Sau khi hoàn thành việc thi công, xây dựng công trình mà Nhà nước yêu cầu phải có giấy phép xây dựng, chủ đầu tư phải thực hiên thủ tục hoàn công, để cơ quan có thẩm quyền công nhận tính pháp lý của công trình đó. Vậy trường hợp xây nhà sai giấy phép có thể hoàn công được không?
Mục lục bài viết
1. Xây nhà sai giấy phép có thể hoàn công được không?
Trường hợp nhà xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp, vẫn có thể thực hiện thủ tục hoàn công; nếu chủ đầu tư, chủ sở hữu nhà ở thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng và phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và xác nhận bằng văn bản rằng việc điều chỉnh đó không ảnh hưởng đến an toàn của toàn công trình.
Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 98 Luật xây dựng 2014, pháp luật chỉ cho phép chủ đầu tư điều chỉnh một số nội dung sau:
– Thay đổi về hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình mà công trình thuộc khu vực đô thị và có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
– Thay đổi một trong các yếu tố về vị trí, diện tích xây dựng; quy mô, chiều cao, số tầng của công trình và các yếu tố khác ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính của công trình;
– Khi điều chỉnh thiết kế bên trong công trình làm thay đổi công năng sử dụng làm ảnh hưởng đến an toàn, phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường.
Theo đó, khi công trình xây dựng có thay đổi so với giấy phép xây dựng mà thuộc các trường hợp được pháp luật cho phép điều chỉnh, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng, nộp tại cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh giấy phép xây dựng. Trường hợp việc điều chỉnh được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận thì công trình xây dựng vẫn được thực hiện thủ tục hoàn công. Trường hợp việc điều chỉnh không phù hợp, không được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận thì công trình không thể thực hiện thủ tục hoàn công.
* Cơ quan có thẩm quyền cấp, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng:
Được quy định tại Điều 103 của Luật Xây dựng 2014:
– Bộ Xây dựng có thẩm quyền điều chỉnh giấy phép xây dựng đối với công trình cấp đặc biệt;
– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền điều chỉnh giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng cấp I, cấp II; công trình tôn giáo; công trình di tích lịch sử – văn hóa, công trình tượng đài, tranh hoành tráng được xếp hạng; công trình trên các tuyến, trục đường phố chính trong đô thị; công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài;
– Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền điều chỉnh giấy phép xây dựng đối với các công trình, nhà ở riêng lẻ xây dựng trong đô thị, trung tâm cụm xã, trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa thuộc địa bàn quản lý của huyện.
2. Thủ tục hoàn công công trình xây dựng:
Hoàn công là một thủ tục hành chính quan trọng trong quá trình xây dựng, được tiến hành sau khi công trình được hoàn thiện. Đây là thủ tục nhằm xác nhận việc chủ đầu tư, nhà thầu thi công đã hoàn thành công trình xây dựng sau khi được cấp giấy phép xây dựng và đã thực hiện xong việc thi công có nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng. Như vậy, có thể xem hoàn công là thủ tục cuối cùng để hoàn thiện tính pháp lý của công trình, pháp luật công nhận giá trị của căn nhà; qua đó cơ quan có thẩm quyền xét duyệt điều kiện cấp phát, đổi sổ hồng.
Trong quá trình hoàn công, các chuyên gia hoặc cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành kiểm tra để đảm bảo công trình tuân thủ các quy định về xây dựng và đạt các tiêu chuẩn an toàn, chất lượng. Nếu công trình hoàn toàn tuân thủ các yêu cầu theo quy định, công trình đó sẽ được chấp nhận và được cấp giấy chứng nhận hoàn công, từ đó công trình có thể được sử dụng. Nếu không được cấp giấy chứng nhận hoàn công thì chủ sở hữu chỉ có quyền sử dụng đất mà không có quyền sở hữu nhà trên đất.
* Thủ tục hoàn công công trình xây dựng:
Thủ tục hoàn công công trình xây dựng, nhà ở là thủ tục bắt buộc đối với các công trình được cấp giấy phép xây dựng; những công trình không phải xin cấp giấy phép xây dựng sẽ không cần thực hiện thủ tục hoàn công xây dựng.
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ.
– Giấy phép xây dựng;
– Hợp đồng xây dựng của chủ nhà ký với các nhà thầu khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát thi công xây dựng (nếu có);
– Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng;
– Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công xây dựng;
– Báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng;
– Bản vẽ hoàn công (trong trường hợp việc thi công xây dựng có sai khác so với thiết kế bản vẽ thi công xây dựng);
– Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định (nếu có);
–
Bước 2: Nộp hồ sơ.
