Quá trình xây dựng phát triển đô thị đem lại cho nước ta rất nhiều thời cơ nhưng cũng xen lẫn là những thách thức, khó khăn. Một số vấn đề liên quan đến quy hoạch xây dựng như chưa đáp ứng được yêu cầu tiêu chuẩn xây dựng, các vấn đề về lộ giới, cách xác định lộ giới... Vậy lộ giới đất là gì? Cách xác định mốc lộ giới đất mới nhất.
Mục lục bài viết
1. Lộ giới là gì?
Lộ giới hay còn gọi là chỉ giới đường đỏ được xác định từ tâm đường sang hai bên đến điểm cuối cùng của con đường và là đường phân chia ranh giới giữa phần đất đã có quy hoạch của nhà nước để rành riêng cho đường bộ hoặc các công trình, cơ sở kỹ thuật hạ tầng, không gian công cộng, lề đường, vỉa hè với phần đất dùng để xây dựng công trình nhà ở của người dân. Thường cơ quan có chức năng sẽ cắm các cột mốc lộ giới ở hai bên đường, các cột mốc sẽ được cắm cụ thể theo quy chuẩn của pháp luật:
• Ở nơi tập trung dân, thị trấn, huyện, xã: cứ 100m cắm 1 cột mốc giới lộ.
• Đương qua khu vực ruộng, đồi thấp, ngoài khu đông dân cư, tùy theo địa hình cụ thể mà cự ly các cột thay đổi từ 500 mét đến 1000 mét.
• Ở nơi có địa hình hiểm chở chỉ cắm ở một số điểm sao cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý được hành lang an toàn đường bộ.
Hệ thống cột mốc giới chỉ đó đã đồng thời tạo ra một hành lang cảnh báo người dân không được xây dựng các công trình kiên cố nằm trong phạm vị của các mốc giới chỉ. Từ đó việc mua bán hay cấp giấy quyền sở hữu đất sẽ diễn ra một cách rõ ràng không vướng mặc vào các quy định liên quan đến quy hoạch hay đền bù xảy ra tranh chấp kiện tụng không đáng có.
Mục đích của chỉ giới đường đỏ là xác định cụ thể phần diện tích được phép xây dựng công trình, nhà ở và phần diện tích dành cho đường bộ, hành lang an toàn đường bộ cũng như diện tích công cộng mà nhà nước đã quy hoạch. Được phân định rõ ràng qua hệ thống cột mốc lộ giới mà cơ quan nhà nước đã cắm cụ thể ở hai bên đường, nếu trường hợp chưa cắm mốc lộ giới thì người sử dụng đất nên đến các cơ quan có chức năng xem bản đồ đã được quy hoạch trên giấy tờ để xác định rõ hơn về phần đất được xây dựng và chỉ giới đường đỏ từ đó thực hiện sao cho đúng quy định. Phần diện tích được phép xây dựng công trình, nhà ở hay còn gọi là chỉ giới xây dựng. Công trình, nhà ở có thể xây dựng sát chỉ giới đường đỏ( vỉa hè ) hoặc sẽ lùi vào 1 khoảng tùy theo quy hoạch của cơ quan có thẩm quyền và tuyến đường quy định cụ thể khoảng lùi.
2. Cách xác định mốc lộ giới đất:
Từ những kiến thức cơ bản trên về lộ giới, chúng ta có thể phân biệt được phần đất xây dựng và phần đất thuộc quy hoạch của nhà nước. Chúng ta hiểu cơ bản về mốc lộ giới đất sẽ bao gồm lộ giới, khoảng lùi và chỉ giới xây dựng. Cách xác định mốc lộ giới đất:
• Bước 1: Nhìn tổng quan khu đất chuẩn bị xây dựng, xác định các cột mốc lộ giới hay các biển báo liên quan đến lộ giới mà nhà nước cắm ở hai bên đường.
• Bước 2: Từ vị trí của cột mốc lộ giới xác định lộ giới của tuyến đường tính từ tim đường sang hai bên.
• Bước 3: Từ lộ giới đó chúng ta đi xác định khoảng lùi phù hợp với tuyến đường xây dựng và quy hoạch của cơ quan nhà nước.
• Bước 4: Sau khi đã xác định được khoảng lùi của công trình ta sẽ được chỉ giới xây dựng, phần đất trong chỉ giới xây dựng sẽ là phần diện tích xây dựng công trình hợp pháp.
Áp dụng vào thực tế nếu trường hợp ta xây dựng các công trình nhà ở trong đô thị thì cần phải xác định mốc lộ giới của tuyến đường từ đó xác định được khoảng lùi và chiều cao của công trình cũng như phần diện tích được phép xây dựng đạt tiêu chuẩn và đúng theo quy hoạch. Theo pháp
• Tuyến đường lộ giới dưới 19 mét :
− Trường hợp 1: Công trình xây dựng cao dưới 19m thì sẽ không phải cách mốc lộ giới.
− Trường hợp 2: Công trình cao từ 19-22m thì phải cách mốc lộ giới 3m.
−Trường hợp 3: Công trình cao từ 22-25m thì phải cách mốc lộ giới 4m.
− Trường hợp 4: Công trinh cao từ 28m trở lên phải cách mốc lộ giới 6m.
• Tuyến đường lộ giới từ 19 đến 22 mét:
− Trường hợp 1: Công trình xây dựng cao dưới 22m thì sẽ không phải cách mốc lộ giới.
− Trường hợp 2: Công trình cao từ 22-25m thì phải cách mốc lộ giới 3m.
− Trường hợp 3: Công trinh cao từ 28m trở lên phải cách mốc lộ giới 6m.
• Tuyến đường lộ giới từ 22 mét trở lên:
−Trường hợp 1:Công trình thấp hơn 25m sẽ không phải cách mốc lộ giơi.
−Trường hợp 2: Công trinh cao từ 28m trở lên phải cách mốc lộ giới 6m.
Đây là những quy định theo bộ xây dựng,các quy chuẩn trên chỉ là cái khung. Trong thực tế sẽ có những trường hợp lộ giới của tuyến đường hoặc chiều cao công trình lệch so với quy chuẩn trên. Khi đó tùy từng trường hợp mà cơ quan chức năng sẽ xem xét và phụ thuộc vào diện tích của mảnh đất mình đăng ký xây dựng công trình cụ thể.
Nhưng trong thực tế hiện nay tình trạng chủ đầu tư tiến hành thi công thương hay lấn chiếm, xây dựng qua mốc chỉ giới xây dựng cho phép từ đó sẽ dẫn đến việc vi phạm về quy hoạch và bị xử phạt hành chính trong lĩnh vực xây dựng với mức phạt tối đa lên tới 60 triệu đồng và được quy định cụ thể tại Khoản 7 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27 tháng 11 năm 2017. Người thực hiện hành vi vi phạm nêu trên sẽ bị buộc phải phá dỡ công trình vi phạm, bị cưỡng chế phá dỡ, đồng thời nếu sau khi đã lập
Từ những kiến thức trên đã cho chúng ta hiểu được phần nào đó về Lộ giới và cách xác định thực tế mốc lộ giới đất để chúng ta có thể từ đó xác định cơ bản được các thành phần của mảnh đất cũng như phần diện tích hợp pháp để có thể xây dựng các công trình theo đúng quy định của pháp luật cũng như quy hoạch của nhà nước cho từng nơi cụ thể. Tuy vậy đây chỉ là phương pháp xác định, tổng quan muốn chính xác hơn nữa phải ra cơ quan có thẩm quyền xem dự định, dự án quy hoạch cụ thể ở nới đó. Lưu ý khi thi công công trình đã được cấp phép xây dựng thì phải thi công đúng theo hồ sơ giấy phép tránh lấn chiếm không gian công cộng cũng như sang phần đất không phải của mình gây ra những tranh chấp không đáng có dẫn đến những hậu quả liên quan đến pháp luật hiện hành.
