Vì sao giáo viên không được mua, nhận tặng cho đất trồng lúa?

1. Vì sao giáo viên không được mua, chuyển nhượng đất trồng lúa?

Hiện nay, đất đai là tài nguyên có vai trò quan trọng đối với quốc gia cũng như đối với tổ chức, cá nhân. Chính vì vậy, quá trình quản lý đất khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất cũng phải đảm bảo điều kiện nhất định. Khi thực hiện chuyển nhượng, mua bán thì diện tích đó phải có sự công nhận của Nhà nước thông qua chứng thư pháp lý là Sổ đỏ hoặc Sổ hồng; Diện tích đất thực hiện các giao dịch không được tồn tại những tranh chấp hay không bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Đối với những loại đất quy định thời hạn sử dụng thì cần đảm bảo việc mua bán nằm trong thời hạn sử dụng đất.

Riêng với đất trồng lúa là loại đất đặc biệt chiếm nhiều diện tích nhất trong cả nước, cung ứng nguồn lương thực chất lượng cho cả nước cũng như đóng góp lớn vào nền kinh tế quốc gia nên tránh tình trạng lãng phí đất tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định 04 nhóm trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất (cấm nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho), cụ thể:

–  Đối với những tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho;

– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa;

– Đất nông nghiệp nằm trong khu vực rừng phòng hộ, trong những địa điểm được bảo vệ nghiêm ngặt, hoặc những khu vực với mục đích là phục hồi hệ sinh thái thuộc rừng đặc dụng thì hộ gia đình, cá nhân không có được phép chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó;

Như vậy, giáo viên là những cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nên không được mua bán, chuyển nhượng cho đất trồng lúa. Ngoài ra, quy định này còn được áp dụng đối với cán bộ, công chức, viên chức vì là người được hưởng lương thường xuyên, đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội).

Có điểm một lưu ý: những quy định trên chỉ áp dụng đối với trường hợp chuyển nhượng, nhận tặng cho còn việc giáo viên được thừa kế thì hoàn toàn được pháp luật chấp nhận.  

2. Yếu tố xác định cá nhân có đủ điều kiện nhận, tặng cho đất trồng lúa:

2.1. Cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp:

Như đã biết, giáo viên là người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nên không thể đươc mua bán đất trồng lúa. Vậy, làm sao để xác định một cá nhân hay tổ chức đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì phải căn cứ tại Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT thì việc xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thể hiện ở những căn cứ sau:

Thứ nhất, các cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất nông nghiệp mà chưa được Nhà nước công nhận;

Thứ hai, những đối tượng này không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội;

Thứ ba, nguồn thu từ thực hiện canh tác đất trồng lúa phải được coi là thu nhập chính của cá nhân, hộ gia đình  trên diện tích đất đang sử dụng quy định tại Điểm a Khoản này, kể cả trường hợp không có thu nhập thường xuyên vì lý do thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh mới được nằm trong trường hợp trực tiếp sản xuất nông nghiệp;

Thứ tư, Nhà nước tiến hành giao đất nông nghiệp cho cá nhân theo quy định tại Điều 54 của Luật Đất đai, đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa của cá nhân thì chỉ căn cứ quy định tại Điểm b Khoản này.

2.2. Xác nhận nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp:

Nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp là một trong những điều kiện để được chuyển nhượng, mua bán đất nông nghiệp. Theo hướng dẫn bởi Khoản 2 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, cụ thể như sau:

Khi thực hiện thủ tục giao đất, đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất thì Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) có trách nhiệm xác nhận hộ gia đình, cá nhân có thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp theo quy định sau đây:

– Cơ quan có thẩm quyền thực hiện xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp là Ủy ban nhân dân cấp xã nơi cá nhân, hộ gia đình đang đăng ký hộ khẩu thường trú;

– Để giải quyết trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không cùng nơi đăng ký hộ khẩu thường trú thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp sau khi có văn bản xác nhận về việc sử dụng đất nông nghiệp của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

2. Những loại đất giáo viên được mua, nhận tặng cho đất nông nghiệp:

 Như đã biết, giao đất cho những cá nhân không có khả năng sử dụng hết mục đích sử dụng của đất, mà để tình trạng đất trống, làm lãng phí tài nguyên nên Nhà nước giới hạn đối tượng mua nhận tặng cho đất nông nghiệp. Những cá nhân đang là cán bộ, công chức, viên chức (bao gồm cả giáo viên) cũng không được mua, nhận tặng cho loại đất này. Tuy nhiên, theo Luật Đất đai những đối tượng trên vẫn được quyền chuyển nhượng, nhận tặng cho các loại đất nông nghiệp sau:

– Các loại đất dùng để canh tác, trồng cây thu hoạch định kỳ trong một năm thì giáo viên được mua và nhận tặng cho loại đất này;

– Cùng với đó các loại đất trồng cây lâu năm, rừng sản xuất, rừng phòng hộ và rừng đặc dụng cũng không bị nhà nước hạn chế quyền mua bán đối với giáo viên;

– Người dân sử dụng đất được nhà nước giao với mục đích nuôi trồng thủy sản hoặc dùng để sản xuất muối;

– Ngoài ra, những loại đất nông nghiệp khác không dùng để canh tác, trồng lúa nước thì giáo viên hoàn toàn có quyền chuyển nhượng, mua bán vì mục đích riêng của cá nhân.

Như vậy, hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp này là giáo viên không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Quy định này có ý nghĩa quan trọng nhằm bảo vệ đất trồng lúa, vì Nhà nước lo ngại nếu cho hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa thì diện tích này sẽ không được sử dụng hiệu quả, hoặc bị bỏ hoang, chuyển mục đích sử dụng đất tùy tiện, gây khó khăn cho việc quản lý đất.

3.  Thủ tục chuyển nhượng đất trồng lúa:

Bước 1: Soạn hợp đồng chuyển nhượng:

Những cá nhân đủ điều kiện để thực hiện chuyển nhượng đất trồng lúa, cần thống nhất ý chí quan điểm về vấn đề mua bán chuyển nhượng và lập hợp đồng ghi nhận những nội dung ghi nhận quyền và nghĩa vụ của hai bên, cũng như điều khoản ghi nhận nếu một trong hai bên không thực hiện nghĩa vụ sẽ phải chịu bồi thường.

Bước 2: Công chứng hợp đồng:

Sau khi có hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng đất thì người dân tiến hành đem hồ sơ đó đi công chứng. Người dân có thể đi đến Văn phòng công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở. Trong một số trường hợp, đối tượng cần công chứng là bất động sản và văn bản liên quan đến di chúc thì việc công chứng tại nơi bất động sản đó tọa lạc và ở nơi cư trú cuối cùng của người lập di chúc.

Bước 3: Tiến hành đăng ký biến động đất đai:

Sau khi đã công chứng hợp đồng, hai bên đến Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Ủy ban nhân dân quận (huyện) nơi có đất nộp hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng đất. Hồ sơ bao gồm:

–  Cá nhân cần chuẩn bị một đơn xin đăng ký biến động thể hiện rõ nguyện vọng của mình trong diện tích đất thuộc sở hữu hợp pháp (theo mẫu);

–  Bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng tại Văn phòng Công chứng hợp pháp;

– Chứng từ pháp lý chứng minh sở hữu hợp pháp là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Thông tin nhân thân người chủ sở hữu: cần mang theo căn cước công dân (Bản sao công chứng) để tiến hành thủ tục đăng ký biến động đất.

4. Mức phạt với hành vi mua, nhận tặng đất trồng lúa trái pháp luật:

Trường hợp không biết hay cố tình thực hiện chuyển nhượng mua bán đất không đúng quy định thì hành vi này bị coi là hành vi phạm hành chính. Người dân có thể bị phạt tiền với mức phạt được quy định tại Điều 26 Nghị định 91/2019/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 04/2022/NĐ-CP quy định mức phạt tiền khi nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện mà không đủ điều kiện quy định tại các Điều 191 và Điều 192 Luật Đất đai 2013 như sau:

Bất kì cá nhân, hộ gia đình nào có sự vi phạm về việc mua, nhận tặng cho khi bị phát hiện sẽ bị xử phạt nghiêm khắc . Mức xử phạt ban đầu là về hành chính với mức tiền từ  2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng;

Để khắc phục được những hành vi vi phạm của mình thì cá nhân bắt buộc phải trả lại diện tích đất trồng lúa đã nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho không đúng quy định.

Các văn bản pháp luật được sử dụng:

–  Luật Đất đai năm 2013;

–  Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ: Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.

–  Nghị định 91/2019/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 04/2022/NĐ-CP của Chính phủ: Về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.