Một số quy định về chuyển quyền sử dụng đất đai? Một số quy định về chuyển quyền sở hữu nhà ở?
Ngày nay, với sự phát triển nhanh chóng của xã hội, các giao dịch về đất đai ngày càng nhiều. Để đảm bảo quyền lợi của các chủ thể trong quan hệ giao dịch này thì pháp luật Việt Nam đã ban hành các điều luật cụ thể nhằm để xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đai. Các quy định này có vai trò quan trọng và những giá trị to lớn đối với quá trình các chủ thể thực hiện việc chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất. Bài viết dưới đây Luật Dương Gia sẽ giúp người đọc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đai.
Luật sư tư vấn luật qua điện thoại trực tuyến miễn phí: 1900.6568
1. Một số quy định về chuyển quyền sử dụng đất đai:
1.1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai:
Theo khoản 1, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định các chủ thể là người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:
– Phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Đất được chuyển nhượng không có tranh chấp xảy ra.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Một điều kiện nữa là đất được chuyển nhượng đang trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, để được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất các chủ thể cần đáp ứng các điều kiện cụ thể được nêu trên. Việc ban hành các điều kiện này góp phần bảo đảm quyền lợi của các chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1.2. Xác định thời điểm chuyển quyền sử dụng đất:
Căn cứ theo quy định tại Điều 503
“Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.”
Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 3 Điều 188
“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ ngày được đăng ký vào trong sổ địa chính. Theo đó, ta có thể hiểu thời điểm chuyển quyền sử dụng đất là từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất vào sổ địa chính.
Ta nhận thấy, căn cứ theo quy định của pháp luật thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
1.3. Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất:
Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định về pháp luật đất đai với nội dung cụ thể như sau:
– Bước 1: Các chủ thể là người sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ tới cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Hồ sơ bao gồm các loại giấy tờ, tài liệu sau:
+ Đơn xin đăng ký biến động đất đai.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp (bản gốc).
+ Hợp đồng mua bán đất.
+ Sổ hộ khẩu.
+ Chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân.
Địa điểm nộp hồ sơ là chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thuộc phòng tài nguyên và môi trường
Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai sau khi nhận hồ sơ sẽ kiểm tra hồ sơ, gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định pháp luật.
– Bước 2: Các chủ thể là người sử dụng đất hoàn thành các nghĩa vụ tài chính với nhà nước bao gồm: phí trước bạ; ngoài ra còn có chi phí thẩm định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lệ phí khi lấy sổ, lệ phí trích lục bản đồ địa chính và các loại phí khác theo quy định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
– Bước 3: Theo quy định của pháp luật thì trong thời hạn mười năm ngày kể từ ngày nộp hồ sơ hợp lệ, các chủ thể là người sử dụng đất nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được thay đổi tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai là hoàn tất thủ tục đăng ký và sang tên quyền sử dụng.
2. Một số quy định về chuyển quyền sở hữu nhà ở:
2.1. Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở:
Theo Điều 7
– Đối tượng:
+ Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.
+ Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
+ Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện quy định.
– Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:
+ Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật hiện hành.
+ Đối với các chủ thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản hay ta có thể gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành.
+ Đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài thì thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 159 của Luật nhà ở năm 2014.
Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành để được công nhận quyền sở hữu nhà ở thì các chủ thể phải đáp ứng các điều kiện cụ thể được nêu trên. Đối với từng đối tượng cụ thể thì pháp luật nước ta đưa ra các điều kiện khác nhau để các cá nhân, tổ chức được công nhận quyền sở hữu nhà ở. Việc công nhận quyền sở hữu nhà ở có ý nghĩa quan trọng đối với quá trình các chủ thể thực hiện việc chuyển quyền sở hữu nhà ở trong thực tiễn.
2.2. Xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở:
Điều 12 Luật nhà ở 2014 quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở như sau:
– Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều 12 Luật nhà ở 2014 và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
– Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở.
– Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
– Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về thừa kế.
– Các giao dịch về nhà ở quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 12 Luật nhà ở 2014 phải tuân thủ các điều kiện về giao dịch nhà ở và hợp đồng phải có hiệu lực theo quy định của Luật nhà ở 2014.
Ta nhận thấy, theo quy định của pháp luật hiện hành, thì đối với trường hợp mua bán nhà ở thông thường hoặc thuê mua nhà ở tức việc mua bán mà một bên không phải là chủ đầu tư hoặc không phải doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên đã có những thỏa thuận khác. Nếu các bên có thỏa thuận khác thì pháp luật sẽ tôn trọng ý chí của các bên khi tham gia giao dịch dân sự.
Cũng cần lưu ý rằng Luật nhà ở năm 2014 quy định điều kiện trả tiền là phải trả đầy đủ, nếu bên mua mới trả được một phần thì quyền sở hữu nhà ở vẫn thuộc về bên bán. Tuy nhiên, đối với trường hợp hợp đồng đã có hiệu lực và các bên đã đi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đó mà bên mua vẫn chưa trả đủ tiền hoặc chưa nhận nhà thì quyền sở hữu phát sinh từ thời điểm nào bởi giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là chứng cứ công nhận quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu, đây là chứng cứ không cần phải chứng minh theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015. Trong trường hợp cụ thể này nếu thừa nhận Giấy chứng nhận có giá trị tức là đã phủ nhận quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu của Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014 và ngược lại.
Vì vậy, nhằm để đảm bảo quyền lợi của các chủ thể trong quan hệ giao dịch này thì pháp luật cần có những thay đổi, bổ sung phù hợp, tránh gây ra những nhầm lẫn và tranh chấp trong quá trình chuyển quyền sử dụng nhà ở.
Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà và nhận bàn giao nhà ở.
Nói chung lại, thời điểm chuyển giao quyền sử dụng đất là thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Còn thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm thanh toán đủ tiền nhà và nhận bàn giao nhà.
