Hợp đồng thuê đất theo quy định của Luật dân sự 2015? Cách xử lý trong trường hợp vi phạm hợp đồng thuê đất?
Như chúng ta đã biết, trong pháp luật về các quan hệ dân sự thì quan hệ dân sự trong giao dịch được nhắc đến rất là nhiều, đặc biệt là trong giao dịch hợp đồng mua bán, hợp đồng tặng cho, hợp đồng liên quan đến các vấn đề đất đai,… Theo đó, các hợp đồng giao dịch được ký kết với xác nhận chữ ký của hai bên có thể có dấu công chứng của cơ quan, tổ chức hành nghề có thẩm quyền đạt chuẩn xác định giá trị pháp lý của hợp đồng, vì vậy, khi phát sinh các hành vi vi phạm vào hợp đồng thì sẽ bị xử lý theo quy định trong Luật dân sự 2015, hình thức xử lý được quy định như thế nào?
Luật sư
1. Hợp đồng thuê đất theo quy định của Luật dân sự 2015
– Hợp đồng về quyền sử dụng đất được quy định trong
Điều 500 Bộ luật dân sự 2015 (BLDS) quy định Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của LĐĐ cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.
Theo đó, hợp đồng về quyền sử dụng đất gồm các nội dung về quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong BLDS cũng được áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
– Về hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất:
+ Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự 2015, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
+ Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
– Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về nội dung này như sau:
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai
– Quyền và nghĩa vụ của nhóm người có chung quyền sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của
Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa đất, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thực hiện các nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2013. Nếu quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
Để đảm bảo tính chính xác và có hiệu lực pháp luật thì khi có giao dịch hợp đồng thuê đất xảy ra người thực hiện phải đem hợp đồng công chứng, chứng thực tại văn phòng công chứng đất đai được Nhà nước cấp phép họat động. Theo đó, việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện gồm các loại:
+ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất,
+ Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp;
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
– Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
– Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Như vậy, theo quy định của pháp luật dân sự về hợp đồng thuê đất thì nội dung chính của hợp đồng là sự thỏa thuận của hai bên đối với quyền sử dụng đất và bên sử dụng đất sẽ chuyển đổi, cho thuê lại,…cho bên còn lại và bên còn lại có quyền với số đất trong giao dịch đó theo nội dung hợp đồng giao dịch. Hợp đồng được thực hiện theo hình thức và hoàn thành khi có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền.
2. Cách xử lý trong trường hợp vi phạm hợp đồng thuê đất
Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2005, các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đúng pháp luật bao gồm :
‘’Điều 713. Chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất
1. Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt trong các trường hợp sau đây:
a) Hết thời hạn thuê và không được gia hạn thuê;
b) Theo thoả thuận của các bên;
c) Nhà nước thu hồi đất;
d) Một trong các bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng hoặc hủy bỏ hợp đồng theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật;
đ) Bên thuê quyền sử dụng đất là cá nhân chết mà trong hộ gia đình của người đó không còn thành viên nào khác hoặc có nhưng không có nhu cầu tiếp tục thuê;
e) Diện tích đất thuê không còn do thiên tai;
g) Các trường hợp khác do pháp luật quy định.[…]”.
Như vậy, để việc chấm dứt hợp đồng thuê đúng quy định của pháp luật, bên cho thuê phải dựa vào những căn cứ trên, trong đó lưu ý đến các căn cứ như: theo thỏa thuận của hai bên hay một bên đơn phương chấm dứt thực hiện hoặc hủy bỏ hợp đồng cho thuê (theo thỏa thuận hoặc quy định của pháp luật).
Riêng với trường hợp bên cho thuê đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng:
Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng tuy nhiên trong trường hợp này bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng không có căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 428 BLDS 2015 nên bên cho thuê có nghĩa vụ phải thực hiện trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ.
Trong trường hợp là bồi thường thiệt hại trong hợp đồng (nếu hợp đồng có quy định) và bồi thường ngoài hợp đồng cho bên thuê.
Mức bồi thường thiệt hại này sẽ do hai bên cùng thỏa thuận với nhau .Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Phát sinh quyền và nghĩa vụ của bên thuê như sau: Bên thuê có quyền được nhận thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng và được bồi thường thiệt hại; Trả lại đất đúng thời hạn và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng; Trong quá trình thỏa thuận về bồi thường thiệt hại nếu bên thuê thấy mức thỏa thuận không hợp lý và nảy sinh tranh chấp, có thể thực hiện quyền khởi kiện để yêu cầu tòa án giải quyết .
– Nếu trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất quy định về vấn đề bồi thường hoặc phạt hợp đồng trong trường hợp bên cho thuê chấm dứt hợp đồng trước thời hạn trái pháp luật thì sẽ tuân theo thỏa thuận của hai bên;
– Ngoài ra, bên cho thuê phải bồi thường các chi phí hợp lý đối với tài sản bên thuê đầu tư trên đất (nếu có) kể cả chi phí vận chuyển, bốc dỡ và các chi phí thực tế khác phát sinh do hành vi chấm dứt hợp đồng thuê (bên thuê chứng minh được).
Khi bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thì bên thuê có quyền khởi kiện
Căn cứ Điều 429 BLDS 2015 quy định : Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
Theo đó hồ sơ khởi kiện hủy hợp đồng thuê đất gồm những loại giấy tờ như sau:
– Đơn khởi kiện
– Hợp đồng thuê đất
– Các tài liệu, chứng cứ liên quan
– Giấy tờ nhân thân (chứng minh nhân dân, căn cước công dân,…)
Trình tự, thủ tục khởi kiện:
– Nộp hồ sơ khởi kiện đã chuẩn bị đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ việc.
– Vì là vụ Tranh chấp hợp đồng dân sự về thuê quyền sử dụng đất theo khoản 3 điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự, vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nên có thể căn cứ điểm a khoản 1 điều 35 BLDS 2015 thì người khởi kiện sẽ nộp đơn tại tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú
– Tòa án nhận hồ sơ khởi kiện và xử lý, nếu hồ sơ hợp lệ Tòa án tiến hành thụ lý vụ án và ra thông báo nộp tiền tạm ứng án phí đối với người có yêu cầu. Tòa án thực hiện các thủ tục cần thiết để đưa vụ án ra xét xử.
– Xét xử sơ thẩm: Giải quyết vụ án theo trình tự quy định
– Xét xử phúc thẩm (nếu có)
Như vậy, khi thực hiện các quyền về đất đai giữa hai bên đương sự sẽ phát sinh các giao dịch dân sự là hợp đồng thuê đất. Nội dung của hợp đồng là sự thỏa thuận của hai bên có quyền và nghĩa vụ của các bên trong điều kiện hợp đồng đó, chính vì vậy, khi có hành vi vi phạm hợp đồng xảy ra thì có thể sẽ tiến hành chấm dứt hợp đồng hoặc khởi kiện ra Tòa án để được giải quyết theo quy định
