Cách tính thuế, lệ phí nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất

1. Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình:

Được quy định tại Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP và khoản 3 Điều 2 Nghị định 123/2017/NĐ-CP, cụ thể như sau:

– Một là, không phải nộp tiền sử dụng đất nếu:

+ Hộ gia đình, cá nhân hiện tại sử dụng đất được xác nhận là ổn định, lâu dài từ thời điểm trước 01/7/2004 đến nay, mục đích sử dụng đất hiện tại là đất phi nông nghiệp có thời hạn do Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, không phải do được giao hoặc được cho thuê nay chuyển mực đích sử dụng đất thành đất ở;

+ Thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (được xác định không phải là đất ở) nhưng có nguồn gốc trước đây là đất ở nay muốn quay trở lại thành đất ở;

– Hai là, tiền sử dụng đất bằng 50% của mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và giá đất nông nghiệp nếu:

Mục đích sử dụng đất ban đầu là đất vườn, đất ao nay chuyển thành đất ở thuộc một trong hai trường hợp sau đây:

+ Thửa đất này đã có nhà ở và thửa đất thuộc khu dân cư hiện nay không được công nhận là đất ở và giờ muốn chuyển mục đích sử dụng đất lên thành đất ở;

+ Thửa đất được tách thửa do người sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc tự động tách thửa khi đo vẽ bản đồ địa chính trước thời điểm 01/7/2004.

– Ba là, tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và giá đất nông nghiệp nếu:

Mục đích sử dụng đất hiện nay là đất nông nghiệp với nguồn gốc đất là được Nhà nước giao đất và không thu tiền sử dụng đất nay chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở.

– Bốn là, tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và giá đất phi nông nghiệp của thời hạn còn lại nếu mục đích sử dụng của thửa đất hiện tại là đất phi nông nghiệp sử dụng trước 01/7/2014 được Nhà nước giao đất và thu tiền sử dụng đất.

– Năm là, tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ tiền thuê đất một lần theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn còn lại nếu hiện nay đất đang sử dụng là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở do Nhà nước cho thuê và đóng tiền sử dụng đất một lần.

– Sáu là, nộp 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở nếu chuyển mục đích sử dụng đất từ các đất phi nông nghiệp không phải là đất ở do thuê đất, trả tiền hàng năm của Nhà nước thành đất ở.

Trong đó giá đất được áp dụng theo bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và được xác định tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất.

2. Xác định tiền sử dụng đất của tổ chức kinh tế:

– Một là, nộp 100% tiền sử dụng đất được tính theo giá đất của mục đích sử dụng đất sau khi chuyển thành nếu:

+ Mục đích sử dụng đất ban đầu là một trong các loại đất sau: phi nông nghiệp (được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất), nông nghiệp thành đất ở hoặc đất nghĩa địa, nghĩa trang;

– Hai là, nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất của giá đất ở trừ đi giá đất của loại đất trước khi chuyển đổi mục đích nếu:

Chuyển từ đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở do Nhà nước giao, thu tiền sử dụng đất trước thời điểm 01/7/2014 nay chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở;

– Ba là, nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở nếu:

Đất phi nông nghiệp không phải là đất ở so thuê và trả tiền thuê đất hàng năm, đất nông nghiệp nay chuyển thành đất ở và được thực hiện đồng thời với việc chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức Nhà nước giao đất;

– Bốn là, tiền sử dụng đất phải nộp bằng giá đất ở trừ đi tiền thuê đất một lần của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất tính theo thời hạn sử dụng đất còn lại nếu:

Đất ban đầu là đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp (trừ đất ở) được Nhà nước cho thuê và trả tiền thuê đất một lần cho số tiền thuê, nay chuyển sang thành đất ở và việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất được thực hiện đồng thời với việc chuyển hình thức sử dụng đất từ thuê đất sang được Nhà nước giao đất.

– Năm là, tiền sử dụng đất khi chuyển thành đất nghĩa trang, nghĩa địa: Đối với đất nông nghiệp hoặc là các loại đất phi nông nghiệp nay chuyển thành đất nghĩa trang, nghĩa địa thì tiền sử dụng đất phải nộp tương ứng với cách xác định tiền sử dụng đất của đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nêu trên.