3. Ký giáp ranh khi làm thủ tục đo đạc cắm mốc lộ giới:
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi mua 1 mảnh đất ở Thành phố Hải Dương đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (sổ hồng). Nay tôi có nhu cầu xây dựng nhà để ở trên mảnh đất đó phải xin giấy cấp phép xây dựng nhưng vì chưa xác định được mốc giới của mảnh đất lên Ủy ban nhân dân thành phố Hải Dương chưa cấp giấy phép cho tôi và yêu cầu tôi phải xác định được mốc giới vì thế tôi thuê bên phòng tài nguyên và môi trường xuống đo máy để xác định mốc giới nhưng họ lại yêu cầu phải có chữ kí xác nhận của 2 hộ liền kề lô đất của tôi thì mới trả kết quả. Nhưng 2 lô đất bên cạnh lô đất tôi mua lại không biết chủ đất là ai. Mong luật sư tư vấn giúp tôi phải làm như thế nào ? Tôi xin cảm ơn !
Luật sư tư vấn:
Trước tiên, Điều 90 Luật xây dựng 2014 quy định về những nội dung cơ bản của Giấy phép xây dựng.
Như vậy, việc xác định mốc giới của thửa đất định xây dựng trong Giấy phép xây dựng là phù hợp và yêu cầu của các cơ quan chức năng trong trường hợp của bạn là đúng với quy định của pháp luật.
Trong trường hợp này, bạn cần yêu cầu cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc đo đạc lại thửa đất để xác định ranh giới và các mốc giới tiếp giáp với các thửa đất xung quanh theo quy định tại Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính.
Trước khi thực hiện việc đo đạc trên thực địa, cơ quan chức căng có trách nhiệm kiểm tra thông tin của các thửa đất liền kề, thông báo đến người sử dụng đất về thời gian thực hiện việc đo đạc, xác định mốc giới thửa đất. Theo quy định tại mục 2.4 nêu trên, nếu những người sử dụng đất liền kề không có mặt trong toàn bộ thời gian đo đạc thì bản mô tả được các bên có mặt lập tại buổi đo đạc sẽ được công nhận và được Ủy ban nhân dân cấp xã thông báo hoặc gửi cho người sử dụng đất liền kề ký.
Như vậy có thể thấy, bạn không nhất thiết phải biết về những người sử dụng đất liền kề để thực hiện việc đo đạc để xác định mốc giới của thửa đất. Trách nhiệm liên hệ, chuyển các loại giấy tờ liên quan thuộc về cơ quan nhà nước có thẩm quyền tương ứng.
4. Sử dụng đất thuộc phạm vi lộ giới sau khi đã kê biên thi hành án:
Tóm tắt câu hỏi:
Xin hỏi: Nhà kê biên bán đấu giá đã được bàn giao đủ năm 2010 còn phần phía trước thuộc phạm vi lộ giới gia đình em vẫn ở tới nay. Bây giờ chủ nhà phía trong kiện xin mở lối đi mà tòa án 02 cấp ở tỉnh Sóc Trăng tuyên buộc gia đình em phải tháo dỡ toàn bộ tài sản trên phần đất tranh chấp (căn nhà có diện tích 3,7m ngang, dài 7.9m có kết cấu nền gạch men vách tường, mái tôn sóng vuông, khung cột sắt hộp) phần này không kê biên bán đấu giá nhưng buộc dỡ mà không bồi thường. Bây giờ thi hành án ra thông báo tháo dỡ tự nguyện chỉ có 10 ngày, sau 10 ngày sẽ cưỡng chế vậy có đúng hay không? Cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Trường hợp của gia đình bạn nếu có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và gia đình bạn ở tại đó trước khi có quy định về quản lý hành lang an toàn đường bộ có hiệu lực thì gia đình bạn vẫn được tiếp tục khai thác, sử dụng cho đến khi có yêu cầu thu hồi theo quy định tại Khoản 9 Điều 28 Nghị định 11/2010/NĐ-CP.
Điều 254 Bộ Luật dân sự 2015 quy định về lối đi qua cụ thể. Mặt khác, Tòa án 2 cấp đã quyết định phần đất tranh chấp không thuộc quyền sử dụng đất của nhà bạn, do đó, gia đình bạn sẽ phải tháo sở công trình xây trên phần đất không thuộc quyền sử dụng đất của mình.
Điều 45 Luật thi hành án dân sự sửa đổi 2014 quy định thời hạn tự nguyện thi hành án dân sự là 10 ngày. Theo đó, thông báo của Thi hành án về thời hạn gia đình bạn phải tháo dỡ là đúng quy định của pháp luật.
