Ủy quyền mua bán nhà đất phải đóng thuế TNCN hai lần?

1. Ủy quyền mua bán nhà đất phải đóng thuế thu nhập cá nhân 02 lần không?

Theo đúng quy định của pháp luật, hoạt động ủy quyền sẽ không làm phát sinh thu nhập từ việc mua bán bất động sản, vì vậy sẽ không phải chịu trách nhiệm nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên trên thực tế, có không ít trường hợp vì nhiều nguyên nhân khác nhau, các bên đã lợi dụng “kẻ hở” của pháp luật để lập hợp đồng ủy quyền thay thế cho hợp đồng mua bán. Khi đó, hợp đồng ủy quyền vô hình chung bản chất thực sự là hợp đồng mua bán. Các bên đã chuyển giao quyền sở hữu và quyền sử dụng bất động sản thông qua hợp đồng ý quyền.

Hướng dẫn cụ thể về vấn đề này, tại Công văn 1133/TCT-TNCN của Tổng cục Thuế về việc vướng mắc về thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản, có quy định cụ thể như sau:

– Căn cứ theo quy định tại Điều 581 của Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về hợp đồng ủy quyền. Theo đó, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận của các bên, bên được ủy quyền sẽ có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh và vì lợi ích của bên ủy quyền, còn bên ủy quyền sẽ phải có trách nhiệm trả thù lao cho bên được ủy quyền (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật liên quan có quy định khác);

– Căn cứ theo quy định tại Điều 2 của Văn bản hợp nhất Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2014 có quy định, đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân là cá nhân cư trú có thu nhập chịu thuế phù hợp với quy định của pháp luật phát sinh trong hoặc ngoài lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, và cá nhân không cư trú có thu nhập chịu thuế phát sinh trong lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

– Căn cứ vào các quy định nêu trên, ủy quyền giao dịch bất động sản được xem là hoạt động giao dịch dân sự được pháp luật cho phép thực hiện, tuy nhiên cần phải tuân thủ theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, cho cá nhân đáp ứng đầy đủ năng lực dân sự mà ủy quyền cho cá nhân khác (không thuộc đối tượng được miễn thuế căn cứ theo quy định tại Điều 4 của Văn bản hợp nhất Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2014) được toàn quyền thực hiện hoạt động chiếm hữu, quản lý, sử dụng và định đoạt bất động sản của mình, trong đó bao gồm cả hoạt động cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, thế chấp … và không phải hoàn trả lại bất động sản cùng với các lợi ích có được từ hoạt động ủy quyền cho bên ủy quyền, đồng thời bên được ủy quyền theo quy định của pháp luật cũng sẽ không được nhận thù lao, đây thực chất được xem là hoạt động mua/bán bất động sản. Vì vậy, người ủy quyền sẽ phải có nghĩa vụ khai thuế và nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.

Như vậy có thể nói, trong trường hợp ủy quyền phải chịu thuế thu nhập cá nhân nếu đáp ứng được đầy đủ các điều kiện sau:

– Hoạt động ủy quyền tuy nhiên bản chất là hoạt động mua bán với nội dung ủy quyền toàn phần, tức là được toàn quyền chiếm hữu, quản lý, sử dụng và định đoạt bất động sản (trong đó bao gồm cả hoạt động cho thuê, cho mượn, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp …) trên thực tế;

– Không thuộc đối tượng được miễn thuế theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân. Tức là mối quan hệ mua bán phát sinh giữa vợ với chồng, cha mẹ đẻ với con đẻ, cha mẹ nuôi với con nuôi, cha mẹ chồng với con dâu, dâu mẹ vợ với con rể, ông bà nội với cháu nội, ông bà ngoại với cháu ngoại, anh chị em ruột với nhau;

– Bên ủy quyền không nhận thù lao trên thực tế.

Trong trường hợp này, hoạt động ủy quyền sẽ được xác định là hợp đồng mua bán bất động sản. Vì vậy, người ủy quyền sẽ cần phải thực hiện nghĩa vụ kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật. Nếu người được ủy quyền sử dụng hợp đồng ủy quyền này để bán bất động sản lại cho người khác thì đây sẽ được xem là hoạt động mua bán bất động sản.

Do đó, nếu mua bán bất động sản thông qua hợp đồng ủy quyền trong trường hợp, hợp đồng ý quyền về bản chất là hợp đồng mua bán, thì sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân 02 lần tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Và ngược lại, nếu chứng minh được ủy quyền mua bán bất động sản về bản chất không phải là hợp đồng mua bán, đó chỉ là hợp đồng ý quyền thông thường và có nhận thù lao, thì các bên sẽ không phải chịu nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân 02 lần.

2. Bố mẹ làm hợp đồng ủy quyền cho con mua bán nhà đất thì sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân như thế nào?

Hiện nay, nhiều bố mẹ sở hữu bất động sản, mong muốn được thực hiện hoạt động mua bán bất động sản đó cho bên thứ ba. Tuy nhiên vì nhiều lý do khác nhau, đặt ra nhu cầu làm hợp đồng ủy quyền có công chứng theo quy định của pháp luật cho con thực hiện thay. Vậy câu hỏi đặt ra: Bố mẹ làm hợp đồng ý quyền cho con mua bán nhà đất thì phải đóng thuế thu nhập cá nhân như thế nào? Để trả lời được câu hỏi này thì cần phải tìm hiểu quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.

