Bắt đáy bất động sản là gì? Có nên bắt đáy BĐS không?

1. Thế nào là bắt đáy bất động sản?

Theo như quan điểm của Diễn giả Rich Nguyen và các chuyên gia nghiên cứu thị trường tại Rich Invest , “đáy” bất động sản có thể hiểu đơn giản là mức giá thấp nhất mà nhà đầu tư có thể mua được. Tuy nhiên, trên thực tế, không có một thước đo chính xác nào để xác định rõ ràng đâu là “đáy” của thị trường bất động sản. Mỗi người dùng cần tự làm rõ định nghĩa “đáy” bất động sản cho riêng mình để không bỏ lỡ cơ hội.

“Bắt đáy” bất động sản là một trong những phương án của nhiều nhà đầu tư nhằm mua sản phẩm với mức giá rẻ nhất giúp tối đa hóa lợi nhuận cho bản thân. Khi khách hàng quan tâm đến việc “bắt đáy” bất động sản, họ cần cân nhắc nhiều yếu tố khác nhau.

Đây là một quyết định quan trọng, mang theo tiềm ẩn rủi ro và phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau. Việc xác định thời điểm “đáy” đòi hỏi sự hiểu biết về thị trường, cũng như khả năng phân tích và dự đoán xu hướng giá cả.

2. Bây giờ có phải là thời điểm vàng để bắt đáy bất động sản không?

2.1. Nhận định:

Theo ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh miền Bắc, cho biết rằng tâm lý của khách hàng thường chỉ mong đợi thị trường bất động sản giảm xuống đáy khi xu hướng giảm bắt đầu hình thành. Tuy nhiên, việc xác định đáy đang là vấn đề khó khăn và không ai có thể khẳng định chắc chắn về định giá đáy.

Trong thời gian gần đây, đã xuất hiện hiện tượng giá bất động sản được rao bán cắt lỗ, trả lời câu hỏi của trang thông tin CafeF ngày 15-6-2023 ông Quyết cho rằng đó chỉ là hiện tượng cục bộ và tùy thuộc vào từng phân khúc. Ví dụ, đối với thị trường căn hộ chung cư, ông Quyết khẳng định rằng giá không giảm và thực tế thậm chí còn neo ở mức cao.

Để không bỏ lỡ cơ hội, mỗi khách hàng cần xác định mức giá đáy mà họ có thể chấp nhận. Nếu có sản phẩm tốt và giá phù hợp với mức chấp nhận của khách hàng, thì họ nên quyết định mua ngay.

Ông Lê Đình Hảo, Giám đốc khối Kinh doanh Batdongsan, cũng chia sẻ quan điểm tương tự, rằng việc đưa ra lời khuyên về việc bắt đáy là rất khó. Vì dự đoán đỉnh và đáy đều là những nhận định mang tính cá nhân và chủ quan.

Mỗi loại hình bất động sản có tiềm năng khác nhau trên thị trường, phụ thuộc vào từng thời điểm và chính sách tác động. Vì vậy, nếu khách hàng đã tích lũy đủ tiền mặt và muốn mua các sản phẩm đã hoàn thành hoặc các sản phẩm nhà ở phù hợp với nhu cầu của họ, không cần quá quan tâm đến việc căn nhà đã ở “đáy” hay chưa. Ngay khi thấy có sự điều chỉnh, họ có thể quyết định mua ngay.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng sau 2 năm phát triển mạnh, thị trường hiện tại đang ở giai đoạn thích hợp cho những nhà đầu tư chuyên nghiệp, có kinh nghiệm, có khả năng nắm bắt thông tin thị trường và có tài chính mạnh. Đây là thời điểm để họ đầu tư với kỳ vọng lợi nhuận cao hơn lãi suất ngân hàng và có thể “gom hàng” bởi giá bán đã ổn định và có nhiều lựa chọn, đặc biệt là ở thị trường thứ cấp.

Đối với những người dân có nhu cầu thực sự muốn sở hữu nhà, đây cũng là cơ hội để mua bởi nhiều doanh nghiệp đã tái cơ cấu và điều chỉnh giá bán ở mức cân bằng để tồn tại trên thị trường.

Nếu khách hàng đã tích lũy đủ tiền mặt, muốn mua các sản phẩm đã hoàn thành hoặc các sản phẩm nhà ở trong tương lai phù hợp với nhu cầu ở hay tích lũy tài sản, thì không cần quá quan tâm đến việc căn nhà đã ở “đáy” hay chưa. Ngay khi thấy có sự điều chỉnh giá, khách hàng có thể quyết định mua ngay.

2.2. Thực tế:

Thời gian gần đây, giá bất động sản điều chỉnh dần về mức hợp lý, nhiều khách mua vì thế có xu hướng chờ đợi để bắt đáy.

Nhận xét về giá bán bất động sản hiện nay, ông Võ Hồng Thắng – Phó giám đốc R&D DKRA Việt Nam cho biết giá bán thứ cấp đã sụt giảm ở hầu hết phân khúc như đất nền, nhà ở, biệt thự ở mức 6-25%, thậm chí có nhiều dự án ở TP.HCM và khu vực phía Nam giảm đến 40-45% ở cả thị trường thứ cấp và sơ cấp.

Khảo sát thực tế tại các khu vực ngoại thành Hà Nội, xu hướng giảm “nhiệt” cũng thể hiện rõ. Cụ thể như ở huyện Đông Anh, những lô đất mặt đường Đông Hội, Xuân Canh, Tiên Dương, Nguyên Khê… đang được rao giảm giá sâu về khoảng 40 – 50 triệu đồng/m2. So với thời điểm “sốt đất” đầu năm ngoái, giá đất khu vực kể trên đều rao bán từ 60 triệu đồng/m2 trở lên, có những lô bị đẩy lên 70-110 triệu đồng/m2.

Tương tự, tại Hoài Đức, đất dịch vụ ở Di Trạch, Vân Canh, Lai Xá, Kim Chung… giảm 20-30% so với thời điểm “sốt” và hiện được nhà đầu tư rao giá từ 60-70 triệu đồng/m2.

Mặc dù giá hợp lý nhưng thanh khoản trên thị trường bất động sản vẫn ở mức thấp.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, trong quý I/2023, phân khúc đất nền ghi nhận 67.268 giao dịch thành công, giảm gần 55% so với quý trước đó và giảm 56% so với cùng kỳ. Nếu so sánh số lượng trên với thời điểm thị trường diễn biến sôi động nhất (quý II/2022; lượng giao dịch đất nền là 213.018), lượng giao dịch đất nền đã giảm 68,4%.

Một trong những nguyên nhân của thực trên, theo ông Võ Hồng Thắng là do hiện nay, nhiều người mua đang có tâm lý chờ thị trường “tạo đáy” rồi mới quyết định xuống tiền.

Hiện nay Chính phủ đã có hàng loạt chính sách hỗ trợ cho thị trường như tín dụng, sửa các quy định của pháp luật…Các địa phương cũng tích cực trong việc hỗ trợ các dự án chậm triển khai hoàn thiện pháp lý để có sản phẩm tung ra thị trường. Nhiều khả năng thị trường sẽ sớm phục hồi và bắt lại nhịp sôi động.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho biết, từ cuối tháng 3, thị trường bất động sản đang trong làn sóng giảm giá mạnh nhất nửa thập kỷ qua. Khảo sát thực tế, mức giảm giá nhà đất trung bình 25-30% và cá biệt 30-50% một số vị trí vùng ven hoặc vùng xa ở khu vực phía Nam. Tuy nhiên, hiện làn sóng giảm giá tài sản đã lan rộng, trở thành nhịp điệu bình thường, không còn gây sốc như giai đoạn đầu.

Ông Quang đánh giá giữa năm nay sẽ diễn ra phép thử vùng đáy bất động sản. Nếu làn sóng giảm giá mạnh thêm và người mua vẫn đứng ngoài quan sát có nghĩa là chưa kết thúc chu kỳ dò đáy. Tuy nhiên, nếu làn sóng giảm giá chậm lại, người mua sẵn sàng xuống tiền, bắt đầu xuất hiện các giao dịch thì đây có thể là tín hiệu thị trường từng bước chuyển mình quay trở lại.

3. Có nên bắt đáy bất động sản không?

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang đã đánh giá rằng việc xác định thời điểm xuống tiền là một câu hỏi khó khăn. Mỗi người sẽ có thời điểm riêng của mình, tuy nhiên, nếu chúng ta quan sát trên thị trường, những người chấp nhận rủi ro sẽ quyết định mua. Nếu bạn vẫn muốn xuống tiền vào thời điểm hiện tại thì cần lưu ý 1 số vấn đề sau:

• Bạn nên đầu tư vào các loại bất động sản có pháp lý hoàn chỉnh, có tính thanh khoản cao và có vị trí gần trung tâm hoặc kết nối thuận lợi với khu trung tâm. Điều này đảm bảo rằng tài sản của bạn có giá trị và tiềm năng tăng giá trong tương lai.
• Hãy chọn sản phẩm đầu tư mà bạn có kinh nghiệm để có thể dễ dàng đánh giá và mua vào giá tốt. Kiến thức, kinh nghiệm của bạn sẽ giúp bạn đưa ra quyết định thông minh, tránh những sai lầm không đáng có.
• Bạn hãy tìm kiếm các sản phẩm từ các dự án có chính sách giảm giá hoặc chiết khấu kỹ thuật. Điều này có thể mang lại lợi ích tài chính cho bạn và giúp mua được tài sản với giá hấp dẫn.
• Tuy nhiên, dù áp dụng bất kỳ nguyên tắc nào, nhà đầu tư cũng cần cân nhắc sử dụng tỷ lệ đòn bẩy phù hợp với thu nhập hiện tại và tương lai. Họ cũng nên xác định tầm nhìn đầu tư của mình trong trung và dài hạn, tránh bị ảnh hưởng bởi tâm lý đầu tư ngắn hạn và lướt sóng.
• Để đánh giá minh bạch, ngoài các chuẩn mực về định giá và thông tin giao dịch thị trường, cũng cần xem xét độ tin cậy của dịch vụ môi giới bất động sản trên thị trường.