Xây dựng nhà kính trên đất nông nghiệp phải xin phép không?

1. Đất sử dụng để xây dựng nhà kính có nằm trong nhóm đất nông nghiệp không?

Việt Nam là quốc gia có nguồn tài nguyên đa dạng, trong đó phải kể đến tài nguyên đất. Dựa theo quy định tại Khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai thì căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại đất mà có thể phân thành nhiều các loại đất khác nhau. Đối với đất sử dụng vì mục đích nông nghiệp gồm:

Diện tích đất được nhà nước giao cho người dân thực hiện canh tác, trồng cây thu hoạch theo các năm. Loại đất này thường được sử dụng để trồng lúa nước và các cây trồng thu hoạch hàng năm khác;

– Sử dụng đất để trồng cây lâu năm để phục vụ đời sống kinh tế- vật chất;

– Nhà nước đặc biệt quan tâm đến việc trồng rừng sản xuất, phòng hộ, đặc dụng. Mỗi loại rừng có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong đời sống kinh tế sản xuất cũng như liên quan đến môi trường của quốc gia và khu vực;

– Với những cá nhân, hộ gia đình có lợi thế về mặt địa lý hoặc có nhu cầu nuôi trồng thủy sản thì được nhà nước giao hoặc cho thuê sử dụng;

– Có những khu vực tại Việt Nam thích hợp về điều kiện tự nhiên để tạo nên lượng muối nhất định nên việc giao Đất làm muối cũng được coi loại đất sử dụng vì mục đích nông nghiệp;

– Ngoài các loại đất nêu trên, có những loại đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác nhằm phục vụ trồng trọt, bao gồm cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; 

Để hỗ trợ cho quá trình sử dụng triệt để đất đai khi được giao, cho thuê thì Nhà nước cũng không cấm việc xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;

Những diện tích đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất. Chính vì vậy, đất xây dựng nhà kính cũng thuộc nhóm đất nông nghiệp.

2.  Xây dựng nhà kính trên đất nông nghiệp phải xin phép không? 

Với quy định tại Mục 1 của Bài viết, bạn đọc có thể hiểu rằng xây dựng nhà kính thuộc nhóm đất nông nghiệp nên việc xây dựng nhà kính trên đất nông nghiệp được Nhà nước cho phép không phải thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Ngoài ra, Điều 5 Thông tư 09/2021/TT/BTNMT sửa đổi bổ sung các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đã có quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước như sau:

– Người dân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng những loại cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác như dùng để xây dựng nhà kính để trồng trọt, chăn nuôi và các loại nhà khác cũng vì mục đích này; dựa trên nhu cầu thực tế để nuôi những loài vật không bị nhà nước nghiêm cấm như gia súc, gia cầm, các loài không nằm trong danh mục cấm; hoặc việc sử dụng đất để nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm của người dân;

– Xét trên thực tế, cá nhân có mong muốn trồng cây lâu năm trên đất với mục đích ban đầu là trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản;

– Việc chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;

– Với mục đích ban đầu nhà nước giao cho cá nhân, hộ gia đình để xây dựng nhà ở, nếu muốn Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở hoàn toàn có thể diễn ra mà không cần xin phép;

– Cuối cùng, thực hiện chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; và tiến hành chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.

Với các quy định trên, xây dựng nhà kính trên đất nông nghiệp không bắt buộc phải thực hiện chuyển đổi mục đích chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ cơ quan có thẩm quyền nhưng có trách nhiệm thông báo đến cơ quan có thẩm quyền về sự biến động này.

3. Thủ tục đăng ký biến động đất đai được thực hiện như sau:

Khoản 3 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai khi chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Người sử dụng đất mong muốn thay đổi mục đích sử dụng đất ban đầu thì cần chuẩn bị giấy tờ sau nộp lên cơ quan bảo hiểm xã hội:

– Tiến hành chuẩn bị đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất. Mẫu đơn này được Nhà nước quy định sẵn;

– Chứng từ pháp lý chứng minh chủ sở hữu hợp pháp của diện tích đất ( được gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)

Bước 2: Tiến hành nộp hồ sơ

Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và giải quyết hồ sơ thuộc về Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã.

