Thuế trước bạ, lệ phí trước bạ nhà đất khi chuyển nhượng nhà đất? Hướng dẫn cách tính lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng, tặng cho nhà đất?
Bạn đang muốn chuyển nhượng đất nhưng không biết mình phải nộp các loại thuế và lệ phí gì? Cách tính thuế trước bạ và lệ phí trước bạ như thế nào trong mỗi trường hợp chuyển nhượng đất?
Lệ phí trước bạ là một khoản phí mà người sở hữu tài sản cố định phải kê khai và nộp cho cơ quan thuế trước khi đưa tài sản vào sử dụng. Đây được coi là một khoản chi phí để đăng kí quyền sở hữu đối với tài sản có giá trị lớn. Lệ phí trước bạ do người mua khai báo và đóng phí theo giá trị của tài sản mà hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và công chứng tại văn phòng công chứng.
Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì việc nộp lệ phí trước bạ là bắt buộc, để việc chuyển nhượng đất được hợp pháp cần phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước. Tuy nhiên, không phải trường hợp chuyển nhượng đất nào cũng phải nộp lệ phí trước bạ. Căn cứ vào Điều 9
Nhà đất là trụ sở của cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện của tổ chức quốc tế thuộc hệ thống Liên hợp quốc và nhà ở của người đứng đầu cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện của tổ chức quốc tế thuộc hệ thống Liên hợp quốc tại Việt Nam: Người đại diện ngoại giao, các cơ quan thuộc hệ thống Liên hợp quốc tại Việt Nam sử dụng nhà đất với mục đích phục vụ công việc theo quy định của pháp luật được hưởng về quyền ưu đãi và miễn trừ thì không phải nộp lệ phí trước bạ
Đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê sử dụng vào các mục đích công cộng, nghiên cứu hoặc khai thác khoáng sản, đầu tư kết cấu hạ tầng được miễn nộp lệ phí trước bạ trừ trường hợp đầu tư kết cấu hạ tầng để kinh doanh. Tức là việc sử dụng đất để phát triển xã hội, tăng ngân sách nhà nước thì được miễn nộp lệ phí trước bạ.
Đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối.
Đất nông nghiệp chuyển đổi quyền sử dụng giữa các hộ gia đình, cá nhân trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai.
Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân tự khai hoang phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, không có tranh chấp mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nhà, đất sử dụng vào mục đích cộng đồng của các tổ chức tôn giáo, cơ sở tín ngưỡng theo quy định tại Điều 159, Điều 160 Luật Đất đai năm 2013 được Nhà nước công nhận hoặc được phép hoạt động
Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Nhà ở của hộ gia đình, cá nhân được tạo lập thông qua hình thức phát triển nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở.
Nhà, đất, tài sản đặc biệt, tài sản chuyên dùng, tài sản phục vụ công tác quản lý chuyên dùng phục vụ quốc phòng, an ninh
Nhà, đất thuộc tài sản nhà nước dùng làm trụ sở cơ quan của cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp theo quy định của pháp luật.
Nhà, đất được bồi thường (kể cả nhà, đất mua bằng tiền được bồi thường, hỗ trợ) khi nhà nước thu hồi nhà, đất theo quy định của pháp luật mà tổ chức, cá nhân bị thu hồi nhà, đất đã nộp lệ phí trước bạ (hoặc không phải nộp, hoặc được miễn lệ phí trước bạ hoặc đã khấu trừ lệ phí trước bạ phải nộp khi tính tiền bồi thường nhà đất bị thu hồi theo quy định của pháp luật).
Nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết, nhà được hỗ trợ mang tính chất nhân đạo, kể cả đất kèm theo nhà được đăng ký sở hữu, sử dụng tên người được tặng.
Nhà xưởng của cơ sở sản xuất, bao gồm cả nhà bảo vệ, nhà điều hành, nhà để máy móc, thiết bị phục vụ sản xuất kinh doanh; nhà kho, nhà ăn, nhà để xe của cơ sở sản xuất, kinh doanh.
Nhà ở, đất ở của hộ nghèo; nhà ở, đất ở của đồng bào dân tộc thiểu số ở các xã, phường, thị trấn thuộc vùng khó khăn, Tây Nguyên; nhà ở, đất ở của hộ gia đình, cá nhân ở các xã thuộc Chương trình phát triển kinh tế – xã hội các xã đặc biệt khó khăn, miền núi, vùng sâu, vùng xa.
Nhà, đất của các cơ sở thực hiện xã hội hóa trong các lĩnh vực giáo dục – đào tạo, dạy nghề; y tế; văn hóa; thể dục thể thao; môi trường theo quy định của pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà phục vụ cho các hoạt động này.
Nhà, đất của cơ sở ngoài công lập đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà phục vụ cho các hoạt động trong lĩnh vực giáo dục – đào tạo; y tế; văn hóa; thể dục thể thao; khoa học và công nghệ; môi trường; xã hội; dân số, gia đình, bảo vệ chăm sóc trẻ em theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 28 Điều này
Nhà, đất của doanh nghiệp khoa học và công nghệ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà phục vụ cho mục đích nghiên cứu khoa học, công nghệ theo quy định của pháp luật.
Ngoài các trường hợp trên thì bạn phải nộp lệ phí trước bạ và các loại thuế theo quy định của pháp luật. Cách tính trong từng trường hợp như sau:
Mục lục bài viết
- 1 1. Lệ phí trước bạ trong trường hợp mua, bán đất:
- 2 2. Lệ phí trước bạ trong trường hợp tặng, cho đất:
- 3 3. Thủ tục, trình tự nộp lệ phí trước bạ:
- 4 4. Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà tái định cư:
- 5 5. Chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai:
- 6 6. Chuyển nhượng nhà mua bằng vốn góp của nhân viên:
1. Lệ phí trước bạ trong trường hợp mua, bán đất:
Lệ phí trước bạ:
Căn cứ vào Khoản 1 Điều 7 Nghị định 45/2011 NĐ-CP thì mức đóng lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%
Khoản 3 thông tư 34/2013 TT – BTC thì cách tính lệ phí trước bạ được xác định như sau:
Mức đóng lệ phí trước bạ = Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ x Mức lệ phí trước bạ
Trong đó: Giá trị đất = Diện tích đất x Giá đất
Như vậy, số tiền lệ phí trước bạ = Diện tích đất x Giá đất x 0,5%
2. Lệ phí trước bạ trong trường hợp tặng, cho đất:
Lệ phí trước bạ
– Mức đóng lệ phí trước bạ đối với đất = Diện tích đất x Giá đất x 0,5%
– Mức đóng lệ phí trước bạ đối với nhà = Diện tích nhà x Cấp nhà x 0,5%
Trong đó: Diện tích tính bằng m2
Giá đất được căn cứ vào bảng giá đất tại địa phương do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành
3. Thủ tục, trình tự nộp lệ phí trước bạ:
– Sau khi hai bên hòa thành hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp và nộp lên văn phòng đăng kí đất đai nơi có đất, sau 30 ngày kể từ ngày nhận được xác nhận của cơ quan có thẩm quyền thì bạn làm thủ tục kê khai nộp lệ phí trước bạ.
Tổ chức, cá nhân có tài sản trước bạ là nhà, đất nhận 02 tờ kê khai lệ phí trước bạ (mẫu quy định) kê khai rõ ràng theo từng loại tài sản, nộp tại văn phòng đăng kí đất đai.
Giấy tờ chứng minh nhà, đất có nguồn gốc hợp pháp (hợp đồng chuyển nhượng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…) có xác minh của cơ UBND xã, phường, thị trấn hoặc công chứng tại văn phòng công chứng nơi có đất
Giấy tờ chứng minh về việc được miễn, không phải nộp lệ phí trước bạ (nếu có)
Cán bộ thuế nhận hồ sơ, nếu thông tin chưa đủ thì yêu cầu cung cấp thêm rồi mới nhận hồ sơ
Người làm hồ sơ nhận biên lai tại nơi tiếp nhận hồ sơ và trực tiếp nộp tiền tại kho bạc
– Sau đó, nộp biên lai có xác nhận đã nộp tiền cho văn phòng đăng kí đất đai để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
4. Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà tái định cư:
Tóm tắt câu hỏi:
Tháng 12/2012, gia đình tôi được bồi thường và cấp 1 căn nhà tái định cư (Bình Phước), nhưng đến cuối tháng 7/2014 bố mẹ tôi mới nhận được sổ đỏ. Trong khi đó, do nhu cầu muốn chuyển lên TP.HCM sống nên tháng 8/2013 bố mẹ tôi đã ký hợp đồng bán nhà tái định cư này cho chị A (hợp đồng chưa công chứng), để lấy tiền đó mua căn hộ mới trên TP.HCM vào tháng 9/2013. Đến tháng 5 vừa rồi khi gia đình tôi nhận được sổ đỏ thì đi làm thủ tục sang tên sổ đỏ cho chị A thì cơ quan thuế yêu cầu đóng thuế TNCN. Tôi đã trình bày vào thời điểm 8/2013 đó gia đình tôi không có căn nhà nào khác ngoài căn nhà tái định cư.
Vậy cho tôi hỏi, cơ quan thuế nói vậy đúng hay sai? Gia đình tôi có phải đóng thuế không? Xin cám ơn!
Luật sư tư vấn:
Theo như anh nói, tôi sẽ tóm lược trường hợp của anh như sau:
– Tháng 12/2012: nhà anh nhận được 1 căn nhà tái định cư.
– Tháng 8/2013: Giao dịch chuyển nhượng nhà tái định cư không có công chứng.
– Tháng 9/2013: Gia đình anh mua 1 căn nhà mới trên tp.HCM.
– Tháng 7/2014: Nhận được sổ đỏ, công chứng hợp đồng và thực hiện sang tên.
Như vậy, có thể thấy rằng, vào thời điểm nhận được sổ đỏ (7/2014) gia đình anh đã có căn nhà khác. Nghĩa là 1 căn nhà vào tháng 9/2013 và 1 căn nhà vào tháng 7/2014 này.
Mặc dù thực tế bố mẹ anh đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước khi nhận được sổ đỏ nhưng Điểm b khoản 1 điều 126 Luật đất đai, việc chuyển nhượng của bố mẹ anh không được pháp luật công nhận do không có đủ các điều kiện chuyển nhượng theo quy định (đất chưa có “sổ đỏ”). Vì vậy, thời điểm mà hợp đồng chuyển nhượng nhà tái định cư có hiệu lực là ngày bố mẹ nhận được sổ đỏ và đi công chứng hợp đồng (tháng 7/2014).
Theo khoản 4 Điều 14 Luật Thuế TNCN, thời điểm xác định thu nhập chịu thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật (tháng 7/2014).
Do tại thời điểm làm thủ tục chuyển nhượng, bố mẹ anh đã có quyền sở hữu (quyền sử dụng) nhiều hơn một nhà ở, đất ở, nên thu nhập phát sinh từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bố mẹ anh là thu nhập chịu thuế TNCN.
=> Phải đóng thuế TNCN.
Theo Tiểu mục 3 mục III phần A Thông tư 84/2008/TT-BTC, cá nhân được miễn, giảm tiền sử dụng đất khi giao đất, khi chuyển nhượng diện tích đất được miễn, giảm tiền sử dụng đất thì giá vốn của đất chuyển nhượng được xác định theo giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất.
Do vậy, trong trường hợp của bố mẹ anh, thu nhập tính thuế TNCN sẽ bằng giá chuyển nhượng trừ đi giá vốn được xác định theo giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất (thời điểm được cấp “sổ đỏ”) và các chi phí hợp lý liên quan.
Số thuế TNCN phải nộp sẽ bằng: 25% x thu nhập tính thuế. Giá chuyển nhượng làm căn cứ tính thuế TNCN là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Trường hợp không xác định được giá thực tế chuyển nhượng hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Ngoài ra, bố mẹ anh cũng có thể lựa chọn phương án nộp thuế 2% trên giá chuyển nhượng.
5. Chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai:
Trong nhiều trường hợp các hộ gia đình mua bán nhà ở với chủ đầu tư tuy nhiên sau đó lại muốn chuyển nhượng lại nhà ở cho cá nhân khác, điều quan trọng là tài sản này là tài sản hình thành trong tương lai, trong dự án phát triển nhà ở, dự án khu đô thị mới, dự án khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, đã có hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư và nhà ở chưa được bàn giao nên có rất nhiều vấn đề phát sinh, theo đó thủ tục giải quyết vấn đề này sẽ được thực hiện theo hướng dẫn tại khoản 1 Điều 20
Thứ nhất: Các bên phải lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở để cơ quan công chứng chứng nhận theo mẫu quy định. Khi đề nghị công chứng, các bên phải xuất trình hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; nếu chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải xuất trình văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở lần trước;
Thứ hai: Trên cơ sở văn bản chuyển nhượng hợp đồng được lập theo quy định trên, một trong hai bên theo thoả thuận nộp bản sao các giấy tờ (gồm văn bản chuyển nhượng hợp đồng; bản sao biên lai nộp tiền góp vốn, tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư và bản sao hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư) cho cơ quan thuế để làm thủ tục thu thuế thu nhập theo quy định của pháp luật. Nếu việc chuyển nhượng hợp đồng thuộc diện được miễn thuế thu nhập thì phải có giấy tờ xác nhận về việc miễn thuế thu nhập của cơ quan thuế;
Thứ ba: Sau khi đã nộp thuế theo quy định, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chuyển nhượng hợp đồng (gồm: bản sao biên lai thuế thu nhập hoặc giấy tờ chứng minh về việc miễn thuế thu nhập của cơ quan thuế; bản sao hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư và bản gốc văn bản chuyển nhượng hợp đồng đã có chứng nhận của công chứng) để chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng này.Trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ của bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng và giao lại cho bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư không được thu bất kỳ một khoản phí nào từ việc chuyển nhượng hợp đồng này.
Cuối cùng: Kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì chủ đầu tư chấm dứt giao dịch với bên chuyển nhượng hợp đồng và trực tiếp giao dịch với bên nhận chuyển nhượng hợp đồng; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư và được coi là bên mua nhà ở kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng; Trong trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nhiều lần thì kể từ lần chuyển nhượng thứ hai trở đi, các bên đều phải thực hiện thủ tục theo quy định như trên. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lần sau có trách nhiệm tiếp nhận và lưu giữ các giấy tờ liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng lần trước;
Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lần cuối (là tổ chức, cá nhân có đơn đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở) được đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.
6. Chuyển nhượng nhà mua bằng vốn góp của nhân viên:
Tóm tắt câu hỏi:
Kính chào luật sư ! Tôi tên là Hoàng Minh Tuấn quê ở Nghệ An, tôi có việc này kính mong luật sư tư vấn ạ: Năm 2012 tôi làm ở một công ty chuyên về đầu tư bất động sản, trong khoảng thời gian ấy công ty có đầu tư một chung cư và nhân viên được phép mua với giá ưu đãi (chỉ áp dụng với nhân viên của công ty). Tôi đã đăng ký một căn với hình thức thỏa thuận góp vốn và không được chuyển nhượng hoặc bán cho ai khác trong thời gian 03 năm. Nhưng đến năm 2013 tình hình bất động sản khó khăn, công ty tôi làm cũng nằm trong hoàn cảnh đó, tôi và nhiều nhân viên nằm trong diện tinh giảm biên chế, công trình nơi tôi mua căn hộ cũng bị ngưng trệ đến 01 năm so với cam kết, rất nhiều người đã phải trả lại căn hộ, giá bán là ưu đãi nhưng thời điểm đó cũng chỉ ngang bằng giá thị trường, tôi không trả và đến tháng 09/2014 công trình hoàn thành xong và bàn giao cho tôi, tôi và công ty đã ký hợp đồng mua căn hộ và các thủ tục ban giao căn hộ (trong hợp đồng này không có điều khoản nào về ràng buộc là tôi có quyền bán căn hộ như thỏa thuận ban đầu khi tôi còn là nhân viên). Đến thời điểm hiện tại do công việc mới của tôi xa nên không thể chuyển về ở căn hộ được nên tôi quyết định bán căn hộ nhưng phía công ty cũ không cho bán và nói giữ sổ hồng căn hộ của tôi 05 năm mới đưa hoặc nếu bán thì phải qua hình thức chuyển nhượng và nộp lại cho công ty 10% giá trị căn hộ khi mua với một số lý do như đó là chi phí chuyển nhượng và thuế VAT nhưng trong hợp đồng hai bên đã ký thì giá trị căn hộ đã bao gồm thuế VAT, cũng không có điều khoản nào bắt tôi không được quyền bán. Kính mong luật sư tư vấn giúp tôi, liệu tôi có bán được căn hộ của mình mà không phải chịu 10% kia không, vì thực sự giờ công ty họ đang làm thủ tục cấp sổ hồng mà họ giữ lại thì tôi rất khó giải quyết vấn đề này.
Luật sư tư vấn:
Theo quy định tại
Quy định về việc chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị mới có thể huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở theo hình thức ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư (sau đây gọi chung là hợp đồng góp vốn) với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia góp vốn được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở, như sau:
Trường hợp chủ đầu tư (bên huy động vốn) và bên góp vốn (khách hàng) thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở.
Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng góp vốn sau khi đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở. Việc huy động vốn và góp vốn không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, nhưng phải thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở để xác nhận. Đồng thời, không được phép huy động vốn quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án thông qua hình thức này.
Trong hợp đồng góp vốn phải thể hiện rõ các nội dung: các bên tham gia; hình thức huy động vốn; số lượng vốn cần huy động; các kỳ huy động vốn; phương thức phân chia lợi nhuận hoặc bằng sản phẩm nhà ở, nếu phân chia sản phẩm là nhà ở thì phải nêu rõ loại nhà ở, vị trí, diện tích nhà ở được phân chia; thời hạn hoàn trả vốn hoặc bàn giao nhà ở; quyền và nghĩa vụ của hai bên; giải quyết tranh chấp và các thoả thuận khác.
Bên được phân chia nhà ở không được chuyển nhượng quyền được phân chia nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác trong thời gian chưa ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư; nếu người được phân chia nhà ở bị chết thì người được thừa kế sẽ tiếp tục được hưởng quyền được phân chia nhà ở này.
Như vậy, việc thỏa thuận góp và không được chuyển nhượng là đúng, tuy nhiên sau đó hai bên đã tiến hành ký hợp đồng mua căn hộ thì bên người mua là bạn hoàn toàn có quyền chuyển nhượng. Khi bạn chuyển nhượng thì nếu không thuộc đối tượng miễn thuế thu nhập cá nhân thì mình sẽ thực hiện nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại
