Xác định mục đích sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.
Xác định mục đích sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.
Tóm tắt câu hỏi:
1. Tôi có thửa đất bám mặt đường vào cầu C4 thuộc phố 11, Nam Thanh, Tp.Điện Biên Phủ và từ năm 2002 tôi đã xây nhà 2 tầng để ở và công trình phụ trên toàn bộ diện tích. Đến 2006 tôi nộp hồ sơ làm sổ đỏ. Tp.ĐBP đến đo và làm sổ đỏ khi chỉ có vợ tôi ở nhà. Khi tôi đi làm ăn xa về thì thấy sổ đỏ còn để tổng là 123m2 đất nông nghiệp khác/tổng123m2. Giải quyết như vậy tôi thấy gây khó khăn phiền hà cho dân quá. Như vậy Tp.ĐBP giải quyết như vậy có đúng không?
2. Ngày 05/9/2017, tôi nhận được mẫu đơn do TP.ĐBP gửi gợi ý chuyển đổi mục đích đối với 25m2 nêu trên thành đất ở. Tôi cũng muốn như vậy, song chưa rõ chi phí cho việc chuyển đổi. Kính mong Luật Dương Gia tư vấn giúp.
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Căn cứ pháp lý:
– Quyết định số 36/2014/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Điện Biên;
2. Nội dung tư vấn:
Thứ nhất, xác định mục đích sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo như bạn trình bày, bạn có thửa đất bám mặt đường vào cầu C4 thuộc phố 11, Nam Thanh, Tp.Điện Biên Phủ và từ năm 2002 đã xây nhà 2 tầng để ở và công trình phụ trên toàn bộ diện tích. Đến 2006 bạn nộp hồ sơ làm sổ đỏ. Tp.ĐBP đến đo và làm sổ đỏ khi chỉ có vợ tôi ở nhà. Khi tôi đi làm ăn xa về thì thấy sổ đỏ còn để tổng là 123m2 đất nông nghiệp khác/tổng123m2. Bạn đang thắc mắc về mục đích sử dụng đất của gia đình bạn khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 11
– Đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì căn cứ vào các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau:
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
– Căn cứ vào quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Đối với trường hợp không có giấy tờ theo quy định trên thì được quy định tại
+ Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng.
+ Trường hợp sử dụng đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất.
+ Trường hợp thửa đất đang sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất) thì việc xác định loại đất được thực hiện theo quy định sau đây:
+ Trường hợp xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích sử dụng thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích theo hiện trạng sử dụng của từng thửa đất đó;
+ Trường hợp không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất hiện trạng có mức giá cao nhất trong bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định; trường hợp sử dụng đất sau khi có quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất để xác định mục đích chính.
>>> Luật sư tư vấn chi phí chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở: 1900.6568
Theo như bạn trình bày thì đất nhà bạn đã xây nhà năm 2002 và các công trình phụ trên toàn bộ diện tích. Tuy nhiên, do bạn không nói rõ đất nhà bạn có hay không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật đất đai, giấy tờ về việc giao đất,.. nên bạn căn cứ quy định trên để xác định đất nhà bạn được xác định là đất nông nghiệp khác có đúng hay không? Trường hợp có giấy tờ về nguồn gốc sử dụng đất thì mục đích sử dụng đất được xác định theo giấy tờ đó. Trường hợp không có thì thông thường được xác định theo hiện trạng sử dụng.
Thứ hai, về chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng 25m2 từ đất nông nghiệp sang đất ở:
Căn cứ Điều 3
"1. Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất.
2. Mục đích sử dụng đất.
3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất:
…"
Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp khác sang đất ở thực hiện theo quy định tại điểm b) Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP:
"b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền."
Theo đó, chi phí chuyển 25m2 đất từ đất nông nghiệp sang đất ở được tính như sau:
Chi phí chuyển = 25 x Giá đất ở (theo thông tin bạn cung cấp thì mảnh đất của bạn ở khu vực có giá đất ở theo Bảng giá đất là 4.000.000đ/m2) – 25 x Giá đất nông nghiệp khác.
Căn cứ Bảng 5 Quyết định số 36/2014/QĐ-UBND thì mức giá đất nông nghiệp khác của từng khu vực, đường phố, từng vị trí bằng (=) 80% giá đất trồng cây hàng năm khác theo từng khu vực, từng vị trí tương ứng. Giá đất trồng cây hàng năm khác lại được quy định tại Phần 3, Mục X, Phục lục 2 Bảng giá đất nông nghiệp ban hành kèm Quyết định số 36/2014/QĐ-UBND.
Do chỉ xác định thửa đất thuộc phường Nam Thanh mà không rõ thuộc vị trí nào nên bạn căn cứ quy định về giá đất ban hành kèm theo Quyết định số 36/2014/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Điện Biên và đối chiếu với vị trí thửa đất của bạn để tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất.
