Vợ ủy quyền cho chồng thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hồ sơ, thủ tục công chứng hợp đồng vợ ủy quyền cho chồng mua bán nhà đất theo quy định của pháp luật?
Trong cuộc sống hằng ngày, khi thực hiện một công việc nào đó nhưng vì những lý do khách quan bạn không thể trực tiếp thực hiện được nên phải nhờ người khác nhân danh bạn thực hiện thay, đây được gọi là ủy quyền. Một trong trường hợp ủy quyền có ủy quyền đất đai. Rất nhiều câu hỏi vướng mắc về vấn đề ủy quyền, liệu vợ có được phép ủy quyền cho chồng chuyển nhượng đất hay không? Luật Dương Gia căn cứ vào các quy định pháp lý để làm rõ về vấn đề về vấn đề vợ ủy quyền cho chồng nhượng quyền sử dụng đất như sau:
I. Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai 2013
- Luật Dân sự 2015
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP .
II. Giải quyết vấn đề
Mục lục bài viết
1. Khái niệm hợp đồng ủy quyền
Hợp đồng ủy quyền Bộ Luật Dân Sự 2015 là một loại hợp đồng dân sự, do vậy, ngoài những đặc điểm chung của hợp đồng dân sự như: đó là sự thể hiện ý chí của các bên; sự tự do, tự nguyện, bình đẳng của các bên khi giao kết hợp đồng,… hợp đồng uỷ quyền còn có những đặc điểm riêng biệt. Những đặc điểm riêng biệt của hợp đồng ủy quyền là căn cứ để phân biệt hợp đồng ủy quyền dân sự với những hợp đồng khác.
2. Phạm vi ủy quyền trong giao dịch đất đai
Về phạm vi ủy quyền trong giao dịch đất đai được quy định tại điều 562 Bộ luật dân sự 2015 thì bên ủy quyền được chuyển giao toàn bộ quyền của mình cho bên được ủy quyền, cụ thể là:
Thứ nhất, ủy quyền sử dụng và quản lý đất đai.
Thứ hai, ủy quyền định đoạt đất đai bao gồm: Ủy quyền tặng cho quyền sử dựng đất; ủy quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; ủy quyền chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất.
3. Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng đất có bắt buộc phải công chứng?
Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 các trường hợp phải công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau:
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
Như vậy, theo quy định của pháp luật hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng.
4. Vợ có được phép uỷ quyền chuyển nhượng đất cho chồng?
Luật Dương Gia sẽ tiến hành làm rõ vấn đề về trường hợp đại diện theo ủy quyền của cá nhân như sau:
Ví dụ trường hợp cụ thể đại diện theo ủy quyền của cá nhân: chị A muốn bán mảnh đất đang đứng tên mình ( là tài sản riêng của chị A). Tuy nhiên, vì công việc của chị A rất bận thường xuyên không có nhà nên muốn ủy quyền cho chồng thay mặt mình thực hiện các thủ tục pháp lý để có thể bán mảnh đất. Chị A đã ủy quyền cho chồng tiến hành các hoạt động mua bán mảnh đất thay cho mình thông qua hợp đồng ủy quyền giữa chị A và chồng.
Xét về mặt chủ thể của hợp đồng ủy quyền thì: bên ủy quyền ở đây là chị A và bên được ủy quyền ở đây là chồng. Theo đó thì chồng chị A sẽ nhân danh và vì lợi ích , quyền lợi của chị A để xác lập, thực hiện các giao dịch được nêu trong hợp đồng ủy quyền. Như trường hợp ở trên là ủy quyền của cá nhân. Điều kiện để người được ủy quyền đúng pháp luật phải là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.
Đồng thời, theo quy định tại Điều 194 BLDS 2015 về quyền định đoạt của chủ sở hữu thì: “Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu hủy hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản.”
Tại điều 195 BLDS 2015 cũng có quy định về quyền định đoạt của người không phải là chủ sở hữu: ” Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật.”
Như vậy, người chồng ở đây không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu ( ở đây là chị A) . Đồng thời, người được ủy quyền phải thực hiện việc các nội dung ủy quyền và không được thực hiện quá phạm vi ủy quyền. Chị A hoàn toàn có thể thực hiện việc ủy quyền cho chồng để chồng thực hiện những quyền trong phạm vi chị A ủy quyền. Chị A và chồng có thể thực hiện công chứng tại phòng công chứng UBND xã, phường hoặc văn phòng công chứng.
