Sửa nhà, cải tạo nhà không xin phép bị xử phạt bao nhiêu?

1. Sửa chữa, cải tạo nhà có cần xin phép hay không? 

Hiện nay nhiều người đặt ra câu hỏi: Khi có nhu cầu tiến hành hoạt động sửa chữa hoặc cải tạo nhà thì có cần phải xin phép hay không? Để trả lời được câu hỏi này thì cần phải tìm hiểu quy định của pháp luật xoay quanh lĩnh vực về xây dựng. Cụ thể là căn cứ theo quy định tại khoản 30 Điều 1 Luật xây dựng năm 2020 hiện nay, có ghi nhận rằng, khi sửa chữa và cải tạo các công trình nhà ở thì cần phải có giấy phép sửa chữa cải tạo nhà được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo trình tự và thủ tục luật định, trừ những trường hợp sau đây:

– Các công trình sửa chữa hoặc cải tạo bên trong nhà ở, hoặc những công trình tiến hành hoạt động sửa chữa và cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với các tuyến đường trong đô thị, không có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền; 

– Nội dung sửa chữa và cải tạo không làm thay đổi công năng cơ bản của công trình, không làm thay đổi khả năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của toàn bộ công trình nói chung, và quá trình sửa chữa cải tạo vẫn phù hợp với quy định và quy hoạch xây dựng đã được chủ thể có thẩm quyền phê duyệt, quá trình cải tạo hoàn toàn phù hợp với yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, phòng chống cháy nổ và bảo vệ môi trường. 

Như vậy theo phân tích ở trên thì có thể thấy, các trường hợp tiến hành hoạt động sửa chữa và cải tạo nhà ở mà có làm thay đổi hiện trạng công trình, làm thay đổi kết cấu chịu lực và công năng sử dụng của công trình đó, làm ảnh hưởng tới môi trường và an toàn công trình nói chung, làm thay đổi về mặt kiến trúc bên ngoài không tiếp giáp với các tuyến đường trong khu vực đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc, thì các trường hợp này đều bắt buộc phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ngoài ra đối với trường hợp, các chủ thể tiến hành hoạt động xây mới lại nhiều hạng mục thay đổi công năng, từ những ngôi nhà chỉ dùng vào mục đích để ở chuyển sang các loại hình hỗn hợp (vừa ở và vừa cho thuê để kinh doanh) thì cần phải xin phép xây dựng theo quy định của pháp luật.

2. Sửa nhà, cải tạo nhà không xin phép bị xử phạt bao nhiêu?

Theo như phân tích ở trên thì có thể thấy, trong một số trường hợp, các chủ thể tiến hành hoạt động sửa chữa và cải tạo nhà không chín phép bị coi là hành vi vi phạm quy định của pháp luật, vì thế cho nên sẽ phải chịu mức xử phạt tùy thuộc vào hậu quả do hành vi đó gây ra. Căn cứ theo quy định tại khoản 7 Điều 16 của Nghị định 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ về xử lý vi phạm hành chính về xây dựng, có ghi nhận cụ thể về mức xử phạt đối với hành vi sửa chữa và cải tạo nhà cửa không xin phép, cụ thể như sau:

– Phạt tiền từ 60 triệu đến 80 triệu đồng đối với hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ;

– Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với hành vi xây dựng các khu nhà ở trong khu vực bảo tồn và trong các khu di tích lịch sử văn hóa hoặc các công trình xây dựng khác;

– Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng đối với những trường hợp xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế kĩ thuật đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật. 

Ngoài ra căn cứ theo quy định tại khoản 15 của Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ về xử lý vi phạm hành chính về xây dựng, nếu như có hành vi sửa chữa và cải tạo nhà không xin phép thì còn có thể bị áp dụng một số biện pháp khắc phục hậu quả như bột phá dỡ công trình hoặc bột phá dỡ đối với phần công trình bị vi phạm trong quá trình xây dựng. 

Nếu như xét thấy công trình đó thuộc trường hợp đủ điều kiện cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng, công trình đó đủ điều kiện và thuộc trường hợp điều chỉnh thiết kế xây dựng nhưng đang trong giai đoạn thi công thì:

– Người có thẩm quyền sẽ có trách nhiệm lập biên bản xử phạt vi phạm hành chính và yêu cầu các chủ thể có hành vi vi phạm dừng ngay việc thi công công trình xây dựng khi chưa tiến hành hoạt động xin phép theo quy định của pháp luật;

– Trong thời hạn 90 ngày theo quy định của pháp luật đối với những dự án đầu tư xây dựng, và trong thời hạn 30 ngày đối với những công trình nhà ở riêng lẻ được tính kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính thì các chủ thể có hành vi vi phạm cần phải hoàn thành hồ sơ đề nghị lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền xin cấp giấy phép trong trường hợp sửa chữa và cải tạo các khu vực nhà ở. Hết thời hạn này mà các chủ thể vẫn không suất trình được giấy phép xây dựng theo đúng quy định của pháp luật thì người có thẩm quyền xử phạt sẽ ra văn bản thông báo yêu cầu các chủ thể xem phá dỡ công trình hoặc phá dỡ đối với một phần công trình bị vi phạm.

3. Thành phần hồ sơ xin cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà ở: 

Căn cứ theo Nghị định 35/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung các Nghị định lĩnh vực quản lý nhà nước Bộ Xây dựng, thì nhìn chung, một bộ hồ sơ yêu cầu xin cấp giấy phép sửa chữa và cải tạo nhà ở sẽ bao gồm những giấy tờ cơ bản sau đây:

– Đơn đề nghị xin cấp giấy phép sửa chữa và cải tạo công trình nhà ở theo mẫu do pháp luật quy định phù hợp về mặt nội dung và hình thức;

– Những loại giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu hợp pháp và quyền quản lý các công trình nhà ở theo quy định của pháp luật, như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất …;

– Bản vẽ hiện trạng của các bộ phận công trình dự kiến sửa chữa và cải tạo đã được phê duyệt bởi chủ thể có thẩm quyền theo quy định của pháp luật có tỷ lệ tương ứng với tỷ lệ của các bản vẽ trong hồ sơ đề nghị xin cấp giấy phép sửa chữa và cải tạo công trình, ảnh chụp với kích thước tối thiểu là 10cm x 15cm về hiện trạng của công trình và các công trình lân cận trước khi tiến hành hoạt động sửa chữa và cải tạo; 

– Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí của công trình cần sửa chữa và cải tạo;

– Bản vẽ mặt bằng các tầng và mặt cắt chính của công trình cần sửa chữa và cải tạo;

– Bản vẽ các mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ hạ tầng kĩ thuật bên ngoài công trình, như hệ thống cấp thoát nước và hệ thống cấp điện …;

– Riêng đối với công trình liền kê thì cần phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với các bất động sản xung quanh.

4. Trình tự và thủ tục xin cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà ở: 

Nhìn chung thì quá trình xin cấp giấy phép sửa chữa và cải tạo nhà cửa cần trải qua những giai đoạn cơ bản sau đây:

Bước 1: Chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ và hợp lệ theo quy định của pháp luật. Sau đó nộp lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nơi nộp ở đây được xác định là Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà ở dự kiến cần được sửa chữa và cải tạo. Các chủ thể có thể nộp hồ sơ thông qua nhiều cách thức khác. Đó là có thể nộp trực tiếp tại bộ phận một cửa của cơ quan có thẩm quyền hoặc cười thông qua đường bưu điện đến Uỷ ban nhân dân cấp huyện.  

Bước 2: Chủ thể có thẩm quyền sẽ tiếp nhận hồ sơ và xử lý theo quy định của pháp luật. Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng sẽ có trách nhiệm tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ đề nghị xin cấp giấy phép sửa chữa và cải tạo. Nếu xét thấy hồ sơ hợp lệ thì sẽ ghi biên bản nhận hồ sơ và đưa cho chủ thể có nhu cầu. Còn đối với trường hợp hồ sơ chưa hợp lệ thì sẽ hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ theo đúng quy định của pháp luật.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu theo quy định của pháp luật. Chủ thể có thẩm quyền sau khi nhận đủ hồ sơ xét tiến hành hoạt động thẩm định hồ sơ và kiểm tra trên thực tế. Trong quá trình thẩm định hồ sơ thì chủ thể có thẩm quyền phải xác định được các tài liệu còn thiếu hoặc tài liệu không đúng theo quy định của pháp luật, phát hiện những tài liệu không đúng so với thực tế để thông báo bằng văn bản cho các chủ đầu tư bổ sung và hoàn chỉnh hồ sơ. Còn đối với trường hợp xét thấy hồ sơ không đáp ứng yêu cầu thì yêu cầu chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn thiện và bổ sung theo văn bản thông báo. Trường hợp đã thông báo mà chủ đầu tư vẫn không bổ sung thì chủ thể có thẩm quyền sẽ trả lại hồ sơ và kèm theo lý do hợp lý. Trường hợp xét thấy hồ sơ và các giấy tờ liên quan trùng khớp với nhau thì sẽ ra quyết định cấp giấy phép sửa chữa và cải tạo công trình cho chủ đầu tư. 

Bước 4: Trả kết quả cho chủ đầu tư tại bộ phận tiếp nhận kết quả. Thời gian giải quyết không quá 30 ngày được tính kể từ ngày nhận đủ hồ sơ.

Các văn bản pháp luật được xây dựng trong bài viết: 

– Luật xây dựng năm 2020;

– Nghị định 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ về xử lý vi phạm hành chính về xây dựng;

– Nghị định 35/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung các Nghị định lĩnh vực quản lý nhà nước Bộ Xây dựng.