Cách xử lý việc đặt cọc mua bán nhà vô hiệu như thế nào?

1. Cách xử lý việc đặt cọc mua bán nhà vô hiệu như thế nào?

Chị Lan ở Hưng Yên có gửu câu hỏi tới Luật Dương Gia như sau: Tôi có mua một lô đất của chị C với giá 1 tỉ đồng, trước khi ký hợp đồng mua bán do Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang bị cắm ở ngân hàng nên chị C yêu cầu tôi phải cọc trước 20% giá trị hợp đồng. Hai bên tiến hành lập hợp đồng đặt cọc mua bán nhà. Nhưng sau đó không lâu tôi được biết anh D cũng đã đóng tiền cọc để mua mảnh đất này trước tôi 5 ngày. Tôi đang thắc mắc không biết hợp đồng đặt cọc của tôi có bị vô hiệu không và nếu bị vô hiệu thì cách xử lý phải làm như thế nào?

Cảm ơn chị Lan đã gửi câu hỏi đến luật Dương Gia, về vấn đề của chị chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Việc một trong hai bên không đáp ứng đủ Điều kiện cho một giao dịch dân sự có hiệu lực theo quy định tại Điều 117 BLDS năm 2015 và làm cho giao dịch dân sự đó vô hiệu thì sẽ phát sinh những hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu theo Điều 131 Bộ Luật Dân sự năm 2015. Trong trường hợp này hợp đồng đặt cọc mua bán nhà của bạn sẽ bị vô hiệu do có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật cụ thể là vô hiệu do bị lừa dối theo quy định tại Điều 127 BLDS năm 2015. Vì vậy, bên nhận đặt cọc sẽ có nghĩa vụ đối với những hậu quả pháp lý khi hợp đồng đặt cọc vô hiệu như sau:

Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể khi giao dịch dân sự vô hiệu khi một giao dịch dân sự bị tuyên bố là vô hiệu có nghĩa là giao dịch đó không làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan và được nhà nước đảm bảo thực hiện.

Thứ nhất, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Nghĩa là khi giao dịch dân sự vô hiệu thì quyền và nghĩa vụ của các bên không được pháp luật thừa nhận và bảo vệ. Nếu giao dịch mới xác lập mà chưa được thực hiện thì các bên không được phép thực hiện; trường hợp đang được thực hiện thì không được tiếp tục thực hiện; trường hợp giao dịch đã thực hiện thì các bên xử lý tài sản đã chuyển giao cho nhau.

Lưu ý: Tuy nhiên, không phải bất cứ trường hợp nào khi có vi phạm một trong những điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại Điều 117 BLDS năm 2015 cũng không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên.

Ví dụ: trong trường hợp mục đích và nội dung của giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật trái đạo đức xã hội hoặc trường hợp giao dịch được xác lập một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác sẽ đương nhiên vô hiệu theo đó sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên. Đối với các trường hợp vô hiệu còn lại nếu không có đơn yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, tòa án không ra quyết định tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu hoặc quá thời hạn yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự đã xác lập vẫn phát sinh hiệu lực pháp lý. Nếu có đơn trong thời hạn và tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch đó vô hiệu từ thời điểm xác lập do đó không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên.

Thứ hai, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận. Hậu quả pháp lý này chỉ được đặt ra khi các bên đã hoặc đang thực hiện giao dịch dân sự; trường hợp giao dịch dân sự đã được xác lập mà các bên vẫn chưa thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong thỏa thuận cũng như chưa chuyển giao tài sản cho nhau thì hậu quả pháp lý này không được đặt ra.

Đối tượng của việc hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận khi giao dịch dân sự vô hiệu là tài sản mà các bên trong giao dịch dân sự vô hiệu đã chuyển giao cho nhau. Căn cứ vào thời điểm hình thành và thời điểm xác lập quyền sở hữu cho các chủ sở hữu tài sản có thể chia làm tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. Như vậy, có nghĩa là đối với tài sản hình thành trong tương lai thì việc hoàn cả chỉ đặt ra khi tại thời điểm xác định hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu thì tài sản đó đã hình thành dưới một dạng vật chất nhất định và đã được chuyển giao.

