Muốn thế chấp nhưng lại ký hợp đồng chuyển nhượng, có đòi lại được nhà đất không?

Tóm tắt câu hỏi:

Gia đình tôi có một miếng đất ở diện tích là 2000 m2. Do cuộc sống khó khăn nên cha tôi phải đi vay tiền để có vốn làm ăn. Ngày 20/12/2013 cha tôi đến nhà bà Hoa ngụ cùng xóm để hỏi vay 40 triệu để làm vốn làm ăn, bà Hoa có am hiểu một chút về pháp luật và thấy cha tôi cần tiền gấp lại không am hiểu pháp luật nên bảo cha tôi đến văn phòng công chứng để làm giấy thế chấp tài sản là miếng đất cùng với căn nhà thì mới chịu cho vay, nhưng thực chất bà Hoa muốn làm giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất để chiếm cả căn nhà và miếng đất với giá chỉ có 40 triệu nhưng nói dối với cha tôi là chỉ làm giấy thế chấp, thấy tình nghĩa xóm làng nên cha tôi cũng tin mà không chút nghi ngờ và do cần tiền gấp nên cũng nghe theo bà Hoa. Đến phòng công chứng bà Hoa lập hợp đồng chuyển nhượng sau đó kêu cha tôi ký và do tin tưởng hàng xóm nên cha tôi không đọc kỹ mà chỉ biết ký, không để ý đó là hợp đồng chuyển nhượng mà tưởng là hợp đồng thế chấp. Sau đó bà Hoa lấy hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng đó đi đăng ký quyền sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vụ việc chỉ bị phát hiện khi bà Hoa yêu cầu cha tôi giao đất và nhà khi trong tay bà đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Gia đình tôi không biết có đòi lại phần đất đó được không trong khi cha tôi chỉ có ý muốn thế chấp để vay được tiền mà không phải là chuyển nhượng. Kính mong Luật sư tư vấn giúp gia đình tôi.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

Tại thời điểm cha bạn và bà Hoa giao kết hợp đồng chuyển nhượng bất động sản là ngày 20/12/2013, Luật Hôn nhân gia đình 2014 và Luật Đất đai 2013 chưa có hiệu lực, bởi vậy phải căn cứ vào Luật Hôn nhân gia đình năm 2000 và “Luật đất đai năm 2013”.

Theo Điều 27 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000, tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh và những thu nhập hợp pháp khác của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và những tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung. Quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng… Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu phải ghi tên của vợ chồng.

Tại Mục 3 Nghị quyết 02/2000/NQ-HĐTP ngày 23/12/2000 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định của Luật hôn nhân và gia đình năm 2000 (hiện nay vẫn còn hiệu lực) cũng hướng dẫn: “Để bảo vệ quyền lợi chính đáng của các bên, trong trường hợp tài sản do vợ, chồng có được trong thời kỳ hôn nhân mà pháp luật quy định phải đăng ký sở hữu, nhưng trong giấy chứng nhận quyền sở hữu chỉ ghi tên của vợ hoặc chồng, nếu không có tranh chấp thì đó là tài sản chung của vợ chồng. Nếu có tranh chấp là tài sản riêng, người có tên trong giấy chứng nhận quyền sở hữu phải chứng minh. Trong trường hợp không chứng minh được tài sản đang có tranh chấp này là của riêng, tài sản đó là của chung vợ chồng”.

Đối với tài sản chung của cả hai vợ chồng, vợ, chồng có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung. Việc xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung có giá trị lớn hoặc là nguồn sống duy nhất của gia đình, việc dùng tài sản chung để đầu tư kinh doanh phải được vợ chồng bàn bạc, thỏa thuận (Điều 28 Luật Hôn nhân và gia đình 2000). Mặt khác, nếu muốn xác lập giao dịch thì phải có sự đồng ý của cả vợ chồng; việc ủy quyền phải được lập thành văn bản (Khoản 1 Điều 24 Luật HNGĐ 2000), việc xác lập giao dịch không có sự đồng ý của cả hai vợ chồng bằng văn bản là không được phép.

Khi đó, giao dịch đã được xác lập có thể bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật theo Điều 128 Bộ Luật Dân sự 2005. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là:

– Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

– Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường (Điều 137 “Bộ luật dân sự 2015”).

>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

Như vậy, trong trường hợp của bạn, để lấy lại được quyền sở hữu nhà trên đất và quyền sử dụng đất:

Thứ nhất, gia đình bạn phải chứng minh được quyền sử dụng đất đó là tài sản chung của vợ chồng. Nếu cả cha mẹ bạn đứng tên mảnh đất thì đó đương nhiên là tài sản chung, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng cứ để chứng minh điều này. Nếu chỉ có cha bạn đứng tên mảnh đất thì cha mẹ bạn chỉ cần khẳng định đó là tài sản hình thành trong thời kì hôn nhân, là tài sản chung của vợ chồng (nếu đó là tài sản riêng thì cha bạn phải có giấy từ chứng minh điều này, mà trong trường hợp này của bạn thì việc chứng minh này là bất lợi).

Thứ hai, gia đình bạn phải chứng minh rằng cha mẹ bạn không hề có bất cứ thỏa thuận nào bằng văn bản về việc thế chấp hay chuyển nhượng nhà đất. Khi đó, kể cả cha mẹ bạn có thỏa thuận bằng miệng thì giao dịch xác lập giữa cha bạn và bà Hoa vẫn không có giá trị.

Hy vọng rằng sự tư vấn của chúng tôi sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của bạn. Nếu còn bất cứ thắc mắc gì liên quan đến sự việc bạn có thể liên hệ Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của Luật sư: 1900.6568  để được giải đáp.