Xây nhà trên đất người khác có được đền bù không?

1. Xây dựng nhà trên đất người khác được hiểu như thế nào?

Có thể khẳng định: Xây dựng nhà trên đất của người khác là hành vi vi phạm pháp luật. Hành vi xây nhà trái phép trên đất của người khác được hiểu là xây nhà trái phép trên đất của nhà nước hoặc đất của tổ chức cá nhân nào đó. Theo quy định tại Điều 12 Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018 một trong những hành vi bị nghiêm cấm gồm cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Việc tự ý xây dựng trên đất của người khác là hành vi vi phạm pháp luật, xâm phạm đến quyền sở hữu tài sản của người khác. Hành vi cố ý xây dựng nhà trên đất lấn chiếm sẽ bị pháp luật xử lý nghiêm minh. 

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, chủ sở hữu tài sản có các quyền liên quan đến tài sản đó bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và định đoạt tài sản. Các quyền này đảm bảo cho chủ sở hữu tài sản có thể phân biệt quyền của mình đối với tài sản này so với người khác. Quyền này được pháp luật công nhận, tôn trọng, bảo vệ và bảo đảm và có hiệu lực đối kháng với tất cả các chủ thể còn lại trong xã hội.

2.  Xây dựng nhà trên đất người khác có được đền bù không?

Đối với truờng hợp biết rõ đất là của người khác nhưng vẫn cố ý xây dựng nhà trên đất của người khác thì có thể khẳng định: Việc xây dựng nhà trên đất của người khác sẽ không được đền bù mà còn có thể bị xử phạt hành chính về hành vi lấn chiếm đất quy định tại Điều 10 Nghị định số 102/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 10 tháng 11 năm 2014 Về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định như sau:

Thứ nhất, đối với hành vi lấn, chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất thì phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng.

Thứ hai, đối với hành vi lấn, chiếm đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này thì phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng.

Thứ ba, đối với hành vi lấn, chiếm đất ở thì phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng.

Lưu ý: Đối với hành vi lấn, chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình thì hình thức và mức xử phạt thực hiện theo quy định tại Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực về hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở; trong lĩnh vực về giao thông đường bộ và đường sắt; trong lĩnh vực về văn hóa, thể thao, du lịch và quảng cáo; trong lĩnh vực về khai thác và bảo vệ công trình thủy lợi; đê điều; phòng, chống lụt, bão và trong các lĩnh vực chuyên ngành khác.

Bên cạnh đó, hành vi cố ý xây dựng nhà trên đất của người khác còn phải thực hiện một số biện pháp khắc phục hậu quả như sau:

Thứ nhất, buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 10 Nghị định số 102/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 10 tháng 11 năm 2014 Về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Thứ hai, buộc trả lại đất đã lấn, chiếm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 10 Nghị định số 102/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 10 tháng 11 năm 2014 Về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

Như vậy, nếu các cá nhân biết rõ phần đất này thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình khác mà vẫn cố ý xây nhà trên đất thì đó là hành vi vi phạm pháp luật và sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi lấn, chiếm đất ở với mức xử phạt từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng; Ngoài ra, cá nhân đó còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả buộc khôi phục tình trạng đất trước khi vi phạm, buộc trả lại phần đất đã lấn, chiếm đất.

3. Biện pháp xử lý hành vi xây nhà trên đất người khác theo quy định pháp luật hiện hành:

3.1. Cách xử lý hành vi xây nhà trên đất người khác:

Việc xử lý hành vi xây nhà trên đất người khác được quy định tại Khoản 12 Điều 15 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ ngày 27 tháng 11 năm 2017 Quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở. Theo đó, đối với hành vi cố ý xây nhà trái phép từ lấn chiếm đất của nhà nước mà đang thi công xây dựng thì xử lý như sau:

Thứ nhất, lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm dừng thi công xây dựng công trình;

Thứ hai, trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh hoặc cấp giấy phép xây dựng;

Thứ ba, hết thời hạn quy định tại điểm b khoản này, tổ chức, cá nhân vi phạm không xuất trình với người có thẩm quyền xử phạt giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng được điều chỉnh thì bị áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.

3.2. Các phương án xử lý hành vi xây nhà trên đất người khác theo quy định pháp luật:

Các chủ thể bị cá nhân khác ngang nhiên sử dụng, xây dựng nhà ở trái phép trên mảnh đất của mình có thể lựa chọn một trong các phương pháp xử lý hành vi trái phép này, gồm: Tố cáo theo quy định của Luật Tố cáo năm 2018; hoặc thực hiện khởi kiện dân sự theo quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018, cụ thể như sau:

Thứ nhất, phương án tố cáo theo quy định tại Điều 22 Luật Tố cáo năm 2018. Việc tố cáo được thực hiện bằng đơn tố cáo hoặc được trình bày trực tiếp tại cơ quan, tổ chức có thẩm quyền và quy định của Luật Tố cáo năm 2018 thì quy trình giải quyết tố cáo sẽ được thực hiện qua các bước như sau:

Bước 1: Tiếp nhận, xử lý thông tin tố cáo;

Bước 2: Xác minh nội dung tố cáo;

Bước 3: Kết luận nội dung tố cáo;

Bước 4: Xử lý tố cáo của người giải quyết tố cáo;

Bước 5: Công khai kết luận nội dung tố cáo, quyết định xử lý hành vi vi phạm bị tố cáo.

Thứ hai, phương án khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Theo quy định tại Điều 35 Luật Tố tụng Dân sự năm 2015, Tòa án nhân dân huyện là cấp tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật đất đai sau khi cơ quan có thẩm quyền tiến hành hòa giải là Ủy ban nhân dân nơi có đất mà các bên đang tranh chấp. Nếu trường hợp các tình huống tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngoài thì thẩm quyền giải quyết sẽ thuộc Tòa án nhân dân tỉnh theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 37 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

Như vậy, khi các cá nhân, tổ chức bị người khác ngang nhiên xây dựng nhà trên diện tích đất thuộc sở hữu của mình khi chưa cho phép thì có thể áp dụng một trong hai phương án nêu trên (tố cáo hoặc khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền) để được giải quyết theo trình tự quy định pháp luật tố tụng dân sự và pháp luật đất đai.

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Tố tụng dân sự năm 2015 số 92/2015/QH13;

– Luật Tố cáo số năm 2018 25/2018/QH14;

– Luật Đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13;

– Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2018;

– Nghị định số 102/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 10 tháng 11 năm 2014 Về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

– Nghị định số 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ ngày 27 tháng 11 năm 2017 Quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở;