Xác định diện tích đất ở, đất vườn, đất ao khi làm thủ tục cấp Sổ đỏ. Khi nào cần xác định đất vườn ao liền kề với đất ở? Đất vượt hạn mức có phải đất vườn?
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được ( gọi chung là Giấy chứng nhận) được xem là chứng thư pháp lý mà Nhà nước ghi nhận cho người sử dụng đất. Đây là cơ sở để người sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích trong quá trình sử dụng đất của mình. Để đảm bảo việc sử dụng đất hiệu quả, Nhà nước quy định hạn mức công nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở, đất vườn, ao gắn liền với đất ở.
1. Định nghĩa về đất vườn, ao gắn liền với đất có nhà ở
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 103 Luật Đất đai năm 2013 đất vườn, ao của các hộ gia đình, cá nhân chỉ được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở. Loại đất này được xác định đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở, kể cả thửa đất trong và ngoài khu dân cư thuộc các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cụ thể như sau:
Thứ nhất, trường hợp thửa đất hiện đang có nhà ở và vườn, ao.
Thứ hai, trường hợp thửa đất mà trên giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định có thể hiện nhà ở và vườn, ao nhưng hiện trạng đã chuyển hết sang làm nhà ở.
Lưu ý:
Các loại giấy tờ được sử dụng để làm căn cứ xác định diện tích đất ở trong trường hợp thửa đất có vườn, ao quy định trong Luật Đất đai năm 2013 là các loại giấy tờ có thể hiện một hoặc nhiều mục đích nhưng trong đó có mục đích để làm nhà ở, đất ở hoặc thổ cư.
2. Cách xác định diện tích đất ở trong thửa đất có vườn, ao gắn liền với đất ở khi làm thủ tục cấp sổ đỏ
Theo quy định tại Điều 103 Luật đất đai năm 2013 và hướng dẫn bởi Điều 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp đất có vườn, ao thì việc xác định diện tích đất ở được thực hiện như sau:
Trường hợp thứ nhất: Đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao được hình thành trước ngày 18/12/1980.
Trong trường hợp người sử dụng thửa đất có vườn, ao được hình thành từ trước ngày 18/12/1980 và có các loại giấy tờ về đất theo quy định thì việc xác định diện tích đất ở được thực hiện trên cơ sở các căn cứ sau:
– Nếu trên các giấy tờ về đất có thể hiện rõ về diện tích thì đất ở sẽ được xác định theo diện tích thể hiện trên các loại giấy tờ đó.
– Trong trường hợp trên những loại giấy tờ này không xác định rõ diện tích đất ở thì cơ sở để tính diện tích đất ở là hạn mức giao đất ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định. Theo đó, nếu trường hợp đất sử dụng nhỏ hơn hoặc bằng 5 lần hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận sẽ là diện tích thực tế đang sử dụng đó. Trong trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn 5 lần hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được nhà nước công nhận chính là bằng 5 lần hạn mức giao đất ở của địa phương nơi có đất.
Lưu ý:
Thứ nhất, trong trường hợp này, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất được công nhận quyền sử dụng đất.
Thứ hai, các loại giấy tờ về đất được quy định làm cơ sở để xác định diện tích trong trường hợp này bao gồm:
– Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.
– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
– Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
– Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
– Các giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định trên mang tên người khác kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan.
– Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
Trường hợp 2: Thửa đất hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/7/2004 có giấy tờ về đất theo quy định của pháp luật
Theo quy định tại Khoản 3, Khoản 4 Điều 103 Luật đất đai năm 2013, diện tích đất ở được công nhận trong trường hợp sử dụng đất có vườn, ao được xác định như sau:
Thứ nhất, trong trường hợp các loại giấy tờ về đất có ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở sẽ được công nhận theo diện tích được thể hiện ở trên giấy tờ đó.
Thứ hai, trong trường hợp trên các giấy tờ về đất được quy định không xác định rõ về diện tích đất ở thì việc công nhận đất ở trong trường hợp đất có vườn, ao được thực hiện như sau:
– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình.
– Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương.
– Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.
– Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.
Trường hợp thứ ba: Đối với trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ về đất theo quy định nhưng đã sử dụng ổn định.
Theo quy định tại Khoản 5 Điều 103 Luật đất đai năm 2013 và Hướng dẫn tại Điều 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, việc xác định diện tích đất ở trong thửa đất có vườn, ao được thực hiện như sau:
Thứ nhất, trường hợp sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15/10/1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức quy định tại khoản 4 Điều 103 Luật đất đai năm 2013.
Thứ hai, với trường hợp sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 thì diện tích đất ở được xác định như sau:
– Trong trường hợp thửa đất sử dụng là đất ở tại nông thôn thì căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.
– Với trường hợp thửa đất ở tại đô thị thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.
Trường hợp 4: Diện tích đất ở có vườn, ao đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 01/7/2014
Theo quy định tại Khoản 5 Điều 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, diện tích đất ở của hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp thửa đất ở có vườn, ao đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 được xác định như sau:
Thứ nhất, trong trường hợp ộ gia đình, cá nhân sử dụng thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì diện tích đất ở được xác định là diện tích ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp.
Thứ hai, trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước đây mà người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định nhưng diện tích đất ở chưa được xác định mà nay người sử dụng đất có đơn đề nghị xác định lại diện tích đất ở hoặc khi Nhà nước thu hồi đất thì diện tích đất ở được xác định lại tương ứng với các trường hợp đã nêu ở trên.
Lưu ý:
Theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật đất đai năm 2013 và Hướng dẫn tại Khoản 4 Điều 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, phần diện tích đất còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định, hiện đang là vườn, ao được xử lý như sau:
Thứ nhất, diện tích đất vườn, ao còn lại được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng theo quy định của nhóm đất nông nghiệp như các loại đất sau:
– Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
– Đất trồng cây lâu năm;
– Đất rừng sản xuất;
– Đất rừng phòng hộ;
– Đất rừng đặc dụng;
– Đất nuôi trồng thủy sản;
– Đất làm muối;
– Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.
Thứ hai, nếu trong trường hợp người sử dụng đất đề nghị được công nhận là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp khác thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mục đích đó và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
