Quyền, nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện (giao kết) sẽ phát sinh những hệ quả pháp lý gì?

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xem là hoạt động pháp lý phổ biến nhất được diễn ra xoay quanh lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng sẽ giao kết hợp đồng với nhau. Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên sẽ thỏa thuận rõ với nhau về các vấn đề liên quan đến hoạt động chuyển nhượng, bao gồm: Thông tin của các bên tham gia hợp đồng; thông tin của đất đai; giá chuyển nhượng và hình thức thanh toán, thời gian thanh toán; quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc thực hiện hợp đồng; trách nhiệm thực hiện hợp đồng; vi phạm hợp đồng và đơn phương chấm dứt hợp đồng; thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giao kết, sẽ phát sinh những hệ quả pháp lý sau đây:

– Bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng phải nghiêm túc tuân thủ thực hiện theo nội dung đã được thỏa thuận trong hợp đồng.

– Trong trường hợp phát sinh tranh chấp, mâu thuẫn, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ là căn cứ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

– Nội dung của hợp đồng là kim chỉ nam, điều chỉnh hoạt động của các bên trong quá trình thực hiện hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2. Quyền, nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Bên nhận chuyển nhượng là bên được chuyển giao, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Về cơ bản, quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên thống nhất thỏa thuận với nhau trong hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, sự thống nhất thỏa thuận này phải nằm trong khuôn khổ quy định của pháp luật.

Xét tổng quát chung, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ cụ thể sau đây:

2.1. Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

+ Bên nhận chuyển nhượng đất có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất chuyển nhượng;

+ Bên nhận chuyển nhượng được quyền yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng; yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng; Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra;

+ Kể  từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có quyền sử dụng đất;

2.2. Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

+ Bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng;

+ Trong trường hợp xảy ra thiệt hại do lỗi của mình gây ra, bên nhận chuyển nhượng phải có trách nhiệm bồi thường.

+ khi tiến hành xây dựng nhà, công trình xây dựng, bên nhận chuyển nhượng phải tuân thủ đúng các quy định của pháp luật và quy hoạch được duyệt; thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;

Trên đây là các quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

3. Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mẫu quy định về quyền, nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất):

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

________________

…., ngày… tháng… năm…

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Số ………/….

Căn cứ Bộ luật Dân sự ngày 24 tháng 11 năm 2015;

Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;

Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản ngày 25 tháng 11 năm 2014;

Căn cứ Nghị định số ……/ …../NĐ-CP ngày …….tháng ……năm…… của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản;

Căn cứ Nghị định số ……/ …../NĐ-CP ngày …….tháng ……năm…… của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

Căn cứ khác……

Hai bên chúng tôi gồm:

I. BÊN CHUYỂN NHƯỢNG

– Tên tổ chức: ……

– Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư số: …..

– Người đại diện theo pháp luật: …..Chức vụ: ……

– Địa chỉ: …..

– Điện thoại liên hệ: …….Fax: ………..

– Số tài khoản: ……..Tại Ngân hàng: …….

– Mã số thuế: …………

II. BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG

– Tên tổ chức, cá nhân……

– Thẻ căn cước công dân /hộ chiếu số: …..cấp ngày:…./…./….., tại …….

– Nơi đăng ký cư trú: ………..

– Địa chỉ liên hệ:… ……

– Điện thoại liên hệ: ………….Fax (nếu có): …………..

– Số tài khoản (nếu có): …………Tại Ngân hàng ………….

– Mã số thuế (nếu có): …………………..

Hai bên đồng ý thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các thỏa thuận sau đây:

Điều 1. Thông tin về diện tích đất chuyển nhượng

– Địa chỉ:…..

– Diện tích:……..

Điều 2. Giá chuyển nhượng

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là: ………đồng (Bằng chữ:……… ).

(Các bên thoả thuận, ghi rõ trong hợp đồng đơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tính theo m2 diện tích đất chuyển nhượng)

Giá chuyển nhượng này đã bao gồm giá trị quyền sử dụng đất, thuế VAT (nếu Bên chuyển nhượng thuộc diện phải nộp thuế VAT)

Điều 3. Phương thức thanh toán, thời hạn thanh toán

1. Phương thức thanh toán: thanh toán bằng tiền Việt Nam, bằng tiền mặt hoặc thông qua ngân hàng theo quy định pháp luật.

2. Thời hạn thanh toán: ……(Các bên thỏa thuận về tiến độ, thời hạn, điều kiện thanh toán để ghi vào hợp đồng).

Điều 4. Bàn giao đất và đăng ký quyền sử dụng

1. Bàn giao quyền sử dụng đất

a) Việc bàn giao quyền sử dụng đất phải được các bên lập thành biên bản, tuân thủ đúng quy định của pháp luật về đất đai.

b) Bên chuyển nhượng có trách nhiệm bàn giao cho Bên nhận chuyển nhượng các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất kèm theo quyền sử dụng đất.

2. Đăng ký quyền sử dụng đất

Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để đăng ký quyền sử dụng đất cho Bên nhận chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai (trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án), trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng tự nguyện làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.

Điều 5. Trách nhiệm nộp thuế, lệ phí

1. Về trách nhiệm nộp thuế theo quy định: ……..

2. về trách nhiệm nộp phí, lệ phí theo quy định: …..

3. Các thỏa thuận khác: …….

Điều 6. Quyền và nghĩa vụ của các bên

1. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng

1.1. Quyền của bên chuyển nhượng:

a) Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng;

b) Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra;

d) Không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

đ) Các quyền khác do các bên thỏa thuận (nếu có): (các thỏa thuận này phải không trái luật và không trái đạo đức xã hội) …..

1.2. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng:

a) Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp;

b) Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận;

d) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

đ) Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Các nghĩa vụ khác do các bên thỏa thuận (nếu có): (các thỏa thuận này phải không trái luật và không trái đạo đức xã hội) …….

2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng:

2.1. Quyền của bên nhận chuyển nhượng:

a) Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất chuyển nhượng;

b) Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng;

d) Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra;

đ) Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng;

e) Các quyền khác do các bên thỏa thuận (nếu có): (các thỏa thuận này phải không trái luật và không trái đạo đức xã hội)

2.2. Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng:

a) Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng;

b) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

c) Xây dựng nhà, công trình xây dựng tuân thủ đúng các quy định của pháp luật và quy hoạch được duyệt;

d) Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;

đ) Các nghĩa vụ khác do các bên thỏa thuận (nếu có): (các thỏa thuận này phải không trái luật và không trái đạo đức xã hội) …….

Điều 7. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng

1. Hai bên thống nhất hình thức, cách thức xử lý vi phạm khi Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chậm trễ thanh toán tiền: ……..

2. Hai bên thống nhất hình thức, cách thức xử lý vi phạm khi Bên chuyển nhượng chậm trễ bàn giao đất cho Bên nhận chuyển nhượng: ……

3. Trường hợp đến hạn bàn giao đất theo thông báo của Bên chuyển nhượng và quyền sử dụng đất đã đủ điều kiện bàn giao theo thỏa thuận trong hợp đồng này mà Bên nhận chuyển nhượng không nhận bàn giao thì: (các bên thỏa thuận cụ thể) …….

Điều 8. Chấm dứt hợp đồng

1. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng:

a) Hai bên đồng ý chấm dứt hợp đồng. Trong trường hợp này, hai bên lập văn bản thỏa thuận cụ thể các điều kiện và thời hạn chấm dứt hợp đồng;

b) Bên nhận chuyển nhượng chậm thanh toán tiền nhận chuyển nhượng theo thỏa thuận tại điểm a khoản 2.2 Điều 6 của hợp đồng này;

c) Bên chuyển nhượng chậm bàn giao đất theo thỏa thuận tại Điều 4 của hợp đồng này;

d) Trong trường hợp bên bị tác động bởi sự kiện bất khả kháng không thể khắc phục được để tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình trong thời hạn … ngày, kể từ ngày xảy ra sự kiện bất khả kháng và hai bên cũng không có thỏa thuận khác thì một trong hai bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng này và việc chấm dứt hợp đồng này không được coi là vi phạm hợp đồng.

2. Việc xử lý hậu quả do chấm dứt hợp đồng theo quy định tại khoản 1 Điều này như: hoàn trả lại tiền nhận chuyển nhượng, tính lãi, các khoản phạt và bồi thường….. do hai bên thỏa thuận cụ thể.

Điều 10. Sự kiện bất khả kháng

Các bên nhất trí thỏa thuận một trong các trường hợp sau đây được coi là sự kiện bất khả kháng:

a) Do chiến tranh hoặc do thiên tai hoặc do thay đổi chính sách pháp luật của Nhà nước;

b) Do phải thực hiện quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc các trường hợp khác do pháp luật quy định;

c) Do tai nạn, ốm đau thuộc diện phải đi cấp cứu tại cơ sở y tế;

d) Các thỏa thuận khác do các bên thỏa thuận (nếu có): (các thỏa thuận này phải không trái luật và không trái đạo đức xã hội)

Điều 11. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

1. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày …..

2. Hợp đồng này có … điều, với… trang, được lập thành … bản và có giá trị pháp lý như nhau, Bên nhận chuyển nhượng giữ … bản, Bên chuyển nhượng giữ … bản để lưu trữ, làm thủ tục nộp thuế, phí, lệ phí và thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho Bên nhận chuyển nhượng.

3. Kèm theo hợp đồng này là các giấy tờ liên quan về đất đai như  …..

Các phụ lục đính kèm hợp đồng này và các sửa đổi, bổ sung theo thỏa thuận của hai bên là nội dung không tách rời hợp đồng này và có hiệu lực thi hành đối với hai bên.

4. Trong trường hợp các bên thỏa thuận thay đổi nội dung của hợp đồng này thì phải lập bằng văn bản có chữ ký của cả hai bên.

Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

Bộ luật Dân sự 2015.

Luật Đất đai 2013