Xác định nguồn gốc đất: Thẩm quyền và tài liệu chứng minh

1. Thẩm quyền xác minh nguồn gốc sử dụng đất:

Cá nhân, hộ gia đình khi đi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất thì sẽ nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn. Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký (Căn cứ tại Điểm a Khoản 2 Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

Nếu trong trường hợp không có giấy tờ quy định thì Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất dựa vào bản đồ địa chính, đất có đang tranh chấp không, đất sử dụng có hợp quy hoạch không rồi mới cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo đó Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn sẽ có là bên có thẩm quyền xác minh nguồn gốc sử dụng đất.

2. Nguồn gốc sử dụng đất và cách xác định:

2.1. Đối với đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Để xác định nguồn gốc sử dụng đất ghi vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ta căn cứ vào Khoản 8 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, ta xác định như sau:

Trường hợp 1: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi “Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất”

Tại Điều 54 Luật đất đai 2013 quy định về những trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất như sau:

– Nhà nước giao đất cho cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức giao đất nông nghiệp (hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 Luật đất đai 2013)

– Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất rừng phòng hộ,đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất rừng đặc dụng, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng, trừ trường hợp Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh.

– Nhà nước giao đất cho tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

– Nhà nước giao đất cho tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước.

– Nhà nước giao đất cho cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; Đất cơ sở tôn giáo gồm đất thuộc chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động

Trường hợp 2: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi “Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất”

Tại Điều 55 Luật đất đai 2013 quy định về những trường hợp nhà nước giao đất thu tiền sử dụng đất như sau:

– Nhà nước giao đất ở cho cá nhân, hộ gia đình

– Nhà nước giao đất cho tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê

– Nhà nước giao đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

– Nhà nước giao đất cho tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.

– Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

Lưu ý: Những trường hợp trên bao gồm cả trường hợp giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, mua căn hộ chung cư và được ban quản lý khu kinh tế, khu công nghệ cao giao lại đất và trường hợp được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính

Trường hợp 3: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi: “Công nhận quyền sử dụng đất như giao đất không thu tiền sử dụng đất”

Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thuộc chế độ giao đất không thu tiền sử dụng đất

Ví dụ: Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trong hạn mức giao đất nông nghiệp.

Trường hợp 4: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi “Công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất”

– Công nhận quyền sử dụng đất được hiểu là việc Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho đất có nguồn gốc, đất không có nguồn gốc, đất được nhà nước giao, cho thuê đất

– Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất vào mục đích phi nông nghiệp thuộc chế độ giao đất có thu tiền sử dụng theo quy định pháp luật về đất đai nhưng không phải nộp tiền hoặc được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính và nhà nước giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trong hạn mức giao đất nông nghiệp.

Ví dụ: Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trong hạn mức giao đất nông nghiệp.

Trường hợp 5: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi nguồn gốc sử dụng đất

Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất mà phải cấp Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển quyền thì ghi lần lượt hình thức nhận chuyển quyền (như nhận chuyển đổi. nhận chuyển nhượng. nhận thừa kế. được tặng cho. nhận góp vốn. trúng đấu giá. xử lý nợ thế chấp. giải quyết tranh chấp. do giải quyết khiếu nại, tố cáo. thực hiện quyết định (hoặc bản án) của Tòa án. thực hiện quyết định thi hành án.…). tiếp theo ghi nguồn gốc sử dụng đất như trên Giấy chứng nhận đã cấp lần đầu và được thể hiện theo quy định tại Thông tư này. Ví dụ: “Nhận chuyển nhượng đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất”.

Trường hợp 6: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi: “Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần”

Trường hợp này được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê

Lưu ý: Kể cả trường hợp thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, trường hợp được Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế cho thuê đất và trường hợp công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền thuê một lần và trường hợp được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính

Trường hợp 7: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi: “Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm”

Tại trường hợp này người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm

Trường hợp 8: Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất mà phải cấp Giấy chứng nhận thì ghi như quy định đối với trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

Trường hợp 9: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi: ‘”Thuê đất trả tiền một lần của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công nghiệp (hoặc cụm công nghiệp, khu chế xuất,…)”

Trường hợp này cá nhân, tổ chức thuê đất, thuê lại đất của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế theo hình thức trả tiền một lần

Hoặc trong trường hợp thuê đất, thuê lại đất của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế theo hình thức trả tiền hàng năm thì ghi “Thuê đất trả tiền hàng năm của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công nghiệp (hoặc cụm công nghiệp, khu chế xuất,..

Trường hợp 10: Trường hợp cấp Giấy chứng nhận do tách thửa, hợp thửa hoặc cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận mà không thay đổi mục đích sử dụng đất thì ghi nguồn gốc sử dụng đất như trên Giấy chứng nhận đã cấp lần đầu

Trường hợp 11: Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất mà phải cấp Giấy chứng nhận thì ghi như quy định đối với trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

Trường hợp 12: Trường hợp thửa đất gồm nhiều phần diện tích có nguồn gốc sử dụng đất khác nhau thì lần lượt ghi từng loại nguồn gốc và diện tích có nguồn gốc đó kèm theo

Trường hợp 13: Trường hợp được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì ghi miễn, giảm vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2.2. Đối với đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

– Đối với trường hợp đất đã sử dụng ổn định lâu dài mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng

– Đối với trường hợp thửa đất đang sử dụng vào nhiều mục đích sử dụng đất khác nhau (Không phải là đất có cùng vườn, ao trong cùng thửa đất) thì việc xác định loại đất sẽ được thực hiện như sau:

+ Nếu không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất được xác định theo loại đất hiện trạng có mức giá cao nhất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định. Đối với trường hợp người dân sử dụng đất sau khi đã có quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì xác định loại đất được căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất

+ Nếu xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích sử dụng đất thì tiến hành tách thửa đất theo từng mục đích sử dụng và xác định mục đích sử dụng đất theo hiện trạng sử dụng của từng thửa đất đó.

Căn cứ pháp lý:

– Luật đất đai năm 2013

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai

– Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất