Kiện đòi lấy lại đất khi cho người khác mượn không trả. Đất trồng cây lâu năm không được sử dụng có bị thu hồi không?
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi được cho mượn đất loai đất thuê 50 năm không có hợp đồng từ 1 người quen . Mãnh đất đó đã không sủ dụng từ 4 dến 5 năm tại thời điểm cho tôi mượn. Nay người đó đem chuyển nhương lại không báo cho tôi. Vậy tôi có thể kiện về thời gian người đó không làm để đất được thu hồi và bảo vệ quyền lợi của tôi hay không.
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý
2. Giải quyết vấn đề
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 167 Luật đất đai 2013 thì người sử dụng đất có các quyền như sau: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Như vậy, theo pháp luật đất đai hiện hành thì không có quy định về việc cho mượn quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản của người được nhà nước giao cho, cho thuê thì có quyền sử dụng định đoạt tài sản này ( trong phạm vi Nhà nước không cấm). Do đó, việc cho mượn đất có thể hiểu là người sử dụng đất đang thực hiện quyền đối với tài sản của mình và phải tuân theo các quy định về hợp đồng mượn tài sản.
Điều 494 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hợp đồng mượn tài sản như sau:
“Điều 494. Hợp đồng mượn tài sản
Hợp đồng mượn tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho mượn giao tài sản cho bên mượn để sử dụng trong một thời hạn mà không phải trả tiền, bên mượn phải trả lại tài sản đó khi hết thời hạn mượn hoặc mục đích mượn đã đạt được.”
Đối chiếu quy định trên, bên cho mượn tài sản và bên mượn tài sản thỏa thuận với nhau về thời hạn mượn. Khi hết thời hạn mượn hoặc mục đích mượn quyền sử dụng đất đã đạt được thì bạn phải trả lại cho người cho mượn. Bên cho mượn có quyền đòi lại tài sản trong các trường hợp:
+ Ngay sau khi bên mượn đạt được mục đích nếu không có thỏa thuận về thời hạn mượn; nếu bên cho mượn có nhu cầu đột xuất và cấp bách cần sử dụng tài sản cho mượn thì được đòi lại tài sản đó mặc dù bên mượn chưa đạt được mục đích, nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý.
+ Khi bên mượn sử dụng không đúng mục đích, công dụng, không đúng cách thức đã thỏa thuận hoặc cho người khác mượn lại mà không có sự đồng ý của bên cho mượn.
Như vậy, nếu hợp đồng mượn quyền sử dụng đất giữa bạn và bên cho mượn không quy định về thời hạn mượn thì ngay khi bạn đạt được mục đích, bên cho mượn có quyền lấy lại tài sản. Nếu có thỏa thuận về thời hạn nhưng bên cho mượn có nhu cầu đột xuất và cấp bách cần sử dụng tài sản cho mượn thì được đòi lại tài sản kể cả khi bạn chưa đạt được mục đích, nhưng phải báo trước cho bạn một thời gian hợp lý, đồng thời bên cho mượn phải có các giấy tờ kèm theo hoặc bằng chứng chứng minh việc đòi lại quyền sử dụng đất là do có nhu cầu đột xuất và cấp bách cần sử dụng quyền sử dụng đất. Ngoài ra, bên cho mượn còn có quyền đòi lại tài sản nếu bạn sử dụng không đúng mục đích, công dụng, không đúng cách thức đã thỏa thuận hoặc cho người khác mượn mà không có sự đồng ý của bên cho mượn.
Tuy nhiên, Điều 502 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hình thức thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất như sau:
“Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất
1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Nghĩa là, hợp đồng mượn đất giữa bạn và bên cho mượn phải được lập thành văn bản. Do không có giấy tờ, văn bản gì nên hợp đồng mượn đất này bị coi là vô hiệu. Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu là hai bên sẽ phải trả lại cho nhau những gì đã nhận. Bạn phải trả lại quyền sử dụng đất đã mượn mà không có quyền yêu cầu bồi thường hay khởi kiện, ngay cả khi bên cho mượn không báo trước thời gian. Bên cho mượn có quyền lấy lại quyền sử dụng đất.
Về việc kiện do không sử dụng đất:
Chúng tôi hiểu, bạn muốn kiện người cho mượn đất do người này không sử dụng đất từ 4 đến 5 năm tại thời điểm cho bạn mượn để Nhà nước thu hồi đất và bảo vệ quyền lợi của bạn. Căn cứ theo Điều 64 Luật đất đai 2013, các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai bao gồm:
+ Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;
+ Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
+ Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
+ Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;
+ Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;
+ Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
+ Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;
+ Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;
+ Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
Theo quy định trên, đất mà người cho bạn mượn đất đang thuê trong thời hạn 50 năm chỉ bị thu hồi nếu thuộc trường hợp là đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục; đất được Nhà nước cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng. Do đó, nếu người này có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, bạn có thể làm đơn trình báo gửi tới cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để xử lý.
