Xử lý trường hợp bên mua sử dụng sổ đỏ của bên bán đi thế chấp ngân hàng

Xử lý trường hợp bên mua sử dụng sổ đỏ của bên bán đi thế chấp ngân hàng. Thế chấp quyền sử dụng đất khi chưa thực hiện việc tách sổ đỏ.

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi muốn hỏi về luật đất đai nhượng quyền sử dụng đất thổ cư. Dì tôi có nhượng một nữa diện tích đất thổ cư cho người mua với giá 250 triệu.Nhưng người mua không tách quyền sử dụng mà lấy sổ gốc của dì tôi đi thế chấp ngân hàng để trả tiền mua nhà 250 triệu, và cho dì tôi vay thêm 50 triệu để tu sửa phần còn lại ( số tiền được chia làm 2 lần: lần 1 là 20 triệu,1 tháng sau đưa tiếp là 30 triệu) dì tôi phải trả góp mỗi tháng 1 triệu trong thời gian 5 năm. Hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng và cho vay tiền được làm chung 1 hợp đồng. Nay dì tôi yêu cầu tách quyền sử dụng nhưng người mua không đồng ý.Trong khi dì tôi chỉ sang nhượng một nữa mà phải giao quyền sử dụng tất cả diện tích nhà ở ? Người mua còn nói sau 5 năm nếu muốn bán tiếp phần còn lại họ sẽ mua với giá 200 triệu. Hiện tại dì tôi vẫn góp cho người mua mỗi tháng 1 triệu như hợp đồng. Tôi muốn hỏi người mua không tách quyền sử dụng đất thổ cư và sử dụng giấy tờ gốc của dì tôi thế chấp cho ngân hàng như vậy có đúng pháp luật không? Rất mong Qúy luật sư tư vấn giúp. Trân trọng cảm ơn!? 

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Cở sở pháp lý:

– Bộ luật dân sự 2015;

– Luật Đất đai 2013;

2. Giải quyết vấn đề:

Bạn có nêu dì bạn có bán 1/2 diện tích đất thổ cư cho người mua với giá 250 triệu đồng. Nhưng người mua không tách quyền sử dụng đất mà lấy sổ gốc của dì bạn đi thế chấp ngân hàng. Trong trường hợp này bạn không nêu rõ là người mua đã thế chấp 1 phần diện tích đất hay toàn bộ diện tích đất cũng như việc thể chấp này gì bạn có đồng ý hay không nên chúng tôi không thể tư vấn chính xác. Tuy nhiên bạn có thể tham khảo quy định dưới đây để biết được việc thế chấp quyền sử dụng đất của người mua có đúng hay không.

Theo quy định Khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này".

Như vậy, theo quy định trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Do đó, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa dì bạn và bên mua có công chứng, chứng thực thì giao dịch mua bán đó hợp pháp về mặt hình thức. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 503 Bộ luật dân sự 2015 thì việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai. Do đó, để việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của dì bạn và người mua có hiệu lực thì phải thực hiện thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất. Ở đây, giữa dì bạn và người mua chưa làm thủ tục tách thửa cũng như chưa thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất nên việc chuyển  quyền sử dụng đất giữa hai bên chưa có hiệu lực.

>>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai qua tổng đài về thế chấp quyền sử dụng đất: 1900.6568

Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 317 Bộ luật dân sự 2015 về thế chấp tài sản như sau:

" Điều 317. Thế chấp tài sản

1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

…"

Như vậy, tài sản thế chấp phải là tài sản thuộc sở hữu của mình mới có thể thực hiện việc thế chấp. Trong trường hợp này, việc người mua đưa sổ đỏ gốc của dì bạn đi thế chấp ngân hàng thì nếu dì bạn đồng ý và có văn bản về việc đồng ý thì việc thế chấp quyền sử dụng đất giữa người mua và ngân hàng là hợp pháp. Còn nếu không có sự đồng ý của dì bạn việc thế chấp giữa ngân hàng và người mua không có giá trị. Ở đây, dì bạn có thể làm đơn khởi kiện ra Tòa để yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng thế chấp giữa người mua và ngân hàng là vô hiệu.