Tranh chấp đất đai là một hiện tượng bình thường trong mọi đời sống xã hội, không phụ thuộc vào chế độ sở hữu đất đai. Vậy câu hỏi đặt ra là, các tranh chấp liên quan đến đất đai nào mà không cần phải tiến hành thủ tục hòa giải?
Mục lục bài viết
- 1 1. Hòa giải tranh chấp đất đai được hiểu như thế nào?
- 2 2. Tranh chấp liên quan đến đất đai không phải hòa giải là những trường hợp nào?
- 3 3. Hòa giải tại cơ sở có phải là một cấp giải quyết tranh chấp đất đai không?
- 4 4. Hòa giải tranh chấp đất đai có được coi là một điều kiện bắt buộc để khởi kiện ra Tòa án không?
1. Hòa giải tranh chấp đất đai được hiểu như thế nào?
Hiện nay, tranh chấp đất đai được hiểu là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Xét trong tố tụng dân sự thì tranh chấp đất đai được hiểu là các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, bao gồm: Tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất; Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thừa kế quyền sử dụng đất; thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Hòa giải tranh chấp đất đai là biện pháp pháp lý giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, theo đ bên thứ ba độc lập giữ vai trò trung gian trong việc giúp các bên có tranh chấp tìm kiếm những giải pháp thích hợp cho việc giải quyết các tranh chấp về quyền, lợi ích liên quan đến quyền sử dụng đất và thương lượng với nhau về việc giải quyết quyền lợi của mình.
Hòa giải tranh chấp đất đai là một biện pháp mềm dẻo, linh hoạt và hiệu quả nhằm giúp cho các bên tranh chấp tìm ra một giải pháp thống nhất để tháo gỡ những mâu thuẫn, bất đồng trong tranh chấp đất đai trên cơ sở tự nguyện, tự thỏa thuận của các bên chủ thể đang tranh chấp.
2. Tranh chấp liên quan đến đất đai không phải hòa giải là những trường hợp nào?
Trong Nghị quyết của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã đưa ra ví dụ minh họa cách áp dụng theo hướng: Theo quy định tại Luật Đất đai hiện hành thì tranh chấp đất đai phải qua thủ tục hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. Do đó, ngày Luật Đất đai hiện hành có hiệu lực thi hành, thì Tòa án chỉ xem xét, thụ lý tranh chấp đất đai khi tranh chấp đất đó đã được hòa giải tại ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn. Trường hợp tranh chấp đất đai chưa được hòa giải tại ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn, thì Tòa án căn cứ vào quy định tại điểm d khoản 1 Điều 168 của Bộ luật Tố tụng dân để trả lại đơn khởi kiện và hướng dẫn đương sự tiến hành thủ tục hòa giải tại ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. Tuy nhiên, căn cứ tại Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP hướng dẫn quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự
– Đối với tranh chấp ai có quyền sử dụng đất thì phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 135 của
– Đối với tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất… thì không phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp nhưng vẫn phải thực hiện thủ tục hòa giải theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.
Theo nghiên cứu thì cách hướng dẫn này đáp ứng tốt hơn yêu cầu về bảo đảm quyền tiếp cận công lý của công dân nhưng dường như lại mâu thuẫn với chính các quy định của Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013. Rất tiếc rằng khi xây dựng các quy định của Luật Đất đai năm 2013 về vấn đề này, nhà lập pháp Việt Nam đã không có những chỉnh lý cho phù hợp hơn với thực tiễn.
Hay nói cách khác, có thể hiểu khái quát rằng, đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện tiền tố tụng bắt buộc để khởi kiện vụ án, tức là không cần thiết phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Cụ thể bao gồm các trường hợp sau:
– Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất;
– Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất;
– Tranh chấp chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất…
Quy định này là hoàn toàn phù hợp, tránh trường hợp tòa án áp dụng pháp luật một cách cứng nhắc, toàn bộ tranh chấp liên quan đến bất động sản đều phải giải quyết thông qua con đường hòa giải cơ sở, kể cả các tranh chấp hợp đồng về nhà đất, quyền sử dụng đất, giao dịch về kinh doanh bất động sản; chia thừa kế; chia tài sản của vợ chồng khi ly hôn… Điều này gây mất thời gian và tổn phí cho các đương sự trong việc đi lại. Trường hợp vợ chồng muốn ly hôn và chia tài sản vợ chồng là nhà đất cũng phải yêu cầu và chờ ủy ban nhân dân cấp xã, phường hòa giải xong rồi mới có thể kiện ra Tòa án để yêu cầu ly hôn và chia tài sản vợ chồng.
