Người sử dụng đất có quyền định đoạt về quyền sử dụng đất nằm trong phạm vi sở hữu của mình. Tuy nhiên, trong trường hợp người sử dụng đất cho cá nhân khác thuê, thế chấp mà bị Nhà nước thu hồi đất thì diện tích đất này thì sẽ được xử lý như thế nào?
Mục lục bài viết
- 1 1. Điều kiện để đất đai được mang ra là tài sản thế chấp:
- 2 2. Những trường hợp Nhà nước thực hiện thu hồi đất của người dân:
- 3 3. Xử lý quyền sử dụng đất của người dân đang cho thuê, thế chấp bị thu hồi:
- 3.1 3.1. Xử lý quyền sử dụng đất đang cho thuê, thế chấp bị thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh, vì lợi ích quốc gia, cộng đồng:
- 3.2 3.2. Xử lý quyền sử dụng đất đang cho thuê, thế chấp bị thu hồi vì có hành vi vi phạm:
- 3.3 3.3. Xử lý quyền sử dụng đất đang cho thuê, thế chấp do người sử dụng đất là cá nhân cho thuê, thế chấp mà cá nhân đó chết nhưng không có người thừa kế:
1. Điều kiện để đất đai được mang ra là tài sản thế chấp:
Căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018 đã quy định về người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau, cụ thể:
Thứ nhất, Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp theo quy định và trường hợp nhận thừa kế;
Thứ hai, Đất không có tranh chấp;
Thứ ba, Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Nếu quyền sử dụng đất bị kê biên, người sử dụng đất không thể sử dụng quyền đó cho đến khi bị đơn thực hiện đầy đủ việc bảo đảm thi hành án;
Thứ tư, Quyền sử dụng đất vẫn còn giá trị và trong thời hạn sửa dụng đất;
Ngoài ra, khi người dân là chủ sở hữu hợp pháp đối với quyền sử dụng đất còn được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật.
2. Những trường hợp Nhà nước thực hiện thu hồi đất của người dân:
Theo quy định tại Điều 16 Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018, Nhà nước có quyền quyết định thu hồi đất và trưng dụng đất trong các trường hợp cụ thể, bao gồm:
Thứ nhất, Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Trong trường hợp này, Nhà nước có thể thu hồi đất để thực hiện các dự án quan trọng như xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng, đường xá khu công nghiệp, khu đô thị mới, công viên, trường học, bệnh viện, sân bay, cảng biển, và các dự án phát triển khác.
Thứ hai, Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai: Về bản chất, việc Nhà nước thực hiện thu hồi đất trong trường hợp này là do lỗi chủ quan phía người sử dụng đất. Nhà nước có quyền thu hồi đất đối với các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai, bao gồm vi phạm quy định về sử dụng đất, vi phạm quyền sử dụng đất, vi phạm quyền sở hữu đất, vi phạm quyền đăng ký đất, vi phạm quyền chuyển nhượng đất, vi phạm quyền khai thác tài nguyên đất, vi phạm quyền quản lý đất và các trường hợp khác.
Thứ ba, Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, hoặc có nguy cơ đe dọa tính mạng con người: Nhà nước có quyền thu hồi đất trong các trường hợp chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, hoặc có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
Nếu Nhà nước quyết định thu hồi đất để sử dụng cho các mục đích công cộng, thì chủ sở hữu đất sẽ được hưởng một khoản tiền bồi thường tương xứng với giá trị thực của đất đai. Theo quy định tại Luật Đất đai 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018, Nhà nước chỉ được thu hồi đất ruộng để sử dụng cho mục đích công cộng nếu đó không phải là đất sản xuất nông nghiệp quan trọng và phải bảo đảm đất khác để bù đắp cho việc thu hồi đất ruộng.
3. Xử lý quyền sử dụng đất của người dân đang cho thuê, thế chấp bị thu hồi:
3.1. Xử lý quyền sử dụng đất đang cho thuê, thế chấp bị thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh, vì lợi ích quốc gia, cộng đồng:
Theo quy định tại Điều 43 của
3.2. Xử lý quyền sử dụng đất đang cho thuê, thế chấp bị thu hồi vì có hành vi vi phạm:
Căn cứ khoản 28 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ ngày 06 tháng 01 năm 2017 quy định cụ thể về việc thu hồi đất đang cho thuê hoặc thế chấp, đây là trường hợp đất đang cho thuê nhưng bị Nhà nước thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai cụ thể: sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm; người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất; đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền; đất không được chuyển nhượng, tặng cho mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho; người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành; đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục; đất được giao, cho thuê để thực hiện dự án mà không sử dụng hoặc sử dụng với tiến độ chậm, sẽ được giải quyết, xử lý như sau:
Thứ nhất, Trường hợp bên cho thuê đất là người gây ra hành vi vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nước sẽ thu hồi đất. Bên cho thuê đất phải bồi thường thiệt hại cho bên thuê đất theo quy định của pháp luật về dân sự.
Thứ hai, Trường hợp bên thuê đất là người gây ra hành vi vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nước sẽ thu hồi đất. Bên thuê đất phải bồi thường thiệt hại cho bên cho thuê đất theo quy định của pháp luật về dân sự.
Thứ ba, Trường hợp người gây ra hành vi vi phạm pháp luật về đất đai không phải là bên cho thuê đất hoặc bên thuê đất thì Nhà nước sẽ thu hồi đất và người gây ra hành vi vi phạm có trách nhiệm bồi thường cho bên bị thiệt hại theo quy định. Trường hợp đất đang được cho thuê hoặc thế chấp mà Nhà nước thu hồi đất, thì người sử dụng đất (chủ đất) và người đang thuê hoặc thế chấp đất cần phải tuân thủ quy định của pháp luật về đất đai. Nếu đất đang được cho thuê thì người thuê có quyền sử dụng đất trong thời gian đã ký kết hợp đồng và phải thanh toán đầy đủ tiền thuê đất cho chủ đất. Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất, người thuê có quyền được bồi thường tài sản được gắn liền với đất của mình (nếu có) và được bồi thường tiền thuê đất còn lại trong thời gian thuê chưa hết. Nếu đất đang thế chấp, thì người thế chấp cần phải hoàn trả nợ cho người vay trong thời gian quy định. Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất, người thế chấp có quyền được bồi thường số tiền đã trả cho người vay và số tiền lời chưa nhận được.
Tuy nhiên, trong một số trường hợp đặc biệt, như khi Nhà nước thu hồi đất để phát triển khu công nghiệp, khu đô thị mới hoặc các dự án quan trọng khác của địa phương, các chính sách, quy định bồi thường và hỗ trợ sẽ được áp dụng theo quy định của pháp luật và theo sự quản lý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trong quá trình thu hồi đất, Nhà nước sẽ thực hiện các thủ tục pháp lý để đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan được bảo vệ. Cơ quan nhà nước sẽ có thông báo cho người sử dụng đất về quyết định thu hồi đất, thỏa thuận về việc bồi thường, và thực hiện các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên mới.
3.3. Xử lý quyền sử dụng đất đang cho thuê, thế chấp do người sử dụng đất là cá nhân cho thuê, thế chấp mà cá nhân đó chết nhưng không có người thừa kế:
Trong trường hợp đất do người sử dụng là cá nhân thuê, thế chấp mà cá nhân đó chết nhưng không có người thừa kế thì Nhà nước thu hồi đất, Nhà nước có trách nhiệm giải quyết như sau:
Thứ nhất, đối với trường hợp thuê đất, Nhà nước cho bên thuê đất tiếp tục thuê đất trong thời hạn còn lại của hợp đồng đã ký kết.
Thứ hai, đối với trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất thì Nhà nước xử lý quyền sử dụng quyền và nghĩa vụ có liên quan đến thửa đất theo quy định của pháp luật; hợp đồng thế chấp bị chấm dứt và quyền sử dụng đất thế chấp được xử lý theo quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm.
Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13;
– Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2018;
– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 5 năm 2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung tại khoản 28 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ ngày 06 tháng 01 năm 2017;