Sau khi hoàn thành bộ hồ sơ hoàn công xây dựng, chủ đầu tư nộp hồ sơ hoàn công tới cơ quan có thẩm quyền:
– Đối với các công trình cấp đặc biệt; công trình cấp 1; những công trình tôn giáo, di tích lịch sử, miếu đình, tượng đài, quảng cáo, tranh hoành tráng; công trình trên các tuyến, trục đường chính thành phố do Ủy ban nhân dân thành phố quy định, người nộp hồ sơ nộp tại sở Xây dựng.
– Đối với công trình là nhà ở riêng lẻ, nhà ở tư nhân của người dân và các công trình xây dựng khác không thuộc nhóm công trình do Sở xây dựng quyết định và thuộc địa giới hành chính quận, huyện; người nộp hồ sơ nộp tại Ủy ban nhân dân quận, huyện.
– Đối với công trình hoàn công là công trình xây mới, xây dựng tạm, sửa chữa cải tạo xây dựng trong các khu đô thị mới, khu công nghiệp, chế xuất, khu công nghệ cao, người nộp hồ sơ nộp tại Ban quản lý đầu tư và xây dựng.
– Đối với công trình hoàn công là nhà ở riêng lẻ ở điểm khu dân cư nông thôn đã có quy hoạch xây dựng thuộc địa giới hành chính xã, người nộp hồ sơ nộp tại Ủy ban nhân dân xã.
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ.
Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và ghi biên nhận hẹn phúc đáp hồ sơ nếu hồ sơ đầy điều kiện. Trường hợp hồ sơ chưa hợp lệ thì bộ phận tiếp nhận sẽ trả hồ sơ và yêu cầu bổ sung các giấy tờ còn thiếu. Sau khi bổ sung đầy đủ theo yêu cầu thì chủ đầu tư nộp lại hồ sơ.
Bước 4: Hoàn thành các nghĩa vụ nộp lệ phí hoàn công.
Sau khi nộp hồ sơ hoàn công công trình xây dựng, nhà ở cho cơ quan có thẩm quyền thì bạn sẽ chờ đợi kết quả nghiệm thu hoàn thành các hạng mục công trình xây dựng và phải thực hiện nghĩa vụ nộp lệ phí hoàn công nhà.
3. Xây nhà sai giấy phép là như thế nào?
Nhà xây dựng sai giấy phép là hành vi xây dựng nhà, công trình xây dựng không tuân thủ các quy định, yêu cầu được ghi trong giấy phép xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp; một hoặc một số chi tiết thi công xây dựng không đúng với các thông tin trên giấy phép xây dựng đã được cấp phép có thể kể đến như:
– Độ cao công trình, chỉ giới xây dựng, số tầng,…
– Độ an toàn gồm cột, móng, loại vật liệu xây dựng,…
– Diện tích xây dựng, hiện trạng xây dựng,…
Chủ đầu tư, chủ sở hữu nhà ở xây dựng công trình sai giấy phép xây dựng có thể bị xử phạt hành chính, thậm chí buộc phá dỡ công trình theo quy định.
4. Mức phạt đối với việc xây dựng nhà sai giấy phép:
Được quy định tại khoản 6, Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng. Theo đó, trong trường hợp cá nhân, tổ chức thực hiện thi công công trình xây dựng sai giấy phép xây dựng đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng mới sẽ bị phạt như sau:
– Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ sẽ bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng;
– Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác sẽ bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng;
– Đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng sẽ bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng.
(Hình phạt bổ sung trong trường hợp xây dựng sai giấy phép xây dựng là buộc phá dỡ công trình, phá dỡ phần công trình xây dựng vi phạm nội dung trong giấy phép xây dựng quy định).
* Theo quy định tại khoản 3 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, nếu xây dựng công trình sai giấy phép xây dựng mà không thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng sẽ bị phạt như sau:
– Đối với công trình xây dựng là nhà ở riêng lẻ sẽ bị phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng;
– Đối với hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác sẽ bị phạt tiền từ 25.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng;
– Đối với việc xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng sẽ bị phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật xây dựng năm 2014;
– Nghị định 06/2021/NĐ-CP hướng dẫn về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng;
– Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng.
