Xử lý hành vi phá móng nhà người khác. Quyền sở hữu nhà ở hợp pháp.
Xử lý hành vi phá móng nhà người khác. Quyền sở hữu nhà ở hợp pháp.
Tóm tắt câu hỏi:
Mong luật sư giúp đỡ: Tài sản cố định trên đất hợp pháp khi nào? Gia đình em có bán cho ông A một mảnh đất năm 2001. Lúc bán chỉ giấy tờ viết tay. Và chưa sang sổ đỏ. Sau đó ông A bán miếng đất cho người khác. Qua nhiều chủ bây giờ tới tay ông B. Ông B tiến hành xây móng năm 2007 và xây qua phần đất liền kề chưa sử dụng của gia đình em. Gia đình em không biết, đến tháng 3/2016 gia đình em tiến hành xây nhà và phát hiện ra ông B lây lấn qua. Gia đình đã báo cho ông B rồi nhưng ông B không nói gì. Buộc gia đình em đang đào móng làm nhà thì phải cắt phần móng qua đất nhà mình. Bây giờ ông B kiện gia đình em phá hủy tài sản vậy có đúng không? Trong khi ông B mua bán cũng qua giấy viết tay. Không đăng ký cơ quan thẩm quyền xác nhận. Chưa được gia đình em sang sổ đỏ. Khi tiến hành xây cũng không đăng ký cấp giấy phép xây dựng. Vậy tài sản đó liệu có phải là tài sản hợp pháp không? Mong luật sư trả lời nhanh giúp em. Em xin cảm ơn.
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Giải quyết vấn đề:
Như bạn trình bày, bạn bán đất cho ông A từ năm 2001 bằng giấy tờ viết tay, ông B bán đất sang cho nhiều người khác bằng giấy viết tay. Theo quy định tại điểm a, tiểu mục 2.3, mục 2 của Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn này phải thỏa mãn tất cả các điều kiện sau:
“2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau này 15/10/1993
a. Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất."
Theo qui định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật Dân sự,khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của “
"a.1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;
a.2. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;
a.3. Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;
a.4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, “Luật đất đai năm 2013”;
a.5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật;
a.6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.”
Như vậy, tại thời điểm này khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên phải lập văn bản chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực, nhưng giữa gia đình bạn và ông A chỉ làm giấy viết tay mà không công chứng hoặc chứng thực nên trường hợp này giao dịch sẽ không có hiệu lực pháp luật.
Giao dịch giữa gia đình bạn với ông A không có hiệu lực pháp luật thì kéo theo đó việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông A cho những người khác và đến ông B cũng không có giá trị pháp luật. Do đó, ông B không có quyền sử dụng đất đối với phần đất mà gia đình bạn đã bán.
>>> Luật sư tư vấn pháp luật hủy hoại tài sản của người khác: 1900.6568
Năm 2007, ông B xây nhà. Căn cứ Điều 62 Luật xây dựng 2003 thì công trình phải được cấp giấy phép xây dựng thỏa mãn quy định sau:
"1. Trước khi khởi công xây dựng công trình chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ trường hợp xây dựng các công trình sau đây:
a) Công trình thuộc bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp, công trình tạm phục vụ xây dựng công trình chính;
b) Công trình xây dựng theo tuyến không đi qua đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng, dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
c) Công trình hạ tầng kỹ thuật quy mô nhỏ thuộc các xã vùng sâu, vùng xa;
d) Nhà ở riêng lẻ tại vùng sâu, vùng xa không thuộc đô thị, không thuộc điểm dân cư tập trung, điểm dân cư nông thôn chưa có quy hoạch xây dựng được duyệt;
đ) Các công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của công trình.
2. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn, các quy định về giấy phép xây dựng phải phù hợp với tình hình thực tế ở địa phương. Uỷ ban nhân dân cấp huyện quy định cụ thể các điểm dân cư tập trung thuộc địa bàn phải cấp giấy phép xây dựng.
3. Việc xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ trong vùng đã có quy hoạch xây dựng được duyệt và công bố nhưng chưa thực hiện thì chỉ được cấp giấy phép xây dựng tạm có thời hạn theo thời hạn thực hiện quy hoạch.”
Như vậy, nếu công trình xây dựng của ông B không thuộc các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng như trên hoặc không phù hợp với tình hình thực tế của địa phương năm 2007 thì ông B không có quyền sở hữu đối với nhà ở xây dựng trên đất.
Nếu công trình của ông B được miễn giấy phép xây dựng hoặc khi xây vào năm 2007 vẫn phù hợp với quy định tại địa phương thì việc xây dựng của ông B là hợp pháp, ông B có quyền sở hữu đối với căn nhà xây dựng trên đất. Do đó, nếu gia đình bạn tự ý đập phá móng nhà của ông B là hành vi trái pháp luật. Mặc dù như bạn trình bày, ông B xây dựng lấn chiếm đất của gia đình bạn tuy nhiên bạn cũng không được phép tự ý phá móng nhà của ông B, ông B có quyền yêu cầu gia đình bạn bồi thường thiệt hại.
