Điều kiện sang tên hợp đồng mua bán chung cư? Thủ tục sang tên căn hộ chung cư?
Hoạt động mua bán hay chuyển nhượng các căn hộ chung cư đã không còn xa lạ đối với mỗi người. Hiện nay, số dân tăng dẫn đến nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng. Trong khi đó, quỹ đất vốn hạn chế vì thế không đáp ứng đủ đối với tất cả người dân, nên hầu hết các gia đình lựa chọn sinh sống tại căn hộ chung cư. Đó cũng là lý do chính thúc đẩy giao dịch mua bán chung cư. Ngoài ra, việc sinh sống ở các căn hộ chung cư là một trong những lựa chọn của đông đảo tầng lớp nhân dân bởi những tiện ích mà nó mang lại là rất lớn. Với giá thành phù hợp và điều kiện cơ sở vật chất tốt, an ninh đảm bảo đã khiến việc chuyển nhượng, sang tên căn hộ chung cư trở thành giao dịch khá phổ biến, đặc biệt là ở các đô thị lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh hay Đà Nẵng. Bài viết dưới đây Luật Dương Gia sẽ giúp người đọc tìm hiểu về thủ tục chuyển nhượng, sang tên căn hộ chung cư và đưa ra hướng dẫn chi tiết nhất.
Dịch vụ Luật sư
Cơ sở pháp lý của thủ tục sang tên căn hộ chung cư được dựa trên các văn bản pháp luật sau đây:
– Luật Đất đai năm 2013.
– Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
– Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
– Thông tư 19/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016 hướng dẫn cụ thể về việc chuyển nhượng nhà chung cư khi chưa được cấp sổ hồng.
– Quyết định 3542/QĐ-UBND ngày 12/06/2017 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội.
1. Điều kiện sang tên hợp đồng mua bán chung cư:
Để sang tên căn hộ chung cư cần đáp ứng các điều kiện sau đây:
Theo khoản 2 Điều 123 Luật Nhà ở 2014 quy định nội dung như sau:
“Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, nội dung và mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; bên chuyển nhượng hợp đồng phải nộp thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật về thuế, lệ phí.”
Như vậy, theo quy định của pháp luật, đối với căn hộ chung cư muốn chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng), trường hợp căn hộ chung cư chưa có Giấy chứng nhận thì được phép chuyển nhượng thông qua hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.
Đối với việc thực hiện các trình tự, thủ tục chuyển nhượng, nội dung hay các mẫu văn bản chuyển nhượng trong hợp đồng mua bán nhà ở phải được thực hiện theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
Bên chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.
Nội dung này được hướng dẫn chi tiết bởi Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD với điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại như sau:
– Điều kiện 1: Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở.
– Điều kiện 2: Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Sang tên căn hộ chung cư:
Trong quá trình giao dịch mua bán, chuyển nhượng căn hộ chung cư thì việc sang tên căn hộ chung cư là điều kiện bắt buộc. Đây được hiểu cơ bản là quá trình chuyển giao quyền sở hữu và sử dụng căn hộ chung cư từ chủ này sang chủ khác một cách hợp pháp theo đúng quy định của pháp luật Việt Nam
Sang tên căn hộ chung cư hoàn toàn khác với việc sang tên nhà đất và thủ tục này cũng được quy định trong những điều khoản của bộ luật đất đai và các bộ luật liên quan khác.
2.1. Phí sang tên căn hộ chung cư:
Phí sang tên căn hộ chung cư được xác định như sau:
Phí sang tên căn hộ chung cư thường bao gồm những khoản thuế và phí như sau:
– Thuế thu nhập cá nhân: 2% trên giá trị chuyển nhượng (do bên bán nộp trừ trường hợp có thỏa thuận khác);
– Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị chuyển nhượng (do bên mua nộp trừ trường hợp có thỏa thuận khác);
– Lệ phí cấp sổ: 50.000 – 100.000 đồng;
Các lệ phí khác bao gồm: lệ phí địa chính, lệ phí thẩm định,… các lệ phí khác theo quy định của từng địa phương không được trái với quy định pháp luật.
2.2. Thủ tục sang tên căn hộ chung cư:
Hiện nay, thủ tục sang tên căn hộ chung cư thường có hai trường hợp đó là đã có sổ hồng và chưa có sổ hồng. Với mỗi trường hợp thì sẽ cần tuân thủ theo quy trình thủ tục và hồ sơ có nội dung khác nhau. Dưới đây Luật Dương Gia sẽ cung cấp cho người đọc toàn bộ thủ tục sang tên căn hộ chung cư với cả hai trường hợp là có sổ hồng và chưa được cấp sổ hồng.
2.2.1. Thủ tục sang tên căn hộ chung cư đã có sổ hồng:
Việc mua bán, chuyển nhượng căn hộ chung cư đã có sổ hồng được cho là đơn giản và có tính an toàn nhất trong các loại chuyển nhượng căn hộ chung cư hiện nay. Người mua cũng yên tâm bởi tính pháp lý của giao dịch này.
– Đối với những căn hộ chung cư đã được cấp sổ hồng thì thủ tục sang tên thường bao gồm các bước như sau:
Bước 1: Lập hợp đồng, công chứng:
Các bên cần đến Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng để lập hợp đồng và công chứng Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, tặng, cho căn hộ chung cư theo quy định pháp luật.
Bước 2: Kê khai tài chính và các khoản thuế:
Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên chuyển nhượng hay nhận chuyển nhượng phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân.
Hồ sơ kê khai tài chính và các khoản thuế sẽ gồm các giấy tờ sau:
+ 02 tờ khai lệ phí trước bạ do bên mua ký.
+ 02 tờ khai thuế thu nhập cá nhân do bên bán ký (riêng trường hợp tặng cho cần chuẩn bị 04 bản).
+ Bản chính hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho nhà, đất đã được công chứng.
+ 01 bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
+ 01 bản sao có chứng thực CMND.
+ 01 bản sao sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán.
Cần lưu ý rằng trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày có thông báo nộp thuế thì người nộp thuế phải có trách nhiệm nộp tiền vào ngân sách nhà nước và nộp lệ phí trước bạ. Nếu quá thời gian trên thì sẽ bị phạt theo quy định nhà nước.
Bước 3: Tiến hành thủ tục kê khai hồ sơ sang tên:
Sau khi nộp thuế và phí đầy đủ thì cần tiến hành thủ tục kê khai hồ sơ sang tên căn hộ chung cư cho người mua.
Hồ sơ sang tên cần phải chuẩn bị gồm có:
+ Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký), đối với trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua sẽ được quyền ký thay.
+ Hợp đồng chuyển nhượng căn hộ chung cư
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc).
+ Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc).
+ Bản sao chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước cá nhân.
+ Bản sao sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng.
+ Đăng ký kết hôn hoặc
Thời gian sang tên sổ hồng căn hộ chung cư là 15 ngày làm việc (không kể ngày nghỉ, ngày lễ) tính từ ngày người dân nộp hồ sơ sang tên sổ hồng tại bộ phận một cửa.
2.2.2. Thủ tục sang tên căn hộ chung cư chưa có sổ hồng:
Thông thường những căn hộ chung cư chưa có sổ hồng là loại căn hộ chưa được bàn giao nhưng được đặt chỗ trước. Khi hoàn thiện và bàn giao nhà, chủ sở hữu sẽ được bàn giao cả sổ hồng.
Theo Điều 118, Luật nhà ở 2014 đã quy định rõ về việc chuyển nhượng khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Người không có nhu cầu sở hữu nhà ở chung cư có quyền thực hiện sang tên và chuyển nhượng cho người khác.
Đối với căn hộ, nhà chung cư chưa có sổ đỏ, các đối tượng vẫn có thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng bằng việc thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán đã ký với chủ đầu tư.
Thủ tục sang tên căn hộ chung cư chưa có sổ hồng được thực hiện như sau:
Hồ sơ chuyển nhượng chung cư chưa có sổ hồng bao gồm các loại văn bản và giấy tờ cụ thể sau đây:
+ 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
+ Bản chính hợp đồng mua bán nhà chung cư của bên bán với chủ đầu tư.
+ Biên bản bàn giao nhà của chủ đầu tư dự án với trường hợp đã bàn giao nhà.
+ Bản chính giấy tờ xác nhận dự án của chủ đầu tư về căn hộ sang tên chuyển nhượng được cấp sổ hồng.
+ Bản gốc Giấy đăng ký kết hôn hoặc xác nhận độc thân với trường hợp còn độc thân.
+ Bản gốc chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu hoặc thẻ căn cước công dân của cả hai bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
Quy trình thủ tục sang tên nhà chung cư chưa có sổ hồng:
Quy trình thủ tục sang tên căn hộ chung cư chưa có sổ hồng cơ bản sẽ bao gồm 5 bước sau đây:
Bước 1: Hai bên thỏa thuận và ký hợp đồng và công chứng hợp đồng chuyển nhượng căn hộ. Có kèm theo cả hợp đồng mua bán của chủ đầu tư với bên chuyển nhượng.
Bước 2: Bên chuyển nhượng sẽ nộp bản sao hợp đồng mua bán với chủ đầu tư cho cơ quan thuế và thực hiện các nghĩa vụ đóng thuế thu nhập cá nhân.
Bước 3: Bên nhận chuyển nhượng sẽ nộp hồ sơ đề nghị chuyển nhượng hợp đồng bao gồm cả biên lai của thuế thu nhập cá nhân, bản sao hợp đồng mua bán căn hộ chung cư của chủ đầu tư, hợp đồng chuyển nhượng. Hồ sơ này cần được chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán.
Bước 4: Sau khi chủ đầu tư dự án xác nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có thể thực hiện những thủ tục để được cấp sổ hồng.
Bước 5: Nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