Trước hết phải căn cứ theo quy định tại Điều 2 của Văn bản hợp nhất Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2014 có quy định về đối tượng nộp thuế. Cụ thể như sau:

– Đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân là cá nhân cư trú có thu nhập chịu thuế phát sinh trong hoặc ngoài lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; và cá nhân không cư trú có thu nhập chịu thuế phát sinh trong lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

– Cá nhân cư trú là người đáp ứng được một trong những điều kiện sau đây: 

+ Có mặt trên lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam trong khoảng thời gian từ đủ 183 ngày trở lên tính trong một năm dương lịch, hoặc tính theo 12 tháng liên tục được bắt đầu kể từ ngày đầu tiên có mặt trên lãnh thổ của Việt Nam;

+ Hoặc có nơi ở thường xuyên trên lãnh thổ của Việt Nam, trong đó bao gồm có nơi đăng ký thường trú hoặc có nhà thuê để ở trên lãnh thổ của Việt Nam theo hợp đồng thuê có thời hạn.

– Cá nhân không cư trú được xác định là người không đáp ứng được các điều kiện nêu trên.

Căn cứ theo quy định tại Điều 4 của Văn bản hợp nhất Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2014 có quy định về thu nhập được miễn thuế. Trong đó có thể kể đến một số thu nhập được miễn thuế như sau:

– Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản phát sinh trong mối quan hệ giữa vợ với chồng, cha mẹ đẻ với con đẻ, cha mẹ nuôi với con nuôi, cha mẹ chồng với con dâu, cha mẹ vợ với con rể, ông bà nội với cháu nội, ông bà ngoại với cháu ngoại, anh chị em ruột với nhau;

– Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất theo quy định của pháp luật;

– Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và các tài sản gắn liền với đất của các cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một bất động sản duy nhất;

– Thu nhập từ hoạt động nhận được kế, nhận tặng cho đối với tài sản là bất động sản phát sinh trong quan hệ giữa vợ với chồng, cha mẹ đẻ với con đẻ, cha mẹ nuôi với con nuôi, cha mẹ chồng với con dâu, cha mẹ vợ với con rể, ông bà nội với cháu nội, ông bà ngoại với cháu ngoại, anh chị em ruột với nhau;

– Thu nhập từ hộ gia đình hoặc cá nhân trực tiếp tiến hành hoạt động sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng đánh bắt thủy hải sản … tuy nhiên chưa thực hiện thủ tục chế biến thành các sản phẩm hoặc mới chị thông qua sơ chế thông thường …

Ngoài ra, căn cứ theo quy định tại Điều 3 của Văn bản hợp nhất Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2014 có quy định về thu nhập chịu thuế, trong đó có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Bao gồm:

– Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

– Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng quyền sở hữu, sử dụng nhà ở;

– Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước;

– Các khoản thu nhập hợp pháp khác phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

Như vậy có thể nói, trường hợp bố mẹ ký kết hợp đồng ý quyền cho con được toàn quyền quản lý, sử dụng và giải quyết các tranh chấp phát sinh đến bất động sản, được quyền chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho mượn, cầm cố, thế chấp, góp vốn … hoặc thực hiện các giao dịch khác theo quy định của pháp luật với các điều kiện do người con tự quyết định. Đồng thời người con cũng hoàn toàn có các loại giấy tờ hồ sơ chứng minh được mối quan hệ huyết thống cha mẹ con thuộc một trong những trường hợp nêu trên, phù hợp với quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân, thì sẽ chỉ tính thuế thu nhập cá nhân 01 lần trên thực tế.

3. Thủ tục ủy quyền mua bán nhà đất theo quy định pháp luật: 

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ ủy quyền theo quy định của pháp luật. Theo đó, người yêu cầu công chứng văn bản ủy quyền mua bán quyền sử dụng đất sét cần phải chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ sau: Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu do pháp luật quy định, hợp đồng ủy quyền mua bán bất động sản, các loại giấy tờ tùy thân của các bên, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, và một số giấy tờ khác khi được cơ quan có thẩm quyền yêu cầu.

Bước 2: Sau khi chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ nêu trên, người yêu cầu công chứng sẽ nộp hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền công chứng, có thể là văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng. Công chứng viên sẽ tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra các loại giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Nếu thấy hồ sơ đã đầy đủ và các loại giấy tờ đã phù hợp theo quy định của pháp luật thì sẽ ghi vào sổ công chứng, trong trường hợp nhận thấy hồ sơ không đầy đủ thì sẽ yêu cầu bổ sung theo quy định của pháp luật.

Bước 3: Công chứng viên tiến hành Thủ lý đối với hồ sơ hợp lệ và ghi vào sổ công chứng. Sau đó tiến hành hoạt động công chứng hợp đồng ủy quyền mua bán nhà đất theo quy định của pháp luật.

Bước 4: Công chứng viên hoặc người yêu cầu công chứng sẽ đọc lại bản hợp đồng ủy quyền mua bán bất động sản sau khi đã được soạn thảo. Nếu đồng ý với toàn bộ nội dung trong hợp đồng thì người yêu cầu công chứng sẽ ký tên vào từng trang của hợp đồng. Người yêu cầu công chứng được công chứng viên yêu cầu xuất trình các bản gốc của giấy tờ để đối chiếu trước khi ghi lời chứng phải ký vào từng trang của hợp đồng ý quyền đó.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Công văn 1133/TCT-TNCN của Tổng cục Thuế về việc vướng mắc về thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản;

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Văn bản hợp nhất 15/VBHN-VPQH 2014 hợp nhất Luật thuế thu nhập cá nhân;

– Thông tư 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân;

– Thông tư 25/2018/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn Nghị định 146/2017/NĐ-CP ngày 15/12/2017 của Chính phủ và sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 78/2014/TT-BTC ngày 18/06/2014 của Bộ Tài chính, Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15/08/2013 của Bộ Tài chính.