Xây dựng nhà xưởng trên đất ruộng thì có hợp pháp không?

1. Có được xây nhà xưởng trên đất nông nghiệp không?

1.1. Muốn xây nhà xưởng trên đất nông nghiệp phải chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp?

Từ trước đến nay, chúng ta đều biết rằng đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng do Nhà nước đứng ra quản lý, việc sử dụng bất kì loại đất vào mục đích gì cần sự cho phép của Nhà nước thông qua văn bản quy phạm pháp luật. Vì vậy, để đảm bảo việc quản lý đất đai của quốc gia tại Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định như sau: “Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất”

Như vậy đất nông nghiệp chỉ được dùng vào mục đích sản xuất nông nghiệp. Việc tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng trên đất nông nghiệp là trái pháp luật.

Để thuận lợi cho việc quản lý đất đai của quốc gia, nhà nước luôn ra những quy định đảm bảo nguyên tắc sử dụng đất ở nêu trên. Nhưng trên thực tế, người dân hoàn toàn có thể xây dựng nhà xưởng trên đất nông nghiệp nếu đảm bảo thủ tục chuyển đổi, được Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép.

Người dân cần lưu ý những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

– Nguyện vọng chuyển đất dùng để trồng lúa sang mục đích canh tác trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

– Nhà nước giao đất với mục đích ban đầu là trồng cây hàng năm giờ mong muốn chuyển sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

– Đối với đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, những loại đất này cũng có thể được chuyển đổi sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

– Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là trường hợp diễn ra phổ biến nhất hiện nay. Vì vậy, có trường hợp người sử dụng đất vì không có sự hiểu biết mà vi phạm pháp luật đất đai;

– Trong trường hợp, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất phi nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất nếu có mong muốn chuyển sang đất phi nông nghiệp thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất vẫn được Nhà nước đồng ý nếu đủ điều kiện;

– Dân số ngày càng tăng cao trong khi vốn đất thổ cư ngày càng ít đi nên với mục đích đảm bảo cuộc sống tối thiểu của người dân là có nơi để định cư lâu dài. Nhà nước tạo điều kiện cho người dân chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

–  Khi muốn mở rộng đất thương mại, dịch vụ thì người dân có thể xin cấp phép việc chuyển đổi từ đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng sang đất thương mại, dịch vụ.

Như vậy, chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là một trong những trường hợp bắt buộc phải làm thủ tục chuyển đổi, người dân cần lưu ý vấn đề này tránh tình trạng sau này bị phát hiện thì sẽ chịu mức phạt hành vi vi phạm, làm gián đoạn đến quá trình sử dụng đất.

 1.2. Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp:

Với những quy định đã nêu ở trên, Nhà nước luôn tạo điều kiện để người dân sử dụng đất thuộc sở hữu của mình một cách triệt để, tạo cơ hội để kinh doanh, sản xuất phục vụ nhu cầu đời sống thiết yếu của người sử dụng đất. Người sử dụng đất cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ được quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

Theo đó, đối với hộ gia đình, cá nhân chỉ được xây dựng nhà xưởng nếu được Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Các bước chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

– Giấy chứng nhận.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Cách 1. Nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện.

Cách 2. Với nơi chưa tổ chức bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ

– Trường hợp hồ sơ đầy đủ thì bộ phận tiếp nhận sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp.

– Trường hợp hồ sơ thiếu, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh theo quy định.

Bước 4: Giải quyết yêu cầu

Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện hiện các công việc theo quy định như: Thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, thực địa,…

Người dân cần lưu ý thực hiện đầy đủ, đúng hạn nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế nếu được chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 5: Trả kết quả

Thời gian giải quyết:

– Không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ;

– Không quá 25 ngày làm việc đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.

2. Ai có thẩm quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất?

Điều 59 Luật Đất đai năm 2013 quy định về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Nhà nước chia làm 3 cấp. Mỗi cấp sẽ có thẩm quyền khác nhau với từng đối tượng muốn chuyển đổi, cụ thể như sau:

– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

– Ủy ban nhân dân cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp diện tích đất nông nghiệp từ 0,5 héc ta trở lên chuyển đổi vì mục đích thương mại, dịch vụ thì cần có sự xin phép của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh. Quá trình chấp thuận bắt buộc được thể hiện bằng văn bản mới đảm bảo về mặt hình thức.

– Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

Lưu ý: Cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại thì  không được ủy quyền. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng phải đúng thẩm quyền, đúng thủ tục thì mới được Nhà nước công nhận.

3. Mức phạt xây nhà xưởng trên đất nông nghiệp:

Theo những nội dung ở trên, đất dùng để xây dựng nhà xưởng thuộc loại đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp chứ không phải loại đất ở hay đất nông nghiệp. Với mong muốn xây dựng nhà xưởng trên phần đất trên, bạn phải chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định. Trong trường hợp chưa xin cấp giấy phép xây dựng nhà xưởng nhưng vẫn cố tình thực hiện hành vi này. Nhà nước có những quy định về xử phạt hành vi trái pháp luật, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quá trình quản lý, sử dụng đất ruộng. Căn cứ theo quy định tại Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Khoản 3 Điều 1 Nghị định 04/2020/NĐ-CP như sau: 

STT	Diện tích chuyển trái phép	Mức phạt
		Khu vực nông thôn	Khu vực thành thị
1	dưới 0,02 héc ta	3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng	Hình thức và mức xử phạt bằng hai (02) lần mức phạt khu vực nông thôn.
2	từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta	5.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng
3	từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta	8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng
4	từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta	15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng
5	từ 0,5 héc ta đến dưới 1 héc ta	30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng
6	từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta	50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng
8	từ 03 héc ta trở lên	100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng

4. Đất ruộng có chuyển nhượng được không?

4.1. Các trường hợp được phép chuyển nhượng đất nông nghiệp:

Nhu cầu chuyển nhượng đất nông nghiệp là nhu cầu tất yếu của người sử dụng đất. Nhưng bất kỳ hành vi nào tác động đến đất đai, người sử dụng đất phải đảm bảo những điều kiện nhất định. Trong trường hợp muốn chuyển nhượng đất ruộng thì người dân cũng phải đáp ứng 4 điều kiện quy định khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 như sau: 

+ Thứ nhất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một điều kiện quan trọng để thể hiện ý chí của nhà nước cho rằng việc sở hữu đất là hợp pháp, điều này là cơ sở để bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

+ Thứ hai, đất đã sử dụng thời gian dài, ổn định và  không có tranh chấp giữa các bên. Điều này ngầm hiểu rằng đất thuộc sở hữu của người đang sử dụng trên thực tế;

+ Thứ ba, trong quá trình sử dụng quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án ví dụ người dân sử dụng đất ruộng thế chấp vay ngân hàng,..;

+ Thứ tư, đất ruộng là một trong trường hợp Nhà nước quy định thời hạn sử dụng đất nên việc chuyển nhượng phải thực hiện trong thời hạn sử dụng đất mới đảm bảo về mặt pháp lý.

4.2. Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp:

– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

– Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.