sau:
– Thứ nhất: Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn. Đối với trường hợp trong
Như vậy, theo quy định thì khi hợp đồng thuê nhà ở đã hết thời hạn cho thuê đối với hợp đồng có ghi thời hạn thuê mà bên cho thuê không có nhu cầu cho thuê hoặc bên thuê không có mong muốn thuê tiếp thì Hợp đồng thuê nhà ở chấm dứt.
– Thứ hai: Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng.
Dù hợp đồng thuê nhà ở vẫn chưa hết hạn nhưng hai bên có văn bản thỏa thuận về việc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn thì hợp đồng cho thuê nhà ở sẽ chấm dứt.
– Thứ ba: Nhà ở cho thuê không còn.
Bên cạnh đó thì hợp đồng cho thuê cũng sẽ được chấm dứt khi tài sản cho thuê không còn nữa.
– Thứ tư: Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống.
Ngoài ra nếu người cho thuê tài sản có tuyên bố mất tích hay đã chết mà không chung sống với bất kì ai thì hợp đồng thuê nhà đó cũng sẽ bị chấm dứt theo đúng quy định pháp luật.
– Thứ năm: Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.
Một trường hợp nữa dẫn đến việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được pháp luật quy định đó là nhà ở cho thuê bị hư họng nặng không thể khắc phục có khẳ năng bị sụp đổ, hoặc là nhà ở đó nằm trong vùng quy hoạch giải tỏa đất, có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhà đang cho thuê đó bị nhà nước trưng dụng, trung mua trong những trường hợp pháp luật quy định.
Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
– Thứ sáu: Chấm dứt theo quy định tại Điều 132 của Luật nhà ở năm 2014.
Cụ thể, bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
+ Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật nhà ở năm 2014.
+ Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng.
+ Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng.
+ Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê.
+ Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê.
+ Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục.
+ Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật nhà ở năm 2014.
Pháp luật cũng quy định bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
+ Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng.
+ Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận.
+ Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Như vậy, theo quy định pháp luật, đối với trường hợp các chủ thể đơn phương chấm dứt hợp đồng không thuộc các trường hợp cụ thể nêu trên và không thuộc các trường hợp được các bên thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà ở thì các chủ thể sẽ phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho người thuê nhà.
2. Bán nhà đang cho thuê có cần người thuê đồng ý không?
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì chủ sở hữu của căn nhà sẽ có đủ ba quyền sau đây: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt căn nhà.
Theo quy định tại Điều 160 về nguyên tắc xác lập, thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản có nội dung cụ thể như sau:
“1. Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản được xác lập, thực hiện trong trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.
Quyền khác đối với tài sản vẫn có hiệu lực trong trường hợp quyền sở hữu được chuyển giao, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.
2. Chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không được trái với quy định của luật, gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.
3. Chủ thể có quyền khác đối với tài sản được thực hiện mọi hành vi trong phạm vi quyền được quy định tại Bộ luật này, luật khác có liên quan nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu tài sản hoặc của người khác.”
Theo nguyên tắc này, các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản sẽ thực hiện theo ý chí của chủ sở hữu. Nghĩa là việc bán nhà sẽ do chủ sở hữu của căn nhà tự quyết định, không cần sự đồng ý của người thuê nhà.
Tuy nhiên để cân bằng giữa lợi ích giữ người cho thuê và người thuê nhà,
Cụ thể, dựa theo Điều 127 Luật nhà ở năm 2014 quy định trường hợp mua bán nhà ở đang cho thuê như sau:
“Điều 127. Mua bán nhà ở đang cho thuê
1. Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.
2. Trường hợp bán nhà ở đang cho thuê thuộc sở hữu nhà nước thì thực hiện theo quy định tại Mục 2 Chương VI của Luật này.”
Như vậy, chủ nhà bán nhà mà không thông báo cho người thuê nhà được biết là không đúng quy định của pháp luật, vi phạm trách nhiệm của bên cho thuê nhà.
Cũng theo khoản 2 Điều 133 Luật nhà ở 2014:
“Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”.
Do đó khi bán nhà thì chủ nhà cần phải thông báo cho bên mua biết về việc nhà đang cho thuê và thời hạn thuê đang còn đồng thời thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.
Như vậy, khi bán nhà đang cho thuê chủ sở hữu không cần sự đồng ý của người thuê nhưng phải đảm bảo quyền tiếp tục thuê nhà trong thời hạn của người thuê bằng việc thực hiện đúng các quy định pháp luật trên.
Đối với hành vi vi phạm của chủ nhà cũ, nếu các chủ thể là người thuê nhà nhận thấy hành vi của họ xâm phạm đến quyền lợi của mình thì các chủ thể đó có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi chủ nhà cũ cư trú yêu cầu giải quyết, bởi lẽ đây là tranh chấp về hợp đồng dân sự nên theo Điều 26