– Sáu là, tiền sử dụng đất phải nộp bằng mức chênh lệch của tiền sử dụng đất tính theo giá đất thuộc quy hoạch xây dựng chi tiết dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt trừ đi tiền sử dụng đất tính theo giá đất của quy hoạch xây dựng chi tiết xây dựng nhà ở của cá nhân, hộ gia đình.

Tương tự nhu đối với tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, tiền sử dụng đất của tổ chức kinh tế khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác định theo giá đất tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Cách tính các loại thuế, phí khi chuyển mục đích sử dụng đất:

3.1. Thu tiền sử dụng đất:

* Khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, một số trường hợp thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế được hướng dẫn cụ thể tại Điều 4 Thông tư 76/2014/TT-BTC như sau:

1. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước cho thuê đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất sang đất ở để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc nhà ở để bán kết hợp với cho thuê thì phải nộp tiền sử dụng đất như sau:

+ Trường hợp đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sử dụng đất cùng với chuyển từ thuê đất sang đất phải nộp bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo mục đích của loại đất sau khi chuyển mục đích được xác định theo quy định giá đất ở trừ (-) đi số tiền thuê đất nộp một lần cho thời gian thuê đất còn lại tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Số tiền thuê đấy nộp một lần cho thời gian thuê đất còn lại quy định tại thời điểm được xác định theo công thức sau: 

+  Trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và đã nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật trước ngày 1/7/ 2014, khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì tổ chức kinh tế phải nộp số tiền bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo mục đích của loại đất sau khi chuyển mục đích được xác định giá đất ở trừ (-) đi số tiền sử dụng đất tính theo giá đất của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời gian sử dụng đất còn lại tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Số tiền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời gian sử dụng đất còn lại quy định như trên được xác định theo công thức sau:

2. Số tiền mà tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định quy đổi về thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo công thức sau:

– Đối với đất nhận chuyển nhượng là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao có thời hạn và người sử dụng đất đã nộp tiền sử dụng đất:

– Đối với đất nhận chuyển nhượng là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao có thời hạn và người sử dụng đất đã nộp tiền sử dụng đất:

3. Trường hợp chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp phải là đất ở (đang sử dụng hoặc có nguồn gốc do nhận chuyển nhượng) sang đất ở thì giá đất của loại đất trước khi chuyển mục đích là giá đất của loại đất phi nông nghiệp tương ứng theo quy định của Chính phủ về giá đất.

* Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2015/NĐ-CP và một số nội dung được hướng dẫn cụ thể tại Điều 5 Thông tư 76/2014/TT-BTC như sau:

1. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) đi tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn thuê đất còn lại tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, cụ thể:

Tiền thuê đất nộp một lần của thời hạn thuê đất còn lại được xác định theo công thức giống với tổ chức kinh tế. Giá đất tính thu tiền thuê đất phải nộp một lần của thời hạn thuê đất còn lại được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất nếu diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất ở trong Bảng giá đất tại thời điểm có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại. Đối với trường hợp thửa đất hoặc khu đất có mức giá trị quyền sử dụng đất của diện tích tính thu tiền sử dụng đất cao hơn các mức giá trị nêu trên thì giá đất tính thu tiền thuê đất phải nộp một lần của thời hạn thuê đất còn lại được xác định theo phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất.

2. Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

a) Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

b) Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

c) Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại.

3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp trên là loại giá đất tại thời điểm khi chuyển mục đích là giá đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

3.2. Lệ phí trước bạ:

Theo Thông tư 34/2013/TT-BTC quy định về cách tính lệ phí trước bạ phải nộp như sau:

Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp (đồng) = Giá trị tài sản (đất hoặc nhà)  tính lệ phí trước bạ (đồng) x Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)

Giá đất tính lệ phí trước bạ là giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đại tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.

 Đối với nhà: Theo giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

3.3. Lệ phí địa chính:

Theo Thông tư số 02/2014/TT-BTC ngày 02/01/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương.

4. Phạt chậm nộp tiền thuế chuyển mục đích sử dụng đất:

Tóm tắt câu hỏi:

Thưa luật sư cho em hỏi: trước năm 2008 ba mẹ em có làm giấy CNQSD đất chuyển đổi sang dạng đất ở. với diện tích là 854m vuông do ba em đứng tên trên sổ đỏ. trong năm 2008 ba em mất, mẹ em cũng bị bệnh mất trí nhớ sau đó. đến năm 2009 UBND Xã đưa thông báo nộp tiền thuế để lấy giấy CNQSD đất là 124.538.000 đồng. (vượt hạn mức 554m2 nên dẫn đến số tiền trên). mẹ em đã bị mất trí nhớ, không còn đủ hành vi dân sự nên đã không nộp số tiền trên, và bà cũng không kí giấy nợ. đầu năm 2017 khi em hỏi để lấy sổ đỏ thì thuế thông báo là tiền lấy sổ + tiền phạt nộp chậm gần 181 triệu, tổng cộng là 305 triệu. xin hỏi trường hợp của gia đình em như thế có thể xin hủy giấy CNSD đất được hay không? hoặc nếu em là người lấy sổ về, em có thể đóng tiền thuế mà không đóng tiền phạt được hay không? nhờ luật sư tư vấn. Em xin cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Vì bạn không nói rõ nhà bạn chuyển đổi từ đất gì sang đất ở? Do vậy, căn cứ theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định thu tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử đụng đất.

Như vậy, tùy vào loại đất chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thời điểm chuyển đổi mục đích sử dụng đất nên gia đình bạn đối chiếu với trường hợp của mình để xem xét cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích. 

Căn cứ khoản 2 Điều 14 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định trình tự xác định, thu nộp tiền sử dụng đất. Căn cứ Điều 18 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định xử lý chậm nộp như sau: “Trường hợp chậm nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước thì người sử dụng đất phải nộp tiền chậm nộp. Việc xác định tiền chậm nộp tiền sử dụng đất thực hiện theo mức quy định của Luật Quản lý thuế và các văn bản hướng dẫn thi hành.”

Như vậy, căn cứ quy định trên thì trường hợp gia đình bạn nếu quá thời hạn nộp tiền sử dụng đất theo quy định mà gia đình bạn không nộp đủ số tiền sử dụng đất thì các gia đình bạn sẽ phải nộp tiền chậm đối với số tiền chưa nộp theo mức quy định của pháp luật về quản lý thuế theo quy định trên. Do đó, Ủy ban nhân dân xã thông báo gia đình bạn phải nộp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất + tiền chậm nộp theo mức 0,05%/ngày tính trên số tiền thuế chậm nộp là hoàn toàn phù hợp theo quy định của pháp luật. 

Trường hợp gia đình bạn muốn rút hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất, căn cứ Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành thì không có điều khoản nào quy định về trình tự thủ tục rút hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất sau khi đã được cấp có thẩm quyền ban hành quyết định chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, gia đình bạn có thể làm đơn xin rút hồ sơ nêu trên và nộp đơn tại cơ quan mà ông đã nộp đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất. Sau khi nhận đơn cơ quan này sẽ xem xét giải quyết cho phép ông được rút hồ sơ theo yêu cầu. Nếu bạn muốn lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó thì bắt buộc bạn phải đóng đủ số tiền Ủy ban nhân dân xã thông báo. 

5. Giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất:

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi xin được hỏi luật sư là: tôi người hộ khẩu gốc ở tỉnh Bình Dương, từ trước tới nay sau khi cha mẹ mất, tôi được anh em thống nhất giao thờ cúng liệt sĩ là anh ruột của tôi, chính quyền cũng đã công nhận điều này và các năm qua tôi đều được hưởng tiền thờ cúng liệt sĩ. Vậy tôi có thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở không? Xin nhờ luật sư tư vấn dùm, tôi xin cảm ơn.

Luật sư tư vấn:

Căn cứ Điều 12 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định giảm tiền sử dụng đất.

Theo quy định trên, chỉ giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng. Người có công với cách mạng là một trong những đối tượng theo quy định tại Khoản 1 Điều 2 Pháp lệnh ưu đãi người có công với cách mạng năm 2005 được sửa đổi, bổ sung tại Pháp lệnh 04/2012/UBTVQH13.

Theo như bạn trình bày, bạn chỉ là người được ủy quyền để thờ cúng liệt sĩ, không phải là người có công với cách mạng do đó không thuộc đối tượng được giảm tiền sử dụng đất khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.