Bán nhà đất bị lỗ có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?

1. Bán đất lỗ có phải đóng thuế thu nhập cá nhân hay không?

Đóng thuế thu nhập cá nhân là một trong những nghĩa vụ của các cá nhân khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng bất động sản và một số hoạt động khác. Tại Khoản 1 Điều 1 Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi năm 2012 đã quy định rõ việc cá nhân tiến hành chuyển nhượng bất động sản phải thực hiện đóng thuế thu nhập khi thực hiện một trong các việc sau:

+ Tạo nên nguồn thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

+ Hoặc nguồn thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

+ Ngoài ra còn có các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức;

+ Hoạt động chuyển nhượng quyền thuê đất quyền thuê mặt nước cũng đem lại nguồn thu nhập cho người bán;

Như vậy, căn cứ vào quy định pháp luật các cá nhân, tổ chức tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải đóng thuế thu nhập cá nhân. Hiện tại, không quy định rõ việc bán lỗ hay lãi thì mới phải chịu thuế thu nhập cá nhân này. Nên khi tiến hành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay là quyền sở hữu nhà ở thì các bên phải hoàn thành nghĩa vụ đó là đóng thuế thu nhập về hoạt động này;

2. Các loại thuế khi bán nhà đất:

Để đảm bảo cho quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra theo đúng trình tự các cá nhân không chỉ đảm bảo về mặt hình thức và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng còn phải đảm bảo về các loại thuế phí lệ phí khi thực hiện giao dịch này. Theo pháp luật hiện nay các cá nhân khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay nhà ở cần nộp ba loại thuế lệ phí phí dưới đây:

2.1. Nghĩa vụ về thuế thu nhập cá nhân:

Là một trong những loại thuế quan trọng nhất khi tiến hành việc chuyển nhượng nhà đất. Theo đó người có thu nhập là người bán có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên pháp luật cũng không cấm việc thỏa thuận giữa các bên về việc sẽ đứng ra nộp thuế thu nhập cá nhân. Mức thuế phải nộp theo quy định lại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC khi chuyển nhượng nhà đất thì thuế thu nhập cá nhân được tính theo công thức sau: Thuế thu nhập cá nhân bằng 2% nhân với giá chuyển nhượng.

 Đáng lưu ý về giá chuyển nhượng:

– Giá chuyển nhượng hay còn gọi là giá mua bán nhà đất đó để tính thuế thu nhập cá nhân là giá mà các bên tiến hành thỏa thuận với nhau và được ghi nhận rõ ràng trong hợp đồng chuyển nhượng;

– Trong trường hợp không thống nhất được giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá chuyển nhượng để tính thuế thu nhập cá nhân là giá do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

 2.2. Lệ phí trước bạ:

– Người nộp lệ phí: Căn cứ theo Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP thì các tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ phải nộp lệ phí này trước khi đăng ký quyền sở hữu quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Người mua phải tiến hành đăng ký đất đai biến động đất đai trong thời hạn 30 ngày và phải nộp lệ phí trước bạ với mức phí như sau:

– Trường hợp 1: Giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh:

Thông thường, giá nhà đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất hợp đồng mua bán nhà:

Lệ phí trước bạ =  0,5% x  Giá chuyển nhượng;

– Trường hợp 2: Khi giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định:

Với đất, nhà ở sẽ áp dụng công thức:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x ( Diện tích x giá 1 m² tại bảng giá đất)

2.3.  Phí thẩm định hồ sơ:

– Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định. Khoản phí này nhằm bù đắp chi phí thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như: Điều kiện về hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện về sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh.

– Những khoản phí này chỉ áp dụng đối với trường hợp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất và đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Hiện nay, về mức thu phí thẩm định hồ sơ được HĐND từng tỉnh thành quy định.

3. Những trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân:

3.1. Mua bán giữa người có quan hệ hôn nhân, huyết thống và quan hệ nuôi dưỡng:

Về chuyển nhượng bất động sản bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì những cá nhân sau đây khi chuyển nhượng với nhau sẽ được miễn thuế:

– Giữa cá nhân là vợ chồng với nhau;

– Mối quan hệ giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;

– Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;

– Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;

– Bố vợ, mẹ vợ với con rể;

– Ông nội, bà nội với cháu nội;

– Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;

– Anh chị em ruột với nhau.

Trường hợp bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) do hai người có mối quan hệ hôn nhân hợp pháp được xác định là tài sản hình thành trong giai đoạn hôn nhân của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế.

3.2. Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, một thửa đất:

Cá nhân có một nhà ở duy nhất hay thửa đất duy nhất được nhà nước ưu đãi không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Theo điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì không phải nộp thuế (chỉ đất ở được miễn, các loại đất khác thì vẫn phải nộp thuế).

Để được áp dụng ưu đãi này thì cá nhân phải đáp ứng đủ điều kiện sau:

– Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở.

Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể:

+ Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất cần dựa vào chứng từ pháp lý là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế;

+ Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.

– Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tối thiểu 06 tháng. Cụ thể:

+ Cá nhân sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ít nhất là 183 ngày trước khi quyết định chuyển nhượng cho người khác;

+ Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp giấy chứng nhận.

– Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

Do đó, mặc dù đã bán nhà lỗ so với giá mua ban đầu nhưng người bán vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá trị chuyển nhượng.

Các văn bản pháp luật được sử dụng:

–  Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi năm 2012;

–  Nghị định 10/2022 NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ;

– Thông tư 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân;

–  Thông tư số 92/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính: Hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế số 71/2014/QH13 và Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế.