Thủ tục chuyển thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất

1. Thủ tục chuyển thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất: 

Căn cứ theo quy định tại Điều 85 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì thủ tục chuyển thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất được thực hiện theo các bước sau đây: 

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Căn cứ theo quy định tại Khoản 7 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT thì hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đối với trường hợp chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần hoặc từ giao đất không thu tiền sử dụng đất sang thuê đất hoặc từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, bao gồm các loại giấy tờ sau đây:

1) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

2) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp bao gồm có:

+ Sổ đỏ là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài Nguyên và Môi trường ban hành trước ngày 10/12/2009 với tên gọi pháp lý là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc;

+ Sổ hồng là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp bởi Bộ xây dựng trước ngày 10/8/2005, đổi thành Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng và được cấp từ ngày 10/8/2005 đến trước ngày 10/12/2009.

3) Giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có); Các loại chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; 

4) Hợp đồng thuê đất đã lập;

Bước 2: Quý bạn đọc tiến hành nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để thực hiện thủ tục chuyển thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Bước 3: Kiểm tra hồ sơ

Trách nhiệm kiểm tra hồ sơ theo quy định thì Văn phòng đăng ký đất đai là cơ quan có thẩm quyền kiểm tra hồ sơ trong trường hợp nếu phù hợp quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau đây:

i) Đối với trường hợp có thay đổi về diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất hoặc trường hợp đã cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa có bản đồ địa chính, chưa trích đo địa chính thửa đất thì cần trích đo địa chính thửa đất.

ii) Trường hợp đăng ký thay đổi diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, tầng cao, kết cấu, cấp (hạng) nhà hoặc không có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải xin phép hoặc công trình xây dựng mà không phù hợp với giấy phép xây dựng thì theo quy định phải tiến hành gửi phiếu lấy ý kiến của cơ quan quản lý, cấp phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

iii) Nhằm để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật thì Văn phòng đăng ký đất đai tiến hành việc gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế.

iv) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc đối với trường hợp phải cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường tiến hành việc lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Tiến hành việc thông báo cho người sử dụng đất ký hoặc ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan tài nguyên và môi trường đối với trường hợp phải thuê đất;

v) Tiến hành việc cập nhật, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai hoặc tiến hành trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Lưu ý:

Đối với các trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất kết hợp với đăng ký biến động về các nội dung nêu trên thì quý bạn đọc phải thực hiện thủ tục tại các bước 1, bước 2, bước 3 nêu trên đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Chuyển từ hình thức sử dụng đất trả tiền thuê hàng năm sang đất có thu tiền trong các trường hợp nào?

2. Quy định về hình thức sử dụng đất trả tiền thuê hàng năm:

Khái niệm cho thuê đất được quy định tại khoản 8 điều 3 Luật đất đai 2013 thì Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất được hiểu là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.

Hiện nay, quyền sử dụng đất phát sinh dựa trên việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho cá nhân/tổ chức sử dụng đất dưới hình thức giao đất trong đó có giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc là thực hiện dưới hình thức công nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, hình thức sử dụng đất trả tiền thuê hàng năm được hiểu là một trong các hình thức Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho cá nhân, tổ chức sử dụng đất, từ đó theo quy định pháp luật sẽ phát sinh các quyền, nghĩa vụ của cá nhân, tổ chức người sử dụng đất. 

 Căn cứ theo quy định tại Điều 56 Luật Đất đai năm 2013 thì đối tượng được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm bao gồm các nhóm đối tượng sau đây:

– Các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất để sản xuất nuôi trồng thủy sản, làm muối, nông nghiệp, lâm nghiệp;

– Các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

– Các cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao;

– Các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế,  doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê; đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;

– Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

– Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc;

– Đối với các dơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để nuôi trồng thủy sản, làm muối, sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

3. Hình thức giao đất có thu tiền được hiểu như thế nào? 

Căn cứ theo quy định tại khoản 7 điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì giao đất có thu tiền được hiểu là Nhà nước giao quyền sử dụng đất sau đây gọi là Nhà nước giao đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.

Có hai hình thức không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất, cụ thể:

Căn cứ theo quy định tại Điều 54 Luật Đất đai năm 2013 về giao đất không thu tiền sử dụng đất bao gồm các trường hợp sau đây: 

Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

– Người sử dụng đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng; người sử dụng đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh;

–  Cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức theo quy định;

– Đối với các tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

– Đối với các tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;

– Đối với cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; đối với các cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật Đất đai năm 2013, cụ thể đất cơ sở tôn giáo gồm đất thuộc chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động.

Căn cứ theo quy định tại Điều 55 Luật Đất đai năm 2013 thì giao đất có thu tiền sử dụng đất bao gồm các trường hợp sau đây:

– Đối với các hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở.

– Đối với các tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

– Đối với các tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. 

– Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

– Đối với các tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa địa, nghĩa trang để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng sau đây gọi tắt là đất nghĩa trang, nghĩa địa.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

– Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.