Mua bán (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) là hoạt động pháp lý quen thuộc liên quan đến đất đai. Xoay quanh hoạt động này, có rất nhiều vấn đề phát sinh liên quan. Một trong số đó là hậu quả khi đi mua đất mà không đo đạc lại và ký giáp ranh.
Mục lục bài viết
1. Ý nghĩa của ký giáp ranh trong việc thực hiện các giao dịch pháp lý liên quan đến đất đai:
Đất đai là một trong những loại tài sản đặc biệt, gắn chặt với quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Khi được Nhà nước cấp quyền sử dụng đất, mỗi cá nhân, hộ gia đình sẽ được quyền sử dụng một phần đất với diện tích cụ thể. Lúc này, để xác định diện tích của mỗi chủ thể sử dụng đất, người ta sẽ dựa vào ranh giới thửa đất.
Ranh giới thửa đất là đường vẽ trên bản đồ địa chính hoặc mốc giới thực địa, nhằm xác định quyền sử dụng của các thủ thể có quyền sử dụng, chiếm hữu đối với phần đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận, theo đúng quy định của pháp luật hiện hành. Ranh giới đất đai được thể hiện, cập nhật lên Bản đồ địa chính của địa phương (xã, phường nơi có đất).
Khoản 2 Điều 8 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định về ranh giới thửa đất trong một vài trường hợp đặc biệt được xác định cụ thể như sau:
+ Ranh giới thửa đất được xác định là đường bao của toàn bộ diện tích đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở đó đối với trường hợp đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở.
+ Ranh giới thửa đất được xác định là đường bao ngoài cùng, bao gồm các bậc thang liền kề có cùng mục đích sử dụng đất, thuộc phạm vi sử dụng của một người sử dụng đất hoặc một nhóm người cùng sử dụng đất (không phân biệt theo các đường bờ chia cắt bậc thang bên trong khu đất tại thực địa) đối với ruộng bậc thang.
+ Ranh giới thửa đất được xác định theo đường tâm của đường bờ thửa, đường rãnh nước đối với trường hợp độ rộng đường bờ thửa, đường rãnh nước bằng hoặc lớn hơn 0,5m thì ranh giới thửa đất được xác định theo mép của đường bờ thửa, đường rãnh nước được xác định đối với trường hợp ranh giới thửa đất nông nghiệp, đất chưa sử dụng là bờ thửa, đường rãnh nước dùng chung không thuộc thửa đất có độ rộng dưới 0,5m.
Ranh giới đất có ý nghĩa, vai trò đặc biệt quan trọng trong việc xác định diện tích của mỗi cá nhân, hộ gia đình. Khi thực hiện các hoạt động pháp lý liên quan đến đất đai: tặng cho, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê… người ta phải dựa vào ranh giới đất để xác định diện tích đất cụ thể của từng chủ thể sử dụng đất. Đây được xem là một trong những phương thức bảo đảm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình.
2. Hậu quả khi đi mua đất mà không đo đạc lại và ký giáp ranh?
Mua bán đất đai (hay còn gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất) là một trong những hoạt động pháp lý quen thuộc liên quan đến quyền sử dụng đất của mỗi cá nhân, hộ gia đình. Theo đó, khi làm thủ tục mua bán, bên chuyển nhượng sẽ chuyển quyền sử dụng đất của mình cho bên nhận chuyển nhượng. Lúc này, bên nhận chuyển nhượng sẽ được quyền sử dụng với phần diện tích đất theo quy định của pháp lý.
Hoạt động mua bán đất đòi hỏi các bên cần phải thỏa thuận rõ với nhau về các nội dung, thông tin liên quan đến đất đai: Diện tích đất, tài sản gắn liền trên đất…
Khi thực hiện giao dịch mua bán đất đai, một trong các công việc mà các bên cần thực hiện để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình là đo đạc lại diện tích đất và ký giáp ranh. Tuy nhiên, trong thực tiễn, công việc này vẫn chưa được người sử dụng đất tuân thủ thực hiện một cách triệt để và sát sao nhất. Có rất nhiều trường hợp, các bên chỉ làm hợp đồng, giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhau mà không tiến hành đo đạc lại hay ký giáp ranh. Điều này đem đến những hậu quả sau đây:
+ Trong thực tiễn sử dụng đất đai, có rất nhiều trường hợp xảy ra sai lệch thông tin, diện tích đất trên sổ đỏ và diện tích đất ngoài thực tế. Nếu không đo đạc lại, thì sau khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có phát sinh, tranh chấp gì liên quan đến đất đai, người mua sẽ chịu thiệt thòi, đặc biệt là khi diện tích trên thực tế ít hơn so với sổ đỏ.