5. Mẫu hợp đồng ủy quyền
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
—–o0o—–
HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN
(chuyển nhượng quyền sử dụng đất)
BÊN ỦY QUYỀN : (Gọi tắt là bên A)
Họ tên Ông : …..
Năm sinh : …..
Chứng minh nhân dân số : ………
Thường trú tại : ………
Họ tên Bà : ………
Năm sinh : ………
Chứng minh nhân dân số : ………
Thường trú tại : ………
Là người được sử dụng quyền sử dụng đất toạ lạc tại thửa đất số: ……, tờ bản đồ số: ……, Phường: ……, Quận:……, ….. theo:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số…….do…….cấp ngày :……
- Trước bạ ngày:………
BÊN ĐƯỢC ỦY QUYỀN : (Gọi tắt là bên B)
Họ tên Ông : …..
Năm sinh : …..
Chứng minh nhân dân số : ………
Thường trú tại : ………
Họ tên Bà : ………
Năm sinh : ………
Chứng minh nhân dân số : ………
Thường trú tại : ………
Bằng hợp đồng này, Bên ủy quyền đồng ý ủy quyền cho Bên được ủy quyền với những thỏa thuận sau đây:
ĐIỀU 1: PHẠM VI ỦY QUYỀN
Bên ủy quyền ủy quyền cho Bên được ủy quyền ký kết và làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bên ủy quyền đối với thửa đất nêu trên. Nhân danh Bên ủy quyền, Bên được ủy quyền thực hiện các việc sau đây:
- Tạo điều kiện cho bên nhận chuyển nhượng tìm hiểu các thông tin về thửa đất nêu trên;
- Thỏa thuận với bên nhận chuyển nhượng về các điều khoản trong nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Cùng bên nhận chuyển nhượng thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các cơ quan có thẩm quyền.
Cùng bên nhận chuyển nhượng thực hiện đúng các thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho bên nhận chuyển nhượng hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
ĐIỀU 2: THỜI HẠN ỦY QUYỀN
Thời hạn ủy quyền là: …………………kể từ ngày :…………………cho đến ngày:……………
ĐIỀU 3: NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN ỦY QUYỀN
1. Bên ủy quyền có các nghĩa vụ sau đây:
– Giao bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số … do … cấp ngày ……, và cung cấp thông tin, tài liệu, phương tiện cần thiết để Bên được ủy quyền thực hiện công việc được ủy quyền;
– Chịu trách nhiệm về những việc đã giao cho Bên được ủy quyền thực hiện;
- Thanh toán cho Bên được ủy quyền các chi phí hợp lý khi thực hiện các việc được ủy quyền;
- Trả thù lao cho bên được ủy quyền với số tiền là :……
– Chịu trách nhiệm nộp lệ phí công chứng hợp đồng ủy quyền này.
2. Bên ủy quyền có các quyền sau đây :
– Yêu cầu Bên được ủy quyền thông báo đầy đủ về việc thực hiện công việc thuộc phạm vi ủy quyền nêu trên;
ĐIỀU 4: NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN ĐƯỢC ỦY QUYỀN
1. Bên được ủy quyền có các nghĩa vụ sau đây :
– Bảo quản, giữ gìn bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số……do…cấp ngày … và các tài liệu, phương tiện đã được giao để thực hiện việc ủy quyền;
– Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho Bên ủy quyền về tiến độ và kết quả thực hiện;
2. Bên được ủy quyền có các quyền sau đây:
– Yêu cầu Bên ủy quyền cung cấp thông tin, tài liệu, phương tiện cần thiết để thực hiện công việc được ủy quyền;
– Được thanh toán các chi phí hợp lý để thực hiện các việc được ủy quyền nêu trên và được nhận thù lao như đã thỏa thuận .
– Giao cho Bên ủy quyền toàn bộ số tiền thu được từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên;
ĐIỀU 5: CÁC THỎA THUẬN KHÁC
Việc sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ hợp đồng này phải lập thành văn bản trước khi thực hiện hợp đồng này và phải được Văn phịng cơng chứng Chợ Lớn chứng nhận mới có giá trị để thực hiện .
ĐIỀU 6: CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN
Bên ủy quyền và Bên được ủy quyền chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cùng cam đoan sau đây:
1. Đã khai đúng sự thật và tự chịu trách nhiệm về tính chính xác của những thông tin về nhân thân đã ghi trong hợp đồng này.
2. Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả những thoả thuận đã ghi trong hợp đồng này, nếu bên nào vi phạm mà gây thiệt hại, thì phải bồi thường cho bên kia hoặc cho người thứ ba ( nếu có ) .
ĐIỀU 7: ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG
1. Hai bên đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc công chứng này, sau khi đã được nghe lời giải thích của Công chứng viên dưới đây.
2. Hai bên đã tự đọc lại hợp đồng này, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong hợp đồng này.
Bên ủy quyền Bên được ủy quyền
(ký và ghi rõ họ và tên) (ký và ghi rõ họ và tên)
III. TƯ VẤN TRƯỜNG HỢP CỤ THỂ:
Tóm tắt câu hỏi:
Xin chào Công ty. Tôi có câu hỏi này xin được tư vấn. Năm 2011 tôi mua một miếng đất. Lúc đó tôi đang độc thân nên giấy tờ đứng tên một mình tôi. Năm 2014 tôi kết hôn. Bây giờ vợ chồng tôi muốn bán miếng đất đó, nhưng vợ tôi đang ở quê nên không thể có mặt cùng ký hợp đồng chuyển nhượng được. Xin hỏi trong trường hợp này có cần phải làm giấy ủy quyền để một mình tôi đứng tên ký hợp đồng không? Nếu cần thì Giấy ủy quyền này có cần phải công chứng không? Công chứng tại phường, quận hay ở phòng công chứng? Tôi xin cảm ơn!?
Luật sư tư vấn:
Theo như bạn trình bày thì bạn mua miếng đất năm 2011 trước khi bạn lấy vợ. Và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bạn. Căn cứ Điều 43
“Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.”
Theo các quy định nêu trên, thì miếng đất bạn mua trước khi kết hôn nên thửa đất đó là tài sản riêng của bạn nếu vợ chồng bạn chưa có thỏa thuận nhập tài sản đó vào tài sản chung của vợ chồng. Do đó, bạn có toàn quyền định đoạt đối với bất động sản này mà không cần sự đồng ý của vợ.
Về thủ tục để bạn chuyển nhượng quyền sử dụng đất này cho người khác như sau: Bạn ra các tổ chức hành nghề Công chứng trên địa bàn tỉnh/thành phố nơi có bất động sản để tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Để công chứng bạn cần chuẩn bị giấy tờ sau:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên giao dịch;
– Giấy tờ chứng minh tài sản riêng của bạn.
Sau khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bạn hoặc bên mua mang giấy tờ hồ sơ qua Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất- Phòng Tài Nguyên Môi trường quận/ huyện nơi có bất động sản để tiến hành thủ tục sang tên theo quy định tại Điều 79
Luật sư tư vấn pháp luật về ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 1900.6568
Trong trường hợp bạn đã nhập tài sản riêng là mảnh đất của bạn vào khối tài sản chung của vợ chồng thì khi này miếng đất được xác định là tài sản chung của vợ chồng. Việc định đoạt tài sản chung vợ chồng căn cứ theo Điều 35
“1.Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.
2.Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:
a) Bất động sản;
b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;
c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.”
Như vậy, muốn chuyển nhượng tài sản chung của vợ chồng thì phải có sự thỏa thuận và đồng ý của hai vợ chồng. Trong trường hợp của bạn, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó cho người khác thì bạn cần phải làm giấy ủy quyền cho vợ bạn để vợ bạn tham gia giao dịch. Do vợ bạn đang ở quê nên không thể có mặt cùng ký hợp đồng chuyển nhượng được thì vợ bạn có thể ủy quyền cho bạn để bạn chuyển nhượng mảnh đất đó. Hợp đồng ủy quyền trong trường hợp này phải được lập thành văn bản có công chứng.
Về việc vợ bạn ủy quyền để bạn làm các thủ tục chuyển quyền sử dụng đất: căn cứ tại khoản 2, Điều 55 Luật Công chứng 2014:
“2. Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền.”
Đồng thời, theo Điều 42 Luật Công chứng 2014 thì công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.
Như vậy, từ các quy định trên thì vợ bạn có thể đến văn phòng công chứng nơi mà vợ bạn đang cư trú để làm hợp đồng ủy quyền rồi gửi đến cho bạn để ký hợp đồng ủy quyền. Hồ sơ công chứng các bạn cần những giấy tờ sau.
+ Chứng minh nhân dân và hộ khẩu của vợ chồng bạn
+ Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân của bên ủy quyền ( Đăng ký kết hôn )
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản (nhà, đất, ôtô …)
+ Hợp đồng uỷ quyền có nội dung ủy quyền lại (nếu có )
Sau khi có hợp đồng ủy quyền bạn có thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không cần vợ bạn phải ký tên.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