Ngoài ra, theo quan điểm cá nhân, nhiều tranh chấp chưa hẳn là tranh chấp trong nội bộ gia đình, họ hàng, làng xóm nhất là các tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất tại đô thị và các vùng lân cận. Trong khi đó thì, hòa giải ở cơ sở bắt buộc nhằm tăng cường đoàn kết trong nội bộ nhân dân, thì chỉ nên đặt ra đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất, mốc giới giữa các hộ liền kề. Nếu quan niệm tất cả các tranh chấp về quyền sử dụng đất đều phải qua hòa giải cơ sở thì đã tạo thêm một trở ngại cho người dân khi thực hiện quyền khởi kiện ra Tòa án.
3. Hòa giải tại cơ sở có phải là một cấp giải quyết tranh chấp đất đai không?
Với tinh thần về hòa giải trong Luật Đất đai năm 2003 vẫn được kế thừa trong Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 với một số quy định chi tiết, cụ thể hơn về trách nhiệm của Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp xã và thời hạn hòa giải tại Điều 202.
Như vậy, những đặc trưng của hòa giải tranh chấp đất đai do ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện cho thấy sự khác biệt căn bản giữa hình thức hòa giải này với các loại hình tự hòa giải tại cơ sở vốn là các hình thức hòa giải thuần túy trong nội bộ cộng đồng dân cư, không có bất cứ một sự can thiệp nào từ phía Nhà nước. Chính vì sự khác biệt rõ nét giữa hòa giải tranh chấp đất đai do ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện với các hình thức hòa giải tranh chấp đất đai khác, nên theo quy định của pháp luật, việc hòa giải tranh chấp đất đai này phải được tiến hành một trình tự thủ tục tương đối chặt chẽ cụ thể là phải đảm bảo thời hạn luật định; việc hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và xác nhận hòa giải thành hoặc không thành của ủy ban nhân dân cấp xã; và biên bản hòa giải này được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn nơi có tranh chấp và gửi đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Tuy nhiên, cần phải nhấn mạnh rằng, việc hòa giải tranh chấp đất đai do ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện không phải là việc giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan có thẩm quyền. Ở đây cấp xã, phường, thị trấn không phải là một cấp giải quyết tranh chấp đất đai, mà chỉ đóng vai trò trung gian hòa giải, giúp đỡ, hướng dẫn các bên tranh chấp đạt được thỏa thuận, xử lý giải quyết ổn thỏa tranh chấp.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật chỉ thuộc về tòa án và cơ quan hành chính nhà nước có thẩm quyền trên cấp xã. Do đó, cần tránh khuynh hướng coi hòa giải tranh chấp đất đai của ủy ban nhân dân cấp xã như là một cấp giải quyết tranh chấp, để từ đó coi nhẹ trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, cũng như khiến cho việc hòa giải đó không đạt hiệu quả như mong muốn.
4. Hòa giải tranh chấp đất đai có được coi là một điều kiện bắt buộc để khởi kiện ra Tòa án không?
Vấn đề hòa giải tranh chấp đất đai có được coi là một điều kiện bắt buộc để khởi kiện ra Tòa án hay không cũng cần phải được nghiên cứu một cách cẩn trọng. Tính chất pháp lý bắt buộc của hòa giải tranh chấp đất đai do ủy ban nhân dân cấp xã tiến hành tập trung ở một số phương diện sau:
Một là, hòa giải tranh chấp đất đai do ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện là một trong những điều kiện để cơ quan nhà nước có thẩm quyền thụ lý, xem xét, giải quyết các vụ việc.
Hai là, giá trị pháp lý của hòa giải tranh chấp đất đai do ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện bằng việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận đối với kết quả hòa giải tranh chấp. Trong đó, điểm đặc biệt là pháp
dụng đất thì ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn gửi biên bản hòa giải đến phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở tài nguyên và Môi trường để các cơ quan này trình ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định việc công nhận thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tinh thần trên không được sửa đổi mà được kế thừa nguyên vẹn trong Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 theo hướng tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì đương sự mới được thực hiện quyền khởi kiện ra Tòa án giải quyết.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
Luật Đất đai năm 2013;
Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;
Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP hướng dẫn quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự
