Hợp đồng đặt cọc có phải công chứng, chứng thực không?

1. Hợp đồng đặt cọc là gì?

Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc là hợp đồng được lập ra để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của các bên. Theo quy định của Bộ luật dân sự, hợp đồng đặt cọc cần được lập bằng văn bản. Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng, tuy nhiên để đảm bảo tính pháp lý, hợp đồng đặt cọc nên được công chứng chứng thực.

2. Hợp đồng đặt cọc có phải công chứng không?

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi đang có dự định mua căn nhà nhưng người bán mới xây dựng xong có giấy phép xây dựng, đã có sổ đất nhưng chưa ra được sổ chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất. Khi tôi ký hợp đồng đặt cọc cho bên bán trên hợp đồng đặt cọc có người làm chứng thì có tính pháp lý hay không, nếu tôi ra phường để thực hiện hợp đồng đặt cọc giao tiền thì tính pháp lý có cao hơn trường hợp có người làm chứng. Với tính trạng như trên thì hợp đồng đặt cọc này có thể tiến hành ở phòng công chứng hay không? Mong quý anh (chị) tư vấn giúp tôi, Tôi xin chân thành cảm ơn.

Luật sư tư vấn:

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 thì:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Bản chất của việc đặt cọc là một hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, việc đặt cọc của bạn nhằm thực hiện việc chuyển nhượng đất này.

Hình thức của việc đặt cọc phải lập thành văn bản, theo bạn trình bày thì việc đặt cọc của bạn được lập thành hợp đồng, có chữ kí các bên cùng với người làm chứng thì đã bảo đảm về tính chất pháp lý.

Việc diễn ra hợp đồng cọc ở UBND hay văn phòng công chứng hoặc chỉ do sự thảo thuận giữa các bên đều có tính chất pháp lý, khi có tranh chấp thì đểu được coi là căn cứ trước tòa. Hơn nữa, bạn cần lưu ý hình thức của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản phải có công chứng, chứng thực.

3. Giá trị pháp lý của hợp đồng đặt cọc:

Tóm tắt câu hỏi:

Cho tôi hỏi, nếu giấy đặt cọc được ký (trên giấy ghi rõ là giấy đặt cọc, không kiêm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay hợp đồng khác), nhưng giấy đặt cọc có thỏa thuận về việc phương thức thanh toán (bao gồm việc sau khi bên B cung cấp giấy tờ liên quan thì bên A sẽ tiến hành thủ tục sang tên, lăn tay, sau đó bên B phải thanh toán số tiền còn lại là…). Giấy đặt cọc có chữ ký hai bên, có người làm chứng, tuy nhiên hai bên chưa làm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Vậy thì giấy đặt cọc đó có hiệu lực pháp lý không và phương thức thanh toán trên giấy đặt cọc có giá trị pháp lý không? Đồng thời cụm từ “giấy tờ liên quan” không được chỉ rõ trong giấy đặt cọc thì có thể hiểu là những giấy tờ nào, có bao gồm giấy xác nhận tài khoản ngân hàng hay giấy chuyển tiền qua tài khoản ngân hàng không?

Luật sư tư vấn:

Căn cứ theo Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 về đặt cọc.

Trong trường hợp này của bạn quan hệ pháp luật đặt cọc ở đây là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, tức là đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do đó nếu đặt cọc là để bảo đảm cho việc ký kết và thực hiện hợp đồng thì các bên phải tuân thủ việc ký kết và thực hiện hợp đồng, nếu vi phạm thì sẽ xử lý tiền đặt cọc. Do vậy giấy đặt cọc trong trường hợp này có hiệu lực pháp lý. Và có thể hiểu về biện pháp bảo đảm này như sau: Đối tượng của đặt cọc là những vật mà một bên giao trực tiếp cho bên kia. Đối tượng của đặt cọc vừa mang chức năng bảo đảm, vừa mang chức năng thanh toán. Do vậy việc đặt cọc phải được lập thành văn bản, trong đó xác định rõ số tiền đặt cọc hay số tài sản đặt cọc.

–  Khi hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

+  Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.

+  Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

– Trong trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền mà các bên xác định là tiền đặt cọc hay tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền đặt trước. Bản chất ở trường hợp của bạn là việc đặt cọc chính là đặt một khoản tiền trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hợp đồng dân sự.

Như vậy, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Đặt cọc bao gồm đặt cọc đảm bảo nghĩa vụ giao kết hợp đồng hoặc đảm bảo nghĩa vụ thực hiện hợp đồng. Trong trường hợp của bạn thì nếu khoản tiền bạn đặt cọc là tiền đặt cọc để đảm bảo nghĩa vụ giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì nó sẽ đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ ký kết hợp đồng từ phía bạn (là người mua), mà không phải là đảm bảo cho nghĩa vụ ký kết hợp đồng của người bán. Theo quy định của khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 nêu trên thì nếu bạn (là bên đặt cọc) từ chối ký kết hợp đồng, bạn sẽ mất khoản tiền đặt cọc, còn nếu bên bán (là bên nhận đặt cọc) nếu không ký kết hợp đồng, sẽ phải trả cho bên đặc cọc khoản tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Vì nếu là đặt cọc để đảm bảo nghĩa vụ ký kết hợp đồng, các bên hướng đến việc ký kết hợp đồng, trong trường hợp bên nào vi phạm nghĩa vụ ký kết hợp đồng sẽ phải chịu trách nhiệm về tài sản theo quy định xử lý khoản đặt cọc theo quy định nêu trong thỏa thuận và quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 đã nêu trên.

Theo như bạn muốn hỏi thì giấy đặt cọc như vậy có hiệu lực pháp lý không thì hiện nay không có quy định về mẫu chung cho mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất hay giấy đặt cọc nên như bạn trình bày trong giấy đặt cọc có những nội dung hai bên giao kết, phương thức thanh toán và có chữ ký của hai bên cũng như người làm chứng. Và giấy đặt cọc là để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên nó ký trước khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thời điểm phát sinh thỏa thuận đặt cọc không những là cùng hoặc sau khi kí kết hợp đồng chính thực được thiết lập, tức là khi các chủ thể đã có quan hệ nghĩa vụ, mà còn có thể phát sinh ngay cả khi giữa các chủ thể chưa có quan hệ nghĩa vụ. Khi thỏa thuận đặt cọc được phát sinh trước khi các bên thiết lập nghĩa vụ mà các bên không thỏa thuận về mục đích của đặt cọc thì biện pháp đặt cọc  đó sẽ đảm bảo giao kết hợp đồng. Khi thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực pháp lý nó sẽ ràng buộc các bên trong quan hệ buộc phải giao kết hợp đồng. Nếu các bên vi phạm thỏa thuận này thì sẽ phải chịu trách nhiệm, chế tài. Trường hợp thỏa thuận đặt cọc được phát sinh sau khi hợp đồng đã được giao kết thì mục đích của đặt cọc là nhằm thực hiện hợp đồng.

Vì vậy giấy đặt cọc đó có hiệu lực pháp lý và phương thức thanh toán trên giấy đặt cọc có giá trị pháp lý.

Đồng thời bạn hỏi cụm từ “giấy tờ liên quan” không được chỉ rõ trong giấy đặt cọc thì giấy tờ đó có thể hiểu là có bao gồm giấy xác nhận tài khoản ngân hàng, giấy chuyển tiền qua tài khoản ngân hàng và một số giấy tờ khác liên quan đến vấn đề đặt cọc của bạn.

4. Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc:

Tóm tắt câu hỏi:

Xin chào Luật sư Công ty Luật TNHH Dương Gia. Chúng tôi có một vấn đề kính nhờ luật sư tư vấn giúp, cụ thể như sau:

Chúng tôi cho công ty X thuê nhà làm địa điểm kinh doanh. Theo thỏa thuận bên thuê đặt cọc 1 (một) tháng tiền nhà. Bên thuê trả tiền nhà trước theo kỳ hạn ba tháng /lần vào ngày đầu tiên của kỳ thanh toán. Nếu việc trả tiền chậm 7 ngày thì Hợp đồng đương nhiên bị hủy.

Sở dĩ phải đặt vấn đề như vậy là vì (đã một số lần) bên thuê lần lữa hết tháng (hết tiền đặt cọc) rồi tuyên bố hủy hợp đồng vì khó khăn, vì thua lỗ, vì thôi không buôn bán nữa… để lại hậu quả toàn bộ tiền điện, nước, hư đồ, kẻ vẽ lên tường… gia đình phải trả, sửa chữa và “sơn vá” lại. Gia đình nghĩ: Số tiền vài ba triệu đã chi, dẫu đi thưa kiện chắc cũng không được xử, đành thôi.

Nay hợp đồng xác định rõ: “Nếu việc trả tiền chậm 7 ngày thì Hợp đồng đương nhiên bị hủy” nhưng công ty X lại ngang nhiên vi phạm hợp đồng mà chúng tôi không có cách gì để “mời họ ra khỏi nhà”. Gọi điện thoại họ không nhắc máy, nhắn tin đòi tiền họ không trả lời, đến tận nơi thì những người làm việc cho công ty X nói ”Lãnh đạo đi vắng hết, chúng em không có quyền giải quyết, cũng không có quyền trả lời các vấn đề chị hỏi”.

Kính mong luật sư tư vấn cho biết:

Cơ quan nào về mặt chức năng quản lý Nhà nước có thể có quyền, có chức năng giúp chúng tôi thực hiện thỏa thuận trong hợp đồng? Làm thế nào để “mời” bên vi phạm hợp đồng ra khỏi nhà? Kinh phí chi trả cho việc này thế nào nếu không muốn khởi kiện và không có bản án do Tòa án phán quyết?

Luật sư tư vấn:

Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 quy định thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện:

“Điều 35. Thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện

1. Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp sau đây:

a) Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình quy định tại Điều 26 và Điều 28 của Bộ luật này, trừ tranh chấp quy định tại khoản 7 Điều 26 của Bộ luật này;

b) Tranh chấp về kinh doanh, thương mại quy định tại khoản 1 Điều 30 của Bộ luật này;

c) Tranh chấp về lao động quy định tại Điều 32 của Bộ luật này.

2. Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết những yêu cầu sau đây:

a) Yêu cầu về dân sự quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9 và 10 Điều 27 của Bộ luật này;

b) Yêu cầu về hôn nhân và gia đình quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10 và 11 Điều 29 của Bộ luật này;

c) Yêu cầu về kinh doanh, thương mại quy định tại khoản 1 và khoản 6 Điều 31 của Bộ luật này;

d) Yêu cầu về lao động quy định tại khoản 1 và khoản 5 Điều 33 của Bộ luật này.

3. Những tranh chấp, yêu cầu quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này mà có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này.

4. Tòa án nhân dân cấp huyện nơi cư trú của công dân Việt Nam hủy việc kết hôn trái pháp luật, giải quyết việc ly hôn, các tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của vợ chồng, cha mẹ và con, về nhận cha, mẹ, con, nuôi con nuôi và giám hộ giữa công dân Việt Nam cư trú ở khu vực biên giới với công dân của nước láng giềng cùng cư trú ở khu vực biên giới với Việt Nam theo quy định của Bộ luật này và các quy định khác của pháp luật Việt Nam.”

Cơ quan có thẩm quyền có chức năng giúp hợp đồng được thực hiện đúng thỏa thuận là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bên thuê nhà thường trú. Cách hợp pháp duy nhất để giải quyết đó là khởi kiện và yêu cầu Tòa án giải quyết. Trước khi khởi kiện, bạn cần thông báo bằng văn bản về việc chấm dứt hợp đồng và cảnh báo về việc khởi kiện dân sự do vi phạm hợp đồng và có thể tố cáo nếu có đủ dấu hiệu tội xâm phạm chỗ ở của công dân.