Thứ ba, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường khi hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Về nguyên tắc trách nhiệm bồi thường thiệt hại chỉ phát sinh khi người gây thiệt hại có lỗi do đó khi giao dịch dân sự vô hiệu cần xác định lỗi của các chủ thể yêu cầu bồi thường thiệt hại dù đó là lỗi cố ý hay là lỗi vô ý. Thiệt hại xảy ra hoàn toàn do lỗi của người bị thiệt hại thì người gây thiệt hại không phải bồi thường, lỗi của người bị thiệt hại có thể vô ý hoặc cố ý nhưng phải xác định được lỗi đó hoàn toàn thuộc về người bị thiệt hại, theo đó người gây thiệt hại phải là người hoàn toàn không có lỗi mà lỗi này hoàn toàn thuộc về người bị thiệt hại thì mới không phải bồi thường.

Nếu cả hai bên đều có lỗi gây thiệt hại thì cả hai bên phải chịu trách nhiệm dân sự cho phần lỗi của mình. Tuy nhiên theo quy định của Bộ luật Dân sự lại không có quy định về mức độ lỗi vì vậy nên việc xác định trách nhiệm hỗn hợp trong trường hợp này người gây thiệt hại và người bị thiệt hại đều có lỗi gây ra thì mỗi bên phải bồi thường thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi của mình gây ra.

Thứ tư, bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó. Như vậy, không phải trong bất kỳ trường hợp nào giao dịch dân sự vô hiệu các bên cũng phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận mà trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức từ tài sản đặt cọc đã chuyển giao cho bên thứ ba ngay tình thì người này không phải hoàn trả lại số hoa lợi, lợi tức đó. 

Thứ năm, việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật Dân sự, luật khác có liên quan quy định.

Như vậy, trường hợp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà của chị Lan bị vô hiệu xác định bên bán (bên nhận đặt cọc) là bên có lỗi làm cho giao dịch dân sự vô hiệu. Do đó, phải hoàn trả lại số tiền mà chị Lan đã đặt cọc, đồng thời chị Lan có thể yêu cầu bồi thường một khoản chi phí hợp lý.

2. Có bắt buộc phải đặt cọc khi mua nhà đất hay không?

Theo quy định BLDS đặt cọc được xem là một biện pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhưng theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 sửa đổi bổ sung 2020 và văn bản pháp luật liên quan không có có bất cứ quy định nào bắt buộc các bên phải đặt cọc khi mua bán nhà đất.

Khi mua bán quyền sử dụng đất, nhà ở phải thực hiện các bước sau:

Bước 1: Bên mua và bên bán ra văn phòng công chứng công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán.

Bước 2: Các bên thực hiện nghĩa vụ tài chính

Bước 3: Đăng ký biến động tại văn phòng đăng ký đất đai.

Như vậy, thủ tục mua bán nhà đất không có quy định bắt buộc phải đặt cọc tuy nhiên để đảm bảo quyền lợi của các bên có thể lựa chọn đặt cọc là bước đầu tiên trước khi ký hợp đồng mua bán nhằm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (trên thực tế quan niệm đặt cọc làm tin để không chuyển nhượng, bán cho người khác).

3. Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà có phải đi công chứng hoặc chứng thực?

Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 sửa đổi bổ sung 2020, Luật Công chứng 2014 và văn bản pháp luật liên quan không có có bất cứ quy định nào về hình thức hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực pháp luật mà chỉ quy định bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực các hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro có thể phát sinh khác thì các bên nên tiến hành công chứng hoặc chứng thực để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. 

4. Mức phạt cọc nếu không giao kết hoặc thực hiện mua bán nhà đất

Khi một trong các bên trong hợp đồng đặt cọc nhưng không giao kết hoặc thực hiện hợp đồng theo thỏa thuận thì sẽ bị phạt cọc; mức phạt cọc được quy định tại khoản 2 Điều 328 BLDS năm 2015:

Theo đó, mức phạt cọc được quy định như sau:

– Tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng.

– Bên nhận cọc sẽ phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng.

Lưu ý: Các bên có thỏa thuận khác như không phạt cọc hoặc phạt cọc theo mức thấp hơn, cao hơn số tiền đặt cọc thì thực hiện theo thỏa thuận đó với điều kiện nội dung thỏa thuận không trái luật, đạo đức xã hội.

Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết

– Bộ luật Dân sự năm 2015.