Bước 3: Thực hiện đăng ký biến động

– Sau khi tiếp nhận hồ sơ của người sử dụng đất thì Cán bộ công tác tại Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết;

– Nếu thấy trường hợp yêu cầu đăng ký biến động đều hợp lệ thì tiến hành xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; nhanh chóng thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);

– Bước 4: Trả kết quả

Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi UBND để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Đáng lưu ý: Theo quy định về thời gian thực hiện đăng ký biến động là không quá 10 ngày.

4.  Có cần xin giấy phép xây dựng nhà kính khi làm nông nghiệp sạch không?

Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng được quy định tại khoản 2 Điều 30 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 số 62/2020/QH14 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng năm 2014 như sau:

–  Những Công trình xây dựng vì mục đích bí mật nhà nước; hoặc các công trình xây dựng khẩn cấp;

– Dự án có nguồn vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, hoặc các cơ quan có thẩm quyền như Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị – xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;

– Một số trường hợp về công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 của Luật này;

– Việc sửa chữa, cải tạo các công trình bên trong hoặc mặt ngoài của công trình không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;  Việc sửa chữa, cải tạo không được làm thay đổi công năng sử dụng, và ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;

– Quá trình tiến hành xây dựng các công trình quảng cáo mà những công trình này không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ;

– Dự án xây dựng công trình ở trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, hoặc nằm trong công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị. Các dự án này phải  phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Việc thẩm định thiết kế xây dựng mà một trong những yếu tố quan trọng phải triển khai thực hiện. Cơ quan chuyên môn tiến hành thông báo kết quả này sau khi triển khai thiết kế cơ sở. Mà những cơ sở này đầy đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và phải đảm bảo điều kiện để cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật này;

– Người sử dụng đất, hoặc chủ đầu tư xây nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500. Những công trình này cần có sự chấp thuận cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Xây dựng công trình cấp IV, nhà ở riêng lẻ tại nông thôn mà quy mô không lớn (dưới 7 tầng) và đặc biệt nó nằm trong khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Ngoài ra, công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;

Với quy định nêu trên, các công trình xây dựng ở nông thôn trong đó bao gồm cả xây dựng nhà kính, nếu công trình này nằm trong khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt thì chủ sở hữu không cần xin giấy cấp giấy phép xây dựng;

Trong trường hợp, nhà kính được xây dựng trong khu vực thuộc diện đã có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt thì bắt buộc phải xin cấp giấy phép xây dựng với việc xây nhà kính tại khu vực này.

5.  Mức phạt hành chính khi không đăng ký biến động đất đai:

Những trường hợp phải đăng ký biến động đất đai được quy định rõ trong Luật Đất đai 2013. Nếu các cá nhân có sự vi phạm tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 thì mức xử phạt như sau:

– Hành vi vi phạm diễn ra ở nông thôn:

+ Căn cứ vào thời gian quá thời hạn thực hiện việc biến động sẽ kéo theo mức phạt khác nhau. Cá nhân có thể bị phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu không thực hiện đăng ký biến động trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013;

+ Nếu vượt quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 mà cá nhân, tổ chức không tuân thủ theo đúng quy định thì mức phạt lên tới 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng.

– Hành vi vi phạm diễn ra ở đô thị: Mức phạt bằng 02 lần mức phạt đối với hành vi vi phạm tại nông thôn. (Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP)

Các văn bản pháp luật được sử dụng:

– Luật Đất đai năm 2013;

–  Luật Xây dựng sửa đổi 2020 số 62/2020/QH14 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng năm 2014;

– Thông tư 09/2021/TT-BTNMT sửa đổi Thông tư quy định hướng dẫn Luật Đất đai do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.