Hiện nay, tình trạng lấn chiếm đất vẫn còn tồn tại nhiều ở một số địa phương, thậm chí có một số vụ việc phức tạp kéo dài. Nhiều người dân thắc mắc rằng: Xây nhà lấn sang đất của hàng xóm phải xử lý thế nào?
Mục lục bài viết
1. Khi nào được xác định là hành vi lấn sang đất của hàng xóm?
Lấn chiếm đất của hàng xóm trong quá trình xây nhà là một trong những hiện tượng phổ biến trong đời sống nhân dân hiện nay, và nó cũng là một trong những biểu hiện của tranh chấp đất đai. Nhìn chung thì tranh chấp đất đai là biểu hiện của những bất đồng và trái ngược quan điểm trong suy nghĩ của các chủ thể có quyền quản lý và sử dụng đất đai. Những biểu hiện này rất đa dạng và phức tạp, vì thế tranh chấp đất đai tồn tại dưới nhiều hình thức khác nhau tùy thuộc vào mục đích nghiên cứu và tiêu chí phân loại.
Lấn đất của hàng xóm thuộc loại tranh chấp về quyền sử dụng đất. Đặc trưng của dạng tranh chấp này là các chủ thể đều cho rằng mình có quyền sử dụng đất và có sự chiếm hữu cũng như sử dụng thực tế đất đai có tranh chấp. Cụ thể đây là dạng tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất. Đây có thể là tranh chấp toàn bộ một thửa đất hoặc nhiều thửa đất hoặc tranh chấp một phần của thửa đất hay còn gọi là tranh chấp ranh giới đất liền kề giữa những người sử dụng đất với nhau về ranh giới giữa những vùng đất mà họ được nhà nước cho phép quản lý và sử dụng. Loại tranh chấp này thường này phát sinh do một bên tự ý thay đổi mốc giới hoặc hai bên không xác định được với nhau về mốc giới sử dụng hoặc do quá trình quản lý và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa được rõ ràng và có nhiều sai sót. Nhìn chung thì hành vi xây nhà và lấn đất của hàng xóm sẽ được xảy ra trong một số trường hợp sau đây:
– Tự ý lấn sang đất của nhà hàng xóm khi chưa được sự đồng ý của người sử dụng đất có quyền cũng như không được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về đất đai;
– Sử dụng những ranh giới trên thực địa hoặc những mốc giới về đất mơ hồ khiến cho việc lính sang đất nhà người khác một cách vô ý mà không biết hành vi vi phạm của mình là trái pháp luật, lầm tưởng rằng phần đất đó thuộc quyền sở hữu của gia đình mình. Hành vi xây nhà và lấn đất của người khác sẽ được coi là hành vi vi phạm pháp luật và sẽ bị xử lý theo đúng quy định của pháp luật về đất đai và các pháp luật khác có liên quan.
2. Xây nhà lấn sang đất của hàng xóm phải xử lý thế nào?
Khi xảy ra hiện tượng lớn nhất của nhà hàng xóm thì chủ thể vi phạm và chủ thể bị đi phạm có thể sử dụng một trong các phương pháp sau đây:
Thứ nhất, các bên tranh chấp có thể ngồi lại để tự thương lượng hòa giải với nhau. Đây là biện pháp gặp gỡ trao đổi của các bên để tháo gỡ những bất đồng và mâu thuẫn. Biện pháp này được diễn ra một cách kín đáo và phụ thuộc vào ý chí của các bên bị thế thể hiện rõ tính chất định đoạt của các chủ thể mà không có sự can thiệp của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên nếu tự hòa giải mà không thấy được sự thiện chí của bên còn lại thì khi đó cần sự can thiệp của bên thứ ba.
Thứ hai, hòa giải cơ sở. Theo quy định của pháp luật hiện hành thì hòa giải ở cấp cơ sở là phương thức giải quyết tranh chấp đất đai có sự tham gia của bên thứ ba, được xác định là tổ chức hòa giải cơ sở với tư cách là trung gian hòa giải. Đây được coi là biện pháp tiền tố tụng và xuất hiện bên thứ ba là tổ chức hòa giải làm vai trò trung gian giúp cho các bên ngồi lại và thương lượng với nhau nhằm giải quyết những bất đồng và mâu thuẫn của họ. Nhìn chung thì thủ tục hòa giải sẽ được diễn ra tại ủy ban nhân dân cấp xã trong vòng 45 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu của người có liên quan. Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp mà một bên tranh chấp vẫn mặc đến lần thứ hai thì sẽ được coi là hòa giải không thành. Kết quả hòa giải sẽ được lập thành biên bản bao gồm các nội dung chính sau đây: thời gian và địa điểm tiến hành, thành phần tham dự phiên hòa giải, tóm tắt những nội dung tranh chấp và ý kiến của các bên về quan điểm hòa giải, những nội dung nào được các bên chấp thuận và những nội dung nào không được chấp thuận, đồng thời biên bản đó cần phải có chữ ký của chủ tịch hội đồng cũng như các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải và đóng dấu của ủy ban nhân dân cấp cơ sở.
