Đất hộ gia đình là đất thuộc quyền sử dụng của những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Vậy chủ hộ có những quyền gì với đất cấp cho hộ gia đình?
Mục lục bài viết
1. Đặc điểm của đất theo hộ gia đình:
Đất hộ gia đình là đất thuộc quyền sử dụng của những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Tại thời điểm Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hộ gia đình có ai thì những thành viên đó được quyền sử dụng đất. Khi Nhà nước giao đất theo diện hộ gia đình, tất cả các thành viên có tên trong hộ gia đình tại thời điểm Nhà nước giao đất sẽ được hưởng những phần bằng nhau (tức có quyền lợi ngang nhau) với miếng đất.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, có hai hình thức mà Nhà nước cấp quyền sử dụng đất cho người dân, đó là: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình.
Như đã nói ở trên, đất theo hộ gia đình là đất đai được Nhà nước cấp cho các thành viên trong hộ gia đình. Tại thời điểm Nhà nước giao đất, hộ gia đình có những ai, thì các thành viên đó được xem là các chủ thể có quyền và lợi ích liên quan đến đất đai này.
Đất theo hộ gia đình có một số đặc điểm cụ thể sau đây:
+ Đất theo hộ gia đình là đất đai thuộc quyền sử dụng chung của tất cả các thành viên trong hộ tại thời điểm Nhà nước giao đất, không thuộc quyền sử dụng riêng của một chủ thể (Trừ trường hợp hộ gia đình có một người).
+ Thông thường, chủ hộ sẽ là người được đại diện các thành viên còn lại trong hộ gia đình để được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Đất theo hộ gia đình vẫn được thực hiện các hoạt động pháp lý liên quan: Tặng cho, thừa kế, chuyển nhượng giống đất được cấp quyền sử dụng theo cá nhân.
Thực tế, đất theo hộ gia đình là loại đất được Nhà nước cấp quyền sử dụng cho người dân từ khoảng thời gian đổi mới, các chính sách phát triển đất nước được đưa ra. Cấp đất theo hộ gia đình là nhắm đến việc đảm bảo tất thảy người dân đều có đất, được hưởng quyền lợi về đất đai trong quá trình sinh sống, phát triển sản xuất để phục vụ cuộc sống.
2. Chủ hộ có những quyền gì với đất cấp cho hộ gia đình?
Hộ gia đình là tập hợp nhóm người có quan hệ hôn nhân, huyết thống và nuôi dưỡng. Chủ hộ là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ do các thành viên hộ gia đình thống nhất đề cử; trường hợp hộ gia đình không có người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì chủ hộ là người được các thành viên hộ gia đình thống nhất đề cử; trường hợp các thành viên hộ gia đình không đề cử được thì chủ hộ là thành viên hộ gia đình do Tòa án quyết định. Hay hiểu một cách đơn giản hơn, chủ hộ là người đứng đầu hộ gia đình, đại diện các thành viên trong hộ gia đình thực hiện các vấn đề pháp lý liên quan trong thực tiễn đời sống.
Một câu hỏi được rất nhiều người quan tâm, là chủ hộ có những quyền gì với đất cấp theo hộ gia đình. Dưới đây là câu trả lời cho câu hỏi:
– Chủ hộ được đại diện các thành viên khác trong hộ gia đình đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo quy định của pháp luật, thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình được quy định cụ thể như sau:
+ Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ ông” (hoặc “hộ bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình.
+ Đối với trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
Như vậy, theo quy định tại điều luật này, nếu chủ hộ là chủ thể có quyền sử dụng đất chung với hộ gia đình, thì sẽ trở thành chủ thể đại diện các thành viên trong hộ gia đình đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thực tế, việc chủ hộ đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hộ gia đình chỉ là một hình thức đại diện. Song, nó cũng được xem là một trong những quyền ưu tiên của chủ thể này đối với quyền sử dụng đất theo hộ gia đình.
– Chủ hộ sẽ là người đại diện cho các thành viên khác trong hộ gia đình thực hiện các vấn đề pháp lý liên quan đến chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.
Đồng thời, theo quy định tại khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về nhà đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực.
