Chuyển mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng từ loại đất ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sang một loại đất với mục đích sử dụng đất khác theo nhu cầu sử dụng của mình. Vậy khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất cần phải thực hiện những nghĩa vụ tài chính nào?
Mục lục bài viết
1. Các nghĩa vụ tài chính phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất:
Khi chuyển mục đích sử dụng đất, tổ chức kinh tế phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 5
+ Khi có nhu cầu chuyển từ đất nông nghiệp trồng trọt, canh tác, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, cây lâu năm, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất nghĩa trang, nghĩa địa thì thu 100% tiền sử dụng đất theo giá của loại đất sau khi chuyển mục đích.
+ Khi có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp trồng trọt, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất phụ thuộc vào thời gian Nhà nước giao đất/cho thuê đất như sau:
Thứ nhất, trường hợp trước ngày 01 tháng 07 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì tiền sử dụng đất = (tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền sử dụng đất tính theo giá đất của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời hạn sử dụng đất còn lại). Tiền sử dụng đất ở đây được xác định tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đây là một số tiền khá lớn khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất mà người sử dụng đất phải nộp. Ví dụ: bạn sử dụng đất năm 2010 tại Xã Xuân Lâm- Huyện Nam Đàn -Tỉnh Nghệ An với mục đích đất trồng trọt sang đất ở giá đất trồng trọt tại địa phương là 300.000 đồng/m2 giá đất ở là 1.500.000 đồng/m2 thì thuế bạn phải nộp 1m2 chuyển đổi là 1.200.000 đồng/m2.
Thứ hai, trường hợp được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp đất trồng trọt, chăn nuôi, đất phi nông nghiệp (thường theo hình thức cho thuê đất 50 năm) không phải là đất ở theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Thứ ba, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp gồm các loại đất quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật đất đai năm 2013 (ví dụ: loại đất trồng cây hàng năm như cây lạc, cây đỗ, cây ngô…), đất phi nông nghiệp không phải là đất ở gồm các loại đất quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật đất đai năm 2013 trừ đi đất ở tại đô thị và đất ở đại nông thôn được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần, kết hợp đồng thời với việc chuyển từ thuê đất sang giao đất. Với trường hợp chuyển này, nộp tiền sử dụng đất = tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ đi (-) tiền thuê đất phải nộp một lần của loại đất trước khi chuyển mục đích theo thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm được phép chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Đối với tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất sang đất nghĩa trang nghĩa địa thì thực hiện việc thu tiền sử dụng đất giống như trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được giao có thu tiền sử dụng đất hoặc được thuê sang đất ở.
+ Khi có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức kinh tế các doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai để thực hiện dự án đầu tư mà phải chuyển mục đích sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất như sau:
– Trường hợp sau khi nhận chuyển nhượng, tổ chức kinh tế, doanh nghiệp phải chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, đất nghĩa trang, nghĩa địạ thì nộp tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể được quy định tại điểm b, c Khoản 3 Điều 3
– Khi chuyển mục đích sử dụng đất, số tiền mà bên chuyển nhượng nhận được từ tổ chức kinh tế khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích. Trong đó, số tiền đã trả cho bên chuyển nhượng được trừ không được vượt quá số tiền bồi thường hỗ trợ tương ứng khi Nhà nước thu hồi đất.
Khi chuyển mục đích sử dụng đất, đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP:
+ Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nguồn gốc là nông nghiệp vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư sang làm đất ở (ví dụ: bà A muốn chuyển mục đích sử dụng đất cho tổng diện tích đất của bà là 300m2 trong đó có nhà, vườn và ao cá); Trường hợp này, thu tiền sử dụng đất = 50% x (tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp), lưu ý: tiền sử dụng đất ở đây được xác định tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ đi tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+Trường hợp muốn đưa đất từ loại đất phi nông nghiệp trừ đi đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị sang đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị thì thu tiền sử dụng đất như sau:
Các trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, khi có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài hình thành trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 đến nay, đang sử dụng đất phi nông nghiệp mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
Sử dụng đất trước ngày 01 tháng 07 năm 2014 được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, hiện tại vẫn đang sử dụng đất phi nông nghiệp, khi được đưa sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Hình thức thứ nhất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm, thứ hai đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất (theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền).
Trên đây là những phân tích về quy trình và nghĩ vụ tài chính phải thực hiện khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, mọi người tham khảo, nếu còn vất đề gì thắc mắc vui lòng liên hệ qua tổng đài của Công ty Luật Dương Gia.
2. Thuế chuyển mục đích sử dụng đất:
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là một quyền của cá nhân, tổ chức trong quá trình sử dụng đất. Nhằm khai thác tối đa mục đích về kinh tế, tài chính đất đem lại và phù hợp với điều kiện cũng như yêu cầu của chủ sở hữu. Nhà nước tôn trọng hành vi hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời quy định các thủ tục cần thiết cũng như mức thuế cần đóng khi chuyển mục đích sử dụng đất.
Trình tự thực hiện:
Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Thành phần hồ sơ bao gồm:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có);
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
f) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ nêu trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp.
g) Bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
Lưu ý: chuyển mục đích sử dụng đất chỉ được coi là hợp pháp khi không làm thay đổi quy hoạch của đô thị, môi trường.
3. Nộp tiền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất:
Tóm tắt câu hỏi:
Nhà tôi từ dưới xuôi lên Hà Giang theo kế hoạch lên vùng kinh tế mới và đã được nhà nước cấp đất cho. Nhưng theo quyết định cấp đất năm 1990 mà nhà tôi đang ở thì đất ở thực tế vượt quá so với diện tích trong quyết định cấp đất và thêm một phần đất vườn nữa. Đất nhà tôi ở không có tranh chấp, và được chính quyền công nhận. Hiện tại nhà tôi đang làm sổ đỏ thì phòng nhà đất yêu cầu nhà tôi phải nộp tiền sử dụng đất. Luật sư cho tôi hỏi rằng phòng nhà đất làm như vậy có đúng không? Và nếu phải nộp phí sử dụng đất thì gia đình tôi phải nộp bao nhiêu? Nhà tôi hiện muốn gộp đất vườn vào đất thổ cư thì phải làm thủ tục như thế nào ? Mong nhận được sự giúp đỡ của luật sư. Tôi xin chân thành cảm ơn.
Luật sư tư vấn:
Về việc nộp tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ:
Theo quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013, nếu trong trường hợp Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
– Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
– Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
– Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
– Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
Trong trường hợp của anh, nếu phần đất gia đình anh ở đã được chính quyền địa phương công nhận và anh có một trong các giấy tờ nêu trên được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì anh không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần đất đã được giao theo quyết định cấp đất của Nhà nước. Nếu anh không có hoặc đã làm mất, thất lạc các loại giấy tờ trên thì anh phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần đất chênh lệch so với hạn mức đất được giao trong quyết định năm 1990 ( 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 4 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP) theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.
Về việc chuyển từ đất vườn sang đất thổ cư:
Điều 52 và Khoản 2 Điều 57 Luật Đất đai 2013 có quy định về căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất.
Khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 69
– Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
– Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
– Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
4. Mức phạt chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật:
Tóm tắt câu hỏi:
Xin chào Luật sư!
Luật sư cho em hỏi mức phạt của chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa nước sang đất nuôi trồng thủy sản là bao nhiêu ạ?
Em xin chân thành cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Căn cứ theo quy định tại Điều 6 Nghị định 102/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 10 tháng 11 năm 2014 về mức xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì mức phạt của lỗi chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Như vậy, mức phạt của chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa nước sang đất nuôi trồng thủy sản được quy định như sau:
– Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;
– Phạt tiền từ trên 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 03 héc ta;
– Phạt tiền từ trên 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.
5. Miễn tiền sử dụng đất khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất:
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi tên là Phạm Văn Long, địa chỉ tại Đoan Hùng – Hưng Hà- Thái Bình xin được hỏi như sau: Bố tôi là thương binh 4/4, bênh binh 2/3, nhiễm chất độc da cam 2/4. Khi bố tôi nhập ngũ năm 1972, địa phương có cấp cho mẹ con tôi 200m vuông đất, làm được 3 gian nhà tạm nay vẫn chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đến năm 1983 Bố tôi được về nghỉ hưởng chính sách người có công. Cả gia đình tôi gồm Bố mẹ và 4 người con trai vẫn ở tạm miếng đất và căn nhà nói trên. Bốn anh em chúng tôi ngày một lớn lên, lập gia đình nhưng chỉ có 1 người ra ở nơi khác còn lại 3 anh em không có đất ở. Vì quá chật trội, Bố tôi đã nhựợng lại ngôi nhà và miếng đất nói trên cho các con và làm tạm căn nhà 20m vuông xuống vườn cây lưu niên thuộc đất nông nghiệp ở chân tre dìa làng vào năm 2004. Bố mẹ tôi vẫn ở tạm cho đến nay. Nay bố tôi muốn xin chuyển mục đích sử dụng thành đất ở vậy thì việc thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công như thế nào? Bố tôi phải làm hồ sơ ra sao để được hưởng chính sách ưu đãi. Kính mong quý cơ quan trả lời giúp, tôi xin trân trọng cảm ơn.
Luật sư tư vấn:
Chính sách hiện hành về hỗ trợ người có công với cách mạng cải thiện nhà ở, đất đai thực hiện theo quy định tại Nghị định số 31/2013/NĐ-CP ngày 9/4/2013 của Chính phủ quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành một số điều của Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng. Theo đó, bố bạn nếu là người có công với cách mạng thì sẽ được hưởng các chính sách ưu đãi theo quy định của Nghị định số 31/2013/NĐ-CP.
Bạn không trình bày nguồn gốc đất rõ ràng cũng như không rõ việc chuyển mục đích sử dụng đất của diện tích đất nào, tuy nhiên bạn có thể tham khảo quy định của Quyết định số 118/QĐ- TTg ngày 27/2/1996 và Nghị định 45/2014/NĐ-CP để xác định điều kiện được miễn giảm tiền sử dụng đất đối với người có công với cách mạng. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất được quy định theo Điều 57 Luật đất đai 2013, trường hợp bố bạn có đủ điều kiện chuyển mục đích thì sẽ được hưởng các chính sách ưu đãi về thuế.
Theo đó, việc miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở trong trường hợp được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất cho người có công với Cách mạng sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về người có công. Bạn cũng cần lưu ý là việc miễn tiền sử dụng đất đối với người có công với Cách mạng chỉ được thực hiện khi có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cho phép miễn tiền sử dụng đất theo pháp luật về người có công.
Như vậy, trong trường hợp này bố bạn nên liên hệ với Phòng lao động thương binh xã hội; Phòng tài nguyên môi trường để xem xét đề nghị về việc hưởng chế độ ưu đãi tiền sử dụng đất theo quy định nêu trên.