Thứ ba, nếu các bên không thể hòa giải được thì sẽ tiến hành khởi kiện tại tòa án nhân dân. Theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật tố tụng dân sự thì tòa án nhân dân sẽ có thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến lĩnh vực đất đai trong trường hợp này. Việc giải quyết tranh chấp tại tòa án được thực hiện theo nguyên tắc đảm bảo chế độ xét xử sơ thẩm và phúc thẩm. Tòa án cấp sơ thẩm thụ lý và giải quyết tranh chấp theo đúng thẩm quyền. Xét xử phúc thẩm là việc tòa án cấp phúc thẩm trực tiếp xét xử lại vụ án mà bản án, quyết định của tòa án cấp sơ thẩm chưa có hiệu lực bị kháng cáo hoặc kháng nghị. Tuy nhiên cần phải lưu ý rằng các bên đương sự cần phải chuẩn bị rõ chứng cứ để chứng minh cho cơ sở quan điểm của mình là hợp pháp. Chứng cứ là tất cả những gì có thật được các chủ thể giao nộp cho tòa án hoặc do tòa án thu thập theo trình tự luật định và được sử dụng để chứng minh cho các yêu cầu của đương sự cũng như phản đối của đương sự là có căn cứ, qua đó đảm bảo cho vụ án được giải quyết một cách khách quan và đúng pháp luật. Các bên đương sự cần phải cung cấp chứng cứ cho tòa án và chứng minh các yêu cầu của mình là có căn cứ và có cơ sở cũng như đúng pháp luật.
3. Mức xử phạt đối với hành vi xây nhà lấn đất hàng xóm:
Căn cứ theo Điều 16 nghị định 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, thì đối với hành vi xây dựng mà lĩnh chiếm diện tích hoặc không gian thuộc quyền sử dụng hợp pháp của các tổ chức khác thì sẽ phải chịu mức xử phạt sau đây cùng với các biện pháp khắc phục hậu quả đó là bột phá vỡ công trình và phần xây dựng bị vi phạm đó, cụ thể như sau:
| Hành vi vi phạm | Mức phạt |
| Xây dựng nhà ở riêng lẻ | 80 triệu đồng đến 100 triệu đồng |
| Xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác | 100 triệu đồng đến 120 triệu đồng |
| Xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng | 180 triệu đồng đến 200 triệu đồng |
Đối với những hành vi xây dựng mà lấn chiếm đất của hàng xóm đã có quyết định và biên bản xử phạt vi phạm hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu họ chấm dứt hành vi vi phạm của mình nhưng họ vẫn tiếp tục thực hiện hành vi vi phạm đó và không có các biện pháp khắc phục hậu quả thì sẽ tăng mức hình phạt lên cụ thể như sau:
| Hành vi vi phạm | Mức phạt |
| Xây dựng nhà ở riêng lẻ | 100 triệu đồng đến 120 triệu đồng |
| Xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác | 120 triệu đồng đến 140 triệu đồng |
| Xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng | 400 triệu đồng đến 500 triệu đồng |
4. Một số lưu ý xử lí tình huống khi xảy ra hiện tượng lấn sang đất hàng xóm:
Có thể nhận thấy được rằng, hành vi xây dựng lấn chiếm của hàng xóm được xác định là quy định trái pháp luật, nhưng không vì thế mà mỗi chủ thể trong chúng ta cũng xử lý sự việc một cách trái pháp luật. Khi xảy ra hiện tượng tranh chấp nói trên, một số người sử dụng đất vì để bảo vệ quyền của mình mà bản thân bị truy cứu trách nhiệm hình sự như tội cố ý gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của người khác theo Điều 134, tội gây rối trật tự công cộng theo Điều 318, tội cố ý gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của người khác theo Điều 134 hoặc thậm chí là tội giết người theo Điều 123 Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi bổ sung 2017. Vì thế cho dù trong tình huống nào thì mỗi chủ thể chúng ta cũng cần sự bình tĩnh để xử lý vấn đề một cách hiệu quả, tránh trường hợp “giận quá mất khôn” để rồi rơi vào con đường tù tội, vi phạm pháp luật không đáng có.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai năm 2013;
– Bộ luật Hình sự năm 2015;
– Nghị định 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng;
– Nghị định số 04/2022/NĐ-CP ngày 06/1/2022 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tài nguyên nước và khoáng sản; khí tượng thủy văn; đo đạc và bản đồ.