Từ những nội dung phân tích trên đây, có thể thấy, chủ hộ có quyền đại diện, thay mặt các thành viên khác trong hộ gia đình ký tên vào các hợp đồng, giao dịch pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc đại diện ký kết này chỉ được thực hiện khi các văn bản chứng minh sự ủy quyền của các thành viên khác đối với chủ thể này: Hợp đồng ủy quyền, hợp đồng tặng cho.. (đã được công chứng).
– Chủ hộ cũng là cá nhân đại diện cho các thành viên trong hộ gia đình thực hiện các thủ tục hành chính khác liên quan đến đất đai: Đính chính lại diện tích đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất….
Trên đây là những quyền cơ bản nhất của chủ hộ đối với đất cấp theo hộ gia đình. Quyền này đi đôi với nghĩa vụ chủ hộ phải thực hiện. Song điều quan trọng nhất, quyền của chủ hộ không làm sai lệch đi bản chất sử dụng của đất cấp theo diện hộ gia đình: Tất cả các thành viên trong hộ tại thời điểm Nhà nước giao đất đều có quyền lợi ngang nhau đối với đất đai.
3. Một số vấn đề cần lưu ý khi thực hiện các vấn đề pháp lý liên quan đến đất cấp cho hộ gia đình:
Khi thực hiện các vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai cấp theo hộ gia đình, người sử dụng đất cần lưu ý một số vấn đề cụ thể sau đây:
– Đất theo hộ gia đình là đất được cấp cho tất cả các thành viên trong hộ tại thời điểm Nhà nước giao đất. Do đó, quyền sử dụng đất thuộc về các thành viên trong hộ, chứ không thuộc quyền riêng của một chủ thể nào. Vậy nên, khi thực hiện bất kỳ các giao dịch pháp lý nào liên quan đến đất đai, các thành viên trong hộ gia đình đều có quyền và lợi ích ngang nhau về việc đề ra ý kiến, quyết định về việc thực hiện các giao dịch đó. Đây được xem là tính pháp lý quan trong nhất, mà người dân cần chú ý và thực hiện đối với đất theo hộ gia đình. Bởi nếu không tuân thủ, thì sẽ dẫn đến những mâu thuẫn phát sinh, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
– Khi thực hiện các giao dịch pháp lý liên quan đến chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, các cá nhân trong hộ gia đình phải tuân thủ đúng theo quy định của pháp luật về trình tự tiến hành thực hiện các giao dịch này. Điều này giúp đảm bảo tính chuẩn chỉnh về mặt pháp lý, tính khách quan trong khâu giải quyết các vấn đề liên quan đến đất đai của Cơ quan chức năng có thẩm quyền.
– Người sử dụng đất cần xác định được quyền lợi hợp pháp của mình đối với đất được cấp theo hộ gia đình. Việc xác định được quyền lợi giúp các chủ thể này bảo vệ được quyền lợi của mình trước những tình huống tranh chấp phát sinh xảy ra.
Ví dụ: Năm 2000, Nhà nước cấp đất cho Hộ gia đình ông Nguyễn Văn A. Tại thời điểm Nhà nước giao đất, hộ gia đình ông A gồm 5 thành viên: Ông A, vợ (bà B), ba người con là anh Nguyễn Văn v, anh Nguyễn Văn C và chị Nguyễn Thu K. Năm 2014, anh C kết hôn, anh tách tên ra khỏi hộ khẩu của ông A. Cuối năm 2020, ông A bán đất mà không thông qua ý kiến của anh C. Ông A cho rằng, đất này được cấp theo diện hộ gia đình, anh C đã ra khỏi hộ nên không còn quyền lợi liên quan đến miếng đất. Song, theo quy định của pháp luật, anh C là thành viên trong hộ tại thời điểm Nhà nước giao đất. Do đó, anh có quyền với đất đai (dù đã tách ra khỏi hộ). Vậy nên, nếu ông Nguyễn Văn A muốn thực hiện mua bán đất theo hộ gia đình này, phải có chữ ký đồng thuận của anh Nguyễn Văn C.
Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:
Luật đất đai 2013;
Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
Thông tư 02/2015/TT-BTNMT.