+ Không ký giáp ranh khi mua bán đất sẽ dễ làm phát sinh ra tình trạng tranh chấp đất. Lúc này, với tư cách là người mua, bỏ ra một số tiền để mua đất, nhưng chủ thể mua này sẽ dính líu vào quan hệ tranh chấp đất đai không mong muốn. Đôi khi còn dẫn đến tình trạng “tiền mất tật mang”.
+ Trong một số trường hợp, việc phát sinh mâu thuẫn từ không đo đạc lại diện tích đất, ký giáp ranh khiến giao dịch dân sự (mua bán đất) rơi vào tình trạng vô hiệu.
+ Không đo đạc lại diện tích đất hay ký giáp ranh, còn gây khó khăn cho công tác quản lý của cơ quan chức năng có thẩm quyền, đặc biệt là các vấn đề liên quan đến tranh chấp đất đai.
3. Các trường hợp cần hàng xóm ký giáp ranh:
Theo nội dung phân tích nêu trên, các cá nhân, hộ gia đình thực hiện các hoạt động dân sự liên quan đến mua bán, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, người dân cần ký giáp ranh giữa các thửa đất liền kề. ký xác nhận ranh giới thửa đất có ý nghĩa, vai trò đặc biệt quan trọng trong việc xác định diện tích đất, đảm bảo tính pháp lý trong việc thực thi các hoạt động dân sự liên quan đến đất đai của người sử dụng đất. Ngoài hoạt động giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thì các hộ dân liền kề phải ký giáp ranh với nhau trong trường hợp sau đây: Ký xác nhận ranh giới thửa đất khi thực hiện các thủ tục liên quan đến tranh chấp đất đai. Tranh chấp đất đai ở đây có thể là tranh chấp trong quá trình phân chia di sản thừa kế, chuyển nhượng quyền sử dụng đất… Lúc này, để xác định phần đất thuộc quyền sử dụng của các cá nhân, Nhà nước sẽ yêu cầu xác nhận ranh giới thửa đất. Có như vậy, cơ quan chức năng có thẩm quyền mới nắm bắt được thông tin về đất đai một cách cụ thể; đưa ra các phương hướng điều chỉnh hoạt động sao cho phù hợp, khách quan và đầy đủ tính pháp lý nhất.
Trên đây là các trường hợp cần được đảm bảo ký giáp ranh giữa các hộ sử dụng đất liền kề nhau. Song, xét trong thực tiễn, không phải lúc nào các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất liền kề cũng đồng thuận về việc ký giáp ranh với nhau. Có rất nhiều trường hợp mà hàng xóm (người sử dụng đất liền kề) gây khó khăn, thậm chí là không ý ký giáp ranh. Với tình huống này, hướng giải quyết mà người dân có thể hướng đến là:
+ Theo quy định tại điểm 2.4 khoản 2 Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 2 Điều 8 Thông tư
Như vậy, pháp luật không bắt buộc người dân phải có xác nhận ranh giới đất của hàng xóm thì mới thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến đất đai được. Nếu hàng xóm vắng mặt, ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại, người dẫn đạc ký xác nhận và ghi rõ lý do người sử dụng đất liền kề đó không ký xác nhận vào phần “lý do không đồng ý” trong bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất.
+ Khi hàng xóm (chủ thể sử dụng đất liền kề) từ chối không ký giáp ranh, các cá nhân, hộ gia đình có thể khiếu nại lên Ủy ban nhân dân xã (phường) nơi có miếng đất để được hỗ trợ xử lý. Sau khi tiến hành can thiệp, hòa giải mà không thành (bên hàng xóm vẫn nhất quyết không ký giáp ranh), Ủy ban nhân dân xã, phường sẽ lập một biên bản, nêu rõ lý do không ký giáp ranh của thửa đất liền kề. Sau khi có biên bản này, các cá nhân, hộ gia đình vẫn thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai bình thường.
Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:
Thông tư 33/2017/TT-BTNMT.
