Quản lý phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu.
Quản lý phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu.
Tóm tắt câu hỏi:
Chào luật sư, Chúng tôi đang ở tòa nhà chung cư-kết hợp văn phòng. Cho tôi hỏi luật quy định quản lý, đóng phí sử dụng, bảo trì như thế nào giữa cư dân và văn phòng của chủ đầu tư? Luật sư có thể trích dẫn luật quy định chi tiết về quản lý vận hành tòa nhà chung cư-kết hợp văn phòng? Cảm ơn luật sư! ?
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Giải quyết vấn đề:
Theo như bạn trình bày thì bạn đang ở tòa nhà chung cư kết hợp văn phòng. Điều này có nghĩa là nhà chung cư của bạn là nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp quy định tại khoản 5, Điều 2 Thông tư
Thứ nhất, đối với việc quản lý phần sử dụng chung của nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp được quy định tại khoản 5, Điều 7 Thông tư 02/2016/TT-BXD như sau:
– Trường hợp không phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại với khu căn hộ thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm cùng quản lý phần sở hữu chung này. Việc quản lý vận hành phần sở hữu chung này được thực hiện theo quy định tại khoản 4, Điều 7 Thông tư 02/2016/TT-BXD:
+ Các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm cùng quản lý. Nếu nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành thì giao cho đơn vị quản lý vận hành quản lý phần sở hữu này.
+ Trường hợp không thuộc diện phải có đơn vị quản lý vận hành thì hội nghị nhà chung cư quyết định giao cho Ban quản trị nhà chung cư hoặc giao cho đơn vị khác quản lý phần sở hữu chung này.
– Trường hợp phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại với khu căn hộ thì chủ sở hữu khu căn hộ có trách nhiệm quản lý phần sở hữu chung của khu căn hộ. Việc quản lý vận hành phần sở hữu chung này được thực hiện theo quy định tại Khoản 4 Điều 7 Thông tư 02/2016/TT-BXD. Đối với phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại thì do đơn vị quản lý vận hành quản lý, nếu nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành thì do chủ sở hữu khu chức năng này thực hiện quản lý. Đối với phần sở hữu chung của cả tòa nhà thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm cùng quản lý.
Thứ hai, đối với giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định theo quy định tại Điều 106 của Luật Nhà ở 2014, được căn cứ vào từng nhà chung cư và trên cơ sở thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành. Trường hợp nhà chung cư đã được bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch vụ quản lý vận hành do chủ đầu tư quyết định và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ. Sau khi tổ chức được hội nghị nhà chung cư thì giá dịch vụ do hội nghị nhà chung cư quyết định trên cơ sở thống nhất với đơn vị quản lý vận hành. Và Điều 30 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định:
– Đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp thì giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với phần diện tích văn phòng, dịch vụ, thương mại và diện tích thuộc sở hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô tô được xác định theo nguyên tắc sau đây:
+ Giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với phần diện tích văn phòng, dịch vụ, thương mại do các bên thỏa thuận trên cơ sở tình hình thực tế của hoạt động kinh doanh, dịch vụ, văn phòng và của từng vị trí nhà chung cư;
+ Giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô tô do các bên thỏa thuận và có thể được tính thấp hơn giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với căn hộ trong cùng một tòa nhà. Quy định này cũng áp dụng đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô tô của nhà chung cư chỉ có mục đích để ở;
+ Trường hợp các bên không thỏa thuận được giá dịch vụ thì xác định theo khung giá dịch vụ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư đó quy định.
>>> Luật sư tư vấn quy định về quản lý, đóng phí sử dụng, bảo trì nhà chung cư: 1900.6568
Thứ ba, Về việc bảo trì đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp được quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều 32 Thông tư 02/2016/TT-BXD. Theo đó,
– Việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp nhưng không phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại được thực hiện theo kế hoạch bảo trì do hội nghị nhà chung cư thông qua và theo quy trình bảo trì tòa nhà, quy trình bảo trì thiết bị đã được lập theo quy định của Quy chế.
– Việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại được thực hiện theo nguyên tắc sau đây:
+ Đối với phần sở hữu chung của khu căn hộ và phần sở hữu chung của cả tòa nhà thì các chủ sở hữu thực hiện bảo trì theo kế hoạch đã được hội nghị nhà chung cư thông qua và quy trình bảo trì đã được lập, trừ trường hợp có hư hỏng đột xuất do thiên tai, hỏa hoạn gây ra;
+ Đối với phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại thì chủ sở hữu khu chức năng này thực hiện bảo trì theo quy trình bảo trì tòa nhà và quy trình bảo trì hệ thống thiết bị đã được lập theo quy định.
– Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 5 Điều 108 Luật nhà ở 2014 thì kinh phí bảo trì của nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh mà phân chia được riêng biệt các khu chức năng khác nhau trong cùng một tòa nhà thì chủ đầu tư và người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua việc phân chia tỷ lệ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung thành nhiều phần để quản lý, sử dụng theo quy định tại khoản 4 Điều 109 của Luật nhà ở 2014 như sau:
+ Đối với phần kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà và phần sở hữu chung của khu căn hộ thì được chuyển vào tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập để quản lý, sử dụng theo quy định tại Điều 109 của Luật nhà ở 2014;
+ Đối với phần kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung của khu kinh doanh, dịch vụ thì chủ sở hữu khu kinh doanh, dịch vụ được tự quản lý, sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung của khu chức năng này.
