Chấm dứt hợp đồng thuê nhà đất là gì? Quy định về thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà đất? Trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà đất?
Hiện nay, vấn đề cho thuê nhà đất đang trở nên phổ biến hơn bao giờ hết, chính vì vậy ngày càng có nhiều nơi cho thuê nhà đất xuất hiện để đáp ứng nhu cầu cư trú và sinh sống. Do đó, thực tế có rất nhiều trường hợp vi phạm liên quan đến các vấn đề cho thuê nhà đất dẫn tới việc bên cho thuê khi muốn thông báo về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà đất. Khi thuê nhà đất nếu các bên tham gia vào quan hệ hợp đồng thuê nhà đất đã nắm rõ quy định về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà đất thì sẽ biết được quyền và nghĩa vụ của mình, đồng thời có thể yêu cầu bên vi phạm hợp đồng bồi thường thiệt hại nếu tự ý chấm dứt hợp đồng thuê nhà đất. Vậy quy định của pháp luật về việc thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà đất như thế nào? Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu trong bài viết dưới đây.
Luật sư tư vấn luật miễn phí qua tổng đài điện thoại: 1900.6568
Cơ sở pháp lý:
1. Chấm dứt hợp đồng thuê nhà đất là gì?
Khi đồng ý thuê nhà đất, bên thuê và bên cho thuê sẽ thực hiện ký vào hợp đồng thuê nhà đất bao gồm các điều khoản quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên. Tuy nhiên nếu trong quá trình thuê nhà đất mà bên thuê không thực hiên đúng như cam kết đã thỏa thuận trong hợp đồng thì bên cho thuê hoàn toàn có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà đất nếu thuộc các trường hợp được quy định tại Điều 498 Bộ luật dân sự 2015 như bên thuê nhà đất không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng; bên thuê sử dụng nhà đất không đúng với mục đích thuê đã được ghi trong hợp đồng thuê nhà đất; bên thuê có hành vi cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng; bên thuê thực hiện sửa chữa nhà, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê nhà đất; bên thuê làm mất trật tự công cộng nhiều lần và gây ra ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh; bên thuê làm ảnh ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường tại nơi thuê nhà đất.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 cũng có quy định về việc bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê trong các trường hợp sau:
– Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội thực hiện việc cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng và không đúng theo điều kiện được quy định tại Luật Nhà ở 2014.
– Bên thuê không thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận cho bên cho thuê nhà đất từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng.
– Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng với mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà đất.
– Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê mà không được sự đồng ý của bên cho thuê.
– Bên thuê thực hiện chuyển đổi, cho mượn hoặc cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê.
– Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh và đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà bên thuê vẫn không khắc phục.
– Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật trong trường hợp không thỏa thuận được giá thuê nhà ở mới khi bên cho thuê điều chỉnh giá thuê nhà ở trong trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý.
2. Quy định về thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà đất
2.1. Thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà đất được sử dụng khi nào?
Thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà đất được hiểu là mẫu văn bản pháp lý phổ biến trong các trường hợp muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà đất. Bên cho thuê thường phải soạn mẫu thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà và gửi cho bên thuê trong thời hạn ít nhất là 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác khi muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê. Ngược lại, bên thuê cũng có thể gửi thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà tới bên cho thuê khi muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có những sai phạm đến những điều khoản, cam kết thực hiện trong hợp đồng thuê nhà và cần thực hiện việc gửi thông báo theo đúng quy định của pháp luật.
2.2. Thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà đất
– Cơ sở pháp lý cần có trong mẫu thông báo về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà bao gồm:
+ Căn cứ vào các điều khoản về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà mà hai bên đã thực hiện ký kết.
+ Căn cứ vào quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Nhà ở 2014 cùng với các văn bản quy phạm pháp luật liên quan khác.
– Mẫu thông báo về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc Lập – Tự Do – Hạnh Phúc
…, ngày tháng năm 20….
THÔNG BÁO
Về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà
Hợp đồng thuê nhà ngày …./…./20…. giữa ông/bà……….. và ông/bà ………… đã ký kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà này. Theo nguyên tắc thì trong quá trình thực hiện hợp đồng thì mọi vấn đề sẽ được giải quyết theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng. Tuy nhiên, qua quá trình thực hiện hợp đồng thì ông/bà …………… đã không thực hiện theo đúng thỏa thuận đó.
Theo quy định tại Điều 498 Bột luật dân sự thì bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:
a) Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
b) Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê;
c) Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng;
d) Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê;
đ) Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh;
e) Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường.
Căn cứ vào quy định nêu trên thì việc thuê nhà ở của ông/bà …………… đã có hành vi ….. Ông/bà ………. đã không có bất cứ trao đổi nào với tôi nên tôi không thể hiện được quan điểm của tôi về về vấn đề.
Vì vậy trong trường hợp này để bảo vệ quyền lợi cho mình tôi hoàn toàn có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà mà không phải bồi thường thiệt hại cho bên thuê nhà khi thời hạn thuê vẫn còn.
Người làm thông báo
(ký và ghi rõ họ tên)
3. Trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà đất
Căn cứ theo quy định tại Điều 131 và Điều 132 Luật Nhà ở 2014, trong trường hợp nhà ở không thuộc sở hữu Nhà nước mà thuộc một trong những trường hợp dưới đây thì các bên tham gia vào hợp đồng thuê nhà được chấm dứt hợp đồng thuê nhà:
– Hợp đồng thuê nhà đã hết hạn. Đối với trường hợp trong hợp đồng thuê nhà không xác định thời hạn thì hợp đồng sẽ chấm dứt sau 90 ngày kể từ ngày bên cho thuê nhà thực hiện thông báo cho bên thuê nhà về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
– Chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo sự thỏa thuận của các bên.
– Nhà đất cho thuê không còn tồn tại trên thực tế.
– Bên thuê nhà đã chết hoặc được Tòa án tuyên bố là đã mất tích, bên thuê nhà mất tích không có ai đang cùng chung sống.
– Nhà đất cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc nhà đất cho thuê thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà đất hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật; nhà đất cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác theo quy định của pháp luật.
Bên cho thuê phải thực hiện việc thông báo bằng văn bản cho bên thuê về việc chấm dứt hợp đồng thuê trước 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác trong hợp đồng thuê nhà đất.
– Bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà đất.
Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 132
+ Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội thực hiện việc cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng và không đúng theo điều kiện được quy định tại Luật Nhà ở 2014.
+ Bên thuê không thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận cho bên cho thuê nhà đất từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng.
+ Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng với mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà đất.
+ Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê mà không được sự đồng ý của bên cho thuê.
+ Bên thuê thực hiện chuyển đổi, cho mượn hoặc cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê.
+ Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh và đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà bên thuê vẫn không khắc phục.
+ Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật trong trường hợp không thỏa thuận được giá thuê nhà ở mới khi bên cho thuê điều chỉnh giá thuê nhà ở trong trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý.
– Bên thuê nhà đất đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà đất.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014 thì bên thuê nhà đất có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà đất khi bên cho thuê nhà đất có một trong các hành vi sau:
+ Không sửa chữa nhà đất khi có hư hỏng nặng.
+ Tăng giá thuê nhà đất bất hợp lý hoặc tăng giá thuê nhà đất mà không thông báo cho bên thuê nhà đất biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà đất.
+ Khi quyền sử dụng nhà đất của bên thuê bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Tuy nhiên, trên thực tế mặc dù các bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trong trường hợp do pháp luật quy định nhưng bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà đất có trách nhiệm phải thông báo cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà đất trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác trong hợp đồng; nếu một trong các bên vi phạm quy định về việc thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà đất mà gây thiệt hại thì phải thực hiện bồi thường theo quy định của pháp luật.
