Bán đất nhận đủ tiền nhưng không giao đất bị xử lý thế nào?

1. Bán đất nhận đủ tiền nhưng không giao đất bị xử lý thế nào?

Tại Điều 434 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán, theo quy định này thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán được quy định cụ thể như sau:

– Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán do các bên thỏa thuận. Bên bán phải giao tài sản cho bên mua theo đúng thời hạn đã thỏa thuận; bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý;

– Khi các bên không thỏa thuận thời hạn giao tài sản thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản và bên bán cũng sẽ có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho nhau một thời gian hợp lý;

– Bên mua thanh toán tiền mua theo thời gian thỏa thuận. Nếu không xác định hoặc là xác định không rõ ràng thời gian thanh toán thì bên mua phải thanh toán ngay tại thời điểm mà nhận tài sản mua hoặc nhận giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản.

Căn cứ theo quy định này thì khi hoàn thiện thực hiện thủ tục bán đất đúng theo đúng quy định của pháp luật (công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất và đăng ký biến động đất đai), nghĩa vụ của bên bán đất phải giao tài sản (đất) cho bên mua theo đúng thời gian hai bên đã thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận giao đất thì thời hạn bên bán giao đất cho bên mua chính là thời điểm đã hoàn thành thủ tục đăng ký biến động đất đai, bởi tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Nếu như bên bán đất đã nhận đủ tiền của bên mua đất mà không giao đất cho bên mua thì tức là bên bán đất đã không làm đúng nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật cũng như thỏa thuận của các bên. Trong trường hợp này, bên mua đất sẽ có thể có những cách xử lý như sau:

1.1. Khởi kiện dân sự:

– Trường hợp 01: Bên bán đất nhận đủ tiền nhưng không giao đất, bên mua đất có thể thực hiện khởi kiện dân sự bên bán đất khi bên bán đất nhận đủ tiền nhưng không thực hiện việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận của các bên. Trong trường hợp này, người mua đất có thể thực hiện khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền yêu cầu bên bán đất trả lại tiền mua đất mà bên mua đã trả cho bên bán, tiền lãi suất, tiền bồi thường thiệt hại có xảy ra và các khoản tiền khác nếu có thỏa thuận. Bởi theo quy định của Luật Đất đai thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ phải được lập thành hợp đồng bằng văn bản, phải được công chứng, chứng thực (trừ trường hợp là bên bán hoặc bên mua là doanh nghiệp có đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản). Thời điểm nhà nước công nhận về quyền của người sử dụng đất trong trường hợp chuyển nhượng đất là khi bên mua được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. Như vậy, giao dịch nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của không có hợp đồng và công chứng, chứng thực sẽ không được pháp luật công nhận và là giao dịch vô hiệu theo điều 129 của Bộ luật Dân sự 2015. Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu theo khoản 2, 3 Điều 407 của Bộ luật Dân sự 2015 là hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Chính vì vậy, nếu có tranh chấp thì toà án sẽ tuyên các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, bên bán phải trả lại tiền, bên mua trả lại đất. Bên nào có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu sẽ phải thực hiện bồi thường thiệt hại. Thiệt hại ở đây là những thiệt hại thực tế, sự chênh lệch về giá đất (nếu có) phát sinh khi mà không được tiếp tục sử dụng thửa đất đã mua.

– Trường hợp 02: Bên bán đất đã nhận đủ tiền, đã thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai để sang tên sổ đỏ cho bên mua. Trong trường hợp này, người mua đất có thể thực hiện khởi kiện ra Tòa án yêu cầu công nhận giao dịch chuyển nhượng đất để làm căn cứ Văn phòng Đăng ký đất đai ghi nhận quyền sử dụng đất cho bên mua đất.

1.2. Tố cáo lên cơ quan có thẩm quyền:

Nếu như bên bán đất trên thực tế không có đất để bán cho bên mua nhưng vẫn cố tình khiến cho bên mua đất lầm tưởng rằng bên bán đất có đất để bán, làm cho bên mua đất giao tiền cho bên bán đất hoặc bên bán đất dùng những hành vi, thủ đoạn khác để lừa lấy tiền của bên mua đất nhưng lại không có đất để bán thì bên mua đất có thể làm đơn tố cáo hoặc tố giác tội phạm lên cơ quan chức năng có thẩm quyền kèm theo các chứng cứ mình có. Khi đó, cơ quan chức năng có thẩm quyền nơi tiếp nhận đơn sẽ tiến hành xác minh về hành vi của bên bị tố cáo, tố giác. Nếu sau qúa trình xác minh, bên bán đất có dấu hiệu tội phạm thì sẽ bị cơ quan chức năng có thẩm quyền tiến hành đúng theo thủ tục quy định tại Bộ Luật Tố tụng Hình sự và có khả năng cao sẽ bị chịu trách nhiệm hình sự đối với hành vi của mình.

2. Thủ tục khởi kiện dân sự khi bán đất nhận đủ tiền nhưng không giao đất:

Khi làm thủ tục khởi kiện dân sự khi bên bán đất nhận đủ tiền nhưng không giao đất như đã nêu ở mục trên thì người khởi kiện cần làm theo các bước sau:

Bước 1: chuẩn bị hồ sơ

Người khởi kiện chuẩn bị bộ hồ sơ bao gồm những loại giấy tờ sau:

– Đơn khởi kiện (nêu rõ yêu cầu);

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (nếu như đã ký và cong chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng);

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Chứng minh nhân dân/căm cước công dân của cả hai bên;

– Các giấy tờ, chứng từ chứng minh bên mua đất đã giao tiền cho bên bán đất;

– Các chứng cứ khác nếu có (ví dụ như tin nhắn, ghi âm,…).

Bước 2: nộp hồ sơ

Người khởi kiện nộp hồ sơ đã chuẩn bị đến tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền

Bước 3: Giải quyết

– Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phải phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.

– Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán sẽ phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định sau đây:

+ Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;

+ Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn;

+ Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu như vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;

+ Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

– Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu như xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán sẽ phải thực hiện thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí.

– Thẩm phán dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để cho họ nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn là 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí thì người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

– Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

– Tiến hành hòa giải.

– Chuẩn bị xét xử (nếu hòa giải không thành).

– Đưa vụ án ra xét xử ở phiên tòa sơ thẩm.

3. Đơn tố cáo khi bên bán đất nhận đủ tiền nhưng không giao đất:

Như đã phân tích ở mục trên, một trong những cách xử lý khi bên bán đất nhận đủ tiền nhưng không giao đất cho bên bán đó là tố cáo trực tiếp đối tượng đó ra cơ quan chức năng có thẩm quyền nếu như đối tượng đó có hành vi vi phạm pháp luật, có dấu hiệu tội phạm. Đơn tố cáo được soạn thảo như sau:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập-Tự do-Hạnh phúc

…, ngày…..tháng…..năm..

ĐƠN TỐ CÁO

(Về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản của …..)

Kính gửi:

– CÔNG AN QUẬN …….

– VIỆN KIỂM SÁT NHÂN DÂN ……

Họ và tên tôi: …….

Sinh ngày: ….

Chứng minh nhân dân số: ……. Ngày cấp: …../…./… Nơi cấp: Công an tỉnh ……

Hộ khẩu thường trú: …….

Chỗ ở hiện tại: …….

Tôi làm đơn này tố cáo và đề nghị Quý cơ quan tiến hành điều tra, khởi tố hình sự đối với hành vi vi phạm pháp luật của Anh: …….

Sinh ngày: …..

 Chứng minh nhân dân số: … Ngày cấp: ….. Nơi cấp: …

Hộ khẩu thường trú: …..

 Chỗ ở hiện tại: ……..

Vì anh …… đã có hành vi lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của tôi với số tiền là … Sự việc cụ thể như sau: ……

Từ những sự việc trên, có thể khẳng định ….. đã dùng thủ đoạn gian dối khi tạo cho tôi sự tin tưởng nhằm mục đích chiếm đoạt tiền của tôi. Qua thủ đoạn và hành vi như trên, anh …. đã chiếm đoạt …. triệu đồng của tôi.

Để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình, nay tôi viết đơn này tố cáo anh …..

Kính đề nghị Quí cơ quan giải quyết cho những yêu cầu sau đây:

– Xác minh và khởi tố vụ án hình sự để điều tra, đưa ra truy tố, xét xử anh …. về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

– Buộc anh ….. phải trả lại tiền cho tôi.

Tôi cam kết toàn bộ nội dung đã trình bày trên là hoàn toàn đúng sự thật và chịu trách nhiệm trước pháp luật về những điều trình bày trên.

Kính mong được xem xét và giải quyết.

Xin chân thành cảm ơn!

Người tố cáo

(Ký và ghi rõ họ tên)

Những văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ Luật Dân sự 2015;

– Bộ luât Hình sự 2015

– Luật Đất đai 2